[땅집고] 지난 9일 오후 서울 성북구 장위동 지하철 6호선 돌곶이역 일대 장위뉴타운. 언덕 사이로 뚫린 좁은 길 양쪽으로 지상 2~3층 단독·다세대 주택들이 다닥다닥 붙어있었다. 장위뉴타운은 서울 뉴타운 사업 해제 구역 중 가장 규모가 크다. 2008년 글로벌 금융위기 이후 15개 구역 중 6개 구역(8·9·11·12·13·15구역)이 해제됐다. 이후 빌라나 다세대·다가구주택이 곳곳에 들어서 정비구역 재지정을 받지 못하는 상황이다.

그러나 서울시가 지난 5월 26일 ‘재개발 대못 규제’로 불려온 ‘주거정비지수제’를 폐지한다고 밝히면서 분위기가 크게 바뀌었다. 정비구역 지정 요건 중 노후도를 평가하는 ‘연면적 기준’이 없어져 구역 지정 가능성이 높아졌다. 이에 따라 정부가 추진하는 공공재개발 성사 가능성도 높아진 것. 서울시 발표 2주가 지난 가운데, 장위뉴타운 공공재개발 추진 계획도 점차 뚜렷해지고 있다. 장위뉴타운에서도 ‘알짜 사업지’로 불리는 9구역 일대에서는 서울시 발표 후 평당 매매가격이 100만~200만원씩 오르고 있다.

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■ ‘정비지수제 폐지’에 장위뉴타운 평당 100만~200만원 뛰어

서울시 발표 이후 2주일 정도 지난 현재 장위뉴타운은 공공재개발 속도가 가장 빠른 9구역을 비롯해 인접한 11·12·13 구역 빌라 가격이 2주일 새 평당 100만~200만원씩 뛰었다. 빌라 평균 가격은 ▲장위11구역이 평당 2500만~3000만원 ▲12구역 평당 2000만~2500만원 ▲13구역 평당 1500만~1600만원대를 형성하고 있다. 이 일대 대지지분 10평(30㎡)인 빌라(감정평가액 1억7000만원)는 웃돈이 4억원 가까이 붙어 약 5억7000만~5억9000만원에 매물로 나와 있다. 장위동 박사공인중개사사무소 대표는 “재개발 지역에 대지지분이 낮은 매물은 거래가 활발해 평당가격이 더욱 높게 책정된다”고 했다.

조합과 LH(한국토지주택공사) 등에 따르면 장위 9구역 전용 84㎡ 조합원 입주권 추정분양가는 7억700만원이다. 이 구역에 대지지분 10평 빌라를 소유한 조합원이라면 조합원분양가에서 권리가액(2억1250만원·비례율 125%)을 뺀 약 5억원을 추가로 분담해야 한다. 10평 매물을 5억9000만원에 샀다면 총 투자금은 10억9000만원이 되는 셈. 2019년 인근에 입주한 래미안장위퍼스트하이 전용 84㎡ 매매 실거래가는 올해 5월 기준 13억원 수준이므로 투자 가치는 있는 것으로 평가된다.

다만 공공재개발 공모공고일인 2020년 9월 21일 이후부터 토지거래허가구역으로 지정됐기 때문에 실거주해야 한다는 점을 고려해야 한다. 아직 구체적인 기준이 나오지 않았지만 1차 후보지때와 마찬가지로 주거지역 18㎡, 상업지역 20㎡, 공업지역 66㎡를 초과하는 토지를 거래할 때 허가를 받아야 할 가능성이 높다.

장위뉴타운 일대 가격이 뛴 것은 지난 6일 열린 공공재개발 주민설명회를 통해 구체적인 개발 계획이 공개된 영향도 있다. LH에 따르면 장위9구역은 2종일반주거지역(용적률 240%)인 용도지역이 3종 일반주거지역으로 상향(360%) 조정되고, 층수도 인근 아파트보다 높은 35층 2434가구의 대단지로 변신할 전망이다. 일반 분양가는 평당 약 2400만~2600만원으로 책정됐다. 전용 84㎡ 기준으로 분양가는 8억3273만원 으로, 인근 아파트 시세와 비교하면 70% 수준이다.

■ 장위뉴타운 사업 탄력에…주변에선 “우리도 개발하자”

장위뉴타운을 보며 오랫동안 개발이 묶여있던 서울 시내 주요 지역도 개발 기대감을 높이고 있다. 대표적인 곳이 종로구 창신·숭인동 일대다. 2013년 뉴타운에서 해제된 이 지역은 박원순 전 시장과 변창흠 전 국토교통부 장관이 SH사장으로 재직하던 2014~2017년 당시 ‘서울 도시재생 1호 사업지’로 지정돼 주민들의 주거 환경이 악화됐다. 이준형 종로구 숭인동 공공재개발 추진위원장은 “주민들은 주거정비지수제 폐지를 대환영하는 분위기”라며 “도시재생지가 공공재개발 사업지로 선정될 수 있게끔 하는 방안도 현재 서울시와 국토부가 적극 검토중”이라고 했다.

강북 도심권 노후 주거지 밀집지역도 재개발 관심이 커지고 있다. 마포구 노고산동 일대는 2013년 단독주택 재건축 정비예정구역에서 풀린 이후 신축 빌라가 늘었다. 현재 이 지역은 재개발 구역 지정이나 공공재개발 구역 선정 작업이 동시다발적으로 이뤄지고 있다. 노고산동 인근 E공인중개사사무소 관계자는 “노고산동 일대는 대학생 등이 사는 신축 다가구주택이 많이 들어서면서 주거정비지수제 때문에 애를 먹었다"며 "이전까지는 주민 동의율이 높아도 개발이 불가능했지만 향후 개발이 가능할 것이라는 희망이 커졌다”고 했다.

뉴타운 해제지역이 많은 성북구 성북동·노원구 상계동 일대에서도 기대감이 높다. 향후 정비구역 해제지역이나 신규 지역이 늘어나면 오세훈 시장이 구상하는 ‘5년 내 서울 24만호 공급’ 목표도 실현가능성이 커질 전망이 나온다. 이은형 대한건설정책연구원 연구원은 “재개발이 주택 공급 확대 측면에서 재건축보다 효과적이라는 점에서 서울시가 내건 ‘5년 내 서울 24만호 공급’ 목표를 달성하기 위한 초석이 될 것으로 보인다”고 말했다.

다만 주거정비지수제가 사라졌다고 해도 조례상 ‘주택 노후도’ 기준은 여전히 정비사업 지정에 가장 큰 변수로 꼽힌다. 뉴타운 해제지역 중에도 노후도 요건을 충족하지 못하는 곳이 나올 수 있는만큼 묻지마 투자는 위험하다. 김제경 투미부동산컨설팅 소장은 “재개발 지역에서 외관상 상당히 노후된 건물이 밀집돼 있더라도 정량요건을 판단하는 노후도 기준은 철근콘크리트조(30년), 벽돌조(20년) 등 각 건물마다 달리 적용되므로 각 구역마다 요건을 잘 살펴봐야 한다”고 했다. /손희문 땅집고 기자 shm91@chosun.com

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