[땅집고] “성수동에서 입지를 막론하고 평당 1억원 이하에 나온 꼬마빌딩 매물은 나오는대로 팔려 찾기 어려울 정도입니다.”

서울 성동구 성수동 일대는 당초 수제화 공장이 밀집한 지역이었지만 패션 아이템이 온라인 위주로 유통되기 시작하면서 공장이 대부분 공실로 남았다. 텅 빈 점포에 식당이나 카페, 갤러리 등 특색 있는 가게가 들어서면서 서울에서 가장 ‘트렌디’한 지역이 됐다. 전하나 에이트빌딩 팀장은 “서울 빌딩 시장에서 강남권이 ‘고전’이라면, 성수권은 2030 젊은층 사이에서 ‘힙’한 매력으로 주목받는 곳”이라며 “서울에서 강남권을 제외하고 연예인들이 가장 많이 부동산을 투자하는 지역이라는 점을 주목해야 한다”고 말했다.

땅집고는 최근 부동산 시장에서 가장 핫한 아이템으로 떠오른 빌딩 투자 노하우를 전달하는 ‘중소형 빌딩 실전투자스쿨 2기 과정’을 이달 22일 개설한다. 실전 투자를 위한 상권 분석은 서울 신사권, 역삼·삼성권, 성수권 등 3회로 나눠서 진행한다. 강의에 나서는 전 팀장은 빌딩전문중개법인인 원빌딩과 빌사남을 거쳐 현재 에이트빌딩 창립 멤버로 근무 중인 7년차 빌딩 투자 컨설턴트다. 개강 전 그를 만나 성수동 빌딩 시장에 동향에 대해 물었다.

-성수동 상권이 언제부터 이렇게 핫해졌을까.
“체감상 2010년 주목받기 시작해서 2014~2015년에 서울의 주요 상권으로 확 뜬 뒤 지금까지도 유망 상권 자리를 지키고 있다. 입지적으로 보면 비 강남권이긴 하지만 지하철 수인분당선이나 성수대교를 통해 강남과 직결돼, 강남에서 오가기가 아주 편리하다. 또 토지 용도가 준공업지역이라 용적률이 400%로 비교적 높은 것도 장점이다. 강남권에 있는 꼬마빌딩이 유망하다고 꼽히긴 하지만 대부분이 주거지역에 있어 용적률 200~250%를 적용받는 것과 비교하면 투자자 입장에서 이득인 셈이다.“

-이 일대 꼬마빌딩 유형은.
“전체의 60% 정도가 3~5층 규모 상가 주택이다. 만약 3층짜리라면 1~2층에는 모객이 잘되는 식당·카페 등 업종을 들이고, 꼭대기층은 주택으로 쓰는 식이다. 나머지 40%는 모든 층이 근린생활시설이거나 오피스인 형태다. 최근 성수동에 지식산업센터와 공유오피스가 많이 들어서면서 IT기업이 대거 유입되는 추세다. 이들 기업이 스타트업일 때는 전용 공간이 작으면서 비교적 임대료가 저렴한 지식산업센터·공유오피스를 쓰다가, 추후 회사 규모가 커지면 단독으로 쓸 사무실을 찾곤 한다. 이 같은 수요를 겨냥해서 IT기업이 꼬마빌딩을 ‘통임대’하는 경우도 적지 않다.”

-현재 3.3㎡(1평)당 매매가는 어느 정도인가.
“2015년까지만 해도 4000만~5000만원 정도였는데, 지난해 처음으로 1억원을 돌파했다. 현재는 대로변 건물뿐 아니라 이면도로 건물들도 평당 1억원은 넘는다. 예를 들어 연예인 하지원씨가 지난해 성수동2가에 있는 대지면적 257㎡(78평)에 연면적 998㎡(302평), 지하 1층~지상 8층 규모 꼬마빌딩을 100억원에 매입했는데, 평당 1억2800만원으로 성수동 일대 최고가를 기록한 바 있다.”

-성수동에서 꼬마빌딩을 고를 때 주의할 점이 있다면
“골목상권 형태인 성수동 특성상 폭이 2~4m 정도로 좁은 도로를 끼고 있는 꼬마빌딩이 수두룩하다. 이런 건물은 진입이 불편해 모객에 불리할 뿐 아니라, 추후 리모델링 등 유지보수 공사를 할 때 공사차량이 드나들기가 힘들어서 공사 단가가 확 높아진다. 따라서 6~8m 정도 되는 진입로를 끼고 있는 건물을 고르는 것을 추천한다.

건축물대장을 통해 건물 구조도 확인해야 한다. 성수동처럼 낡은 건물이 밀집한 곳에는 연와조로 된 건물이 많다. 불에 구운 벽돌을 쌓아 만든 건물이라는 뜻인데, 콘크리트에 비해 내구성이 떨어지고 안전 문제에 취약하다. 연와조 꼬마빌딩을 매입해 남은 용적률을 찾기 위해 증축한다고 해도, 어차피 낡은 골조까지 다 뜯어고쳐야 하기 때문에 거의 신축에 버금가는 공사비와 노력이 들 수 있다. 따라서 되도록이면 콘크리트조로 된 건물을 매입하는 것을 권한다.”

-성수동 상권 미래를 점친다면.
“성수동은 현재 서울 한강변에서 유일하게 최고 50층으로 아파트를 신축할 수 있는 성수전략정비구역을 끼고 있다. 만약 이 일대에 초고층 새아파트가 들어선다면 지역 소비 수준이 높아지면서 상권이 더 활성화할 것으로 보인다. 객단가(고객 1인당 평균매입액)가 높아짐에 따라 고급 임차인이 지속적으로 유입되고, 건물주가 거두는 임대 수익도 점점 오르게 될 것이다. 즉 지금도 충분히 ‘핫’하지만, 앞으로 더 뜰 상권이 바로 성수동 일대라고 본다.”


<절대 실패하지 않는 중소형 빌딩 실전 투자 노하우>

땅집고는 최근 부동산 시장에서 가장 핫한 아이템으로 떠오른 빌딩 투자 노하우를 알려주는 ‘중소형 빌딩 실전투자스쿨 2기’ 과정을 오는 22일 개설한다.

전문가들은 빌딩 가격이 단기간에 오른 반면 임대수익률은 낮아지고, 공실률 증가도 우려되는 만큼 묻지마 투자를 주의해야 한다고 조언한다. 이번 과정에선 빌딩 투자 결정에 앞서 반드시 알아야 할 빌딩 시장 최신 트렌드, 지역별 시장·매물 분석, 수익성을 2배로 높이는 리모델링 기법, 공실 최소화를 위한 빌딩 운영·세입자 관리 노하우 등을 소개한다.

이번 과정에서는 실제 투자 성공사례를 눈으로 보고 배울 수 있도록 현장 케이스 스터디 중심으로 운영한다. 서울 강남과 마포, 용산 등 최고의 빌딩 투자 핫 플레이스 3곳을 선정해 사전 시장 분석을 거쳐 현장에서 물건을 직접 보면서 수익성 분석 등 실전 노하우를 배운다. 빌딩 투자 결정에서 가장 중요한 증여·취득·양도세 산정 방식, 법인금융권 대출 한도 산정 방식도 강의한다.

이번 과정은 6월22일~7월21일까지 매주 2회씩 총 9회 강의한다. 20명 안팎을 모집하며 수강료는 1인당 120만원이다. 신청은 홈페이지(http://www.zipgobuild.com)에서 하면 된다. 문의 (02) 724-6396.