[땅집고] 서울 광진구 중곡동 중곡아파트(276가구)가 공공재건축 1호 단지가 될 전망이다. 당초 이 아파트 주민들은 공공재건축에 반대했지만, LH(한국토지주택공사)가 최근 사업성을 크게 높여주면서 찬성 쪽으로 분위기가 반전됐다.
LH가 사전컨설팅 당시보다 심층컨설팅 과정에서 사업성을 최대한 끌어올리는 방향으로 전환하고 있어 공공재건축 참여 단지가 늘어날 가능성이 높아졌다.
9일 중곡아파트 재건축 추진위원회에 따르면 지난달 22일부터 이달 3일까지 중곡아파트 소유주 270명 대상으로 공공재건축 찬반투표를 온라인으로 실시한 결과 77%(209명)가 찬성했다. 소유주 절반 이상이 동의하면서 공공재건축이 본격 추진될 수 있게 됐다. 중곡아파트 재건축 추진위 관계자는 “올해 1월 사전컨설팅 결과 발표 당시만 해도 반대하는 주민 여론이 많았다”면서 “지난달 22일 LH가 개최한 심층컨설팅에서 소유주 요구를 상당부분 반영해 추가분담금이 줄어들자, 찬성 비율이 늘었다”고 했다.
1976년 준공한 중곡아파트는 2014년 정비구역으로 지정돼 민간재건축을 추진했다가 사업성이 낮아 무산됐다. 지난해 9월 공공재건축으로 변경하고 올 3월 재건축추진위원회 승인을 받았다.
심층 컨설팅 결과, 중곡아파트는 공공재건축을 통해 용적률 300%를 적용해 현재 276가구보다 74가구 늘어난 350가구로 재건축이 가능해진다. 민간 재건축(용적률 250%, 296가구)보다 건설 물량이 증가했다. 주택형은 전용 44~84㎡로 LH가 사전컨설팅에서 제시한 최소 주택형(35㎡)보다 커졌다. 주민들은 사전컨설팅 결과 기존 주택 면적(48~61㎡)보다 좁아지고, 조합원 분담금은 늘어나는 것이어서 반대하는 경우가 많았다.
공공재건축 추진 단지는 늘어난 용적률의 40~70%를 공공분양·임대로 기부채납해야 한다. 주민들은 기부채납 비율로 40~50%를 요구하고 있다. 기부채납 비율이 40%라고 가정하면 350가구 중 조합원 물량은 275가구, 일반 분양 물량은 35가구, 기부채납 물량은 38가구(공공분양 19가구·공공임대 19가구)다. 기부채납 비율이 50%라면 일반분양 물량은 25가구로 줄지만, 기부채납 물량은 48가구(공공분양 24가구·공공임대 24가구)로 늘어난다. 구체적인 비율은 향후 시·도 조례를 통해 정해질 예정이다.
조합원 분담금도 낮아졌다. 심층컨설팅 결과에 따르면 현재 전용 58㎡를 소유한 조합원이 전용 44㎡를 분양받는다고 가정하면 분담금으로 1억3800만~1억4900만원을 내야 한다. 사전컨설팅(1억8000만원)때 예상보다 최대 4200만원 낮은 금액이다. 전용 58㎡를 소유한 조합원이 전용 59㎡와 84㎡를 분양받는다면 각각 2억7900만~2억9000만원, 4억9200만~5억300만원의 분담금을 내야 한다.
현재 중곡아파트는 부동산 중개 사이트에 전용 61㎡가 6억~6억2000만원에 매물이 나와있다.
중곡아파트 일반 분양가는 기부채납 비율과 상관없이 3.3㎡(1평)당 2600만원선이 될 전망이다. 사전컨설팅 당시 제시한 분양가(평당 2200만원)보다 평당 400만원 올랐다. LH 관계자는 “심층컨설팅 사업성 평가 과정에서 사전컨설팅 당시보다 오른 시세를 반영하면서 일반분양가도 올랐다”고 했다.
중곡아파트는 올 9월쯤 조합설립을 마친 뒤, 조합원 투표를 거쳐 공공재건축 추진 여부를 최종 확정할 계획이다.
서울 중랑구 망우1구역도 LH와 심층컨설팅을 진행 중이다. 망우1구역은 주변에 학교가 있어 일조권을 보장하려면 법적 최대 용적률인 300%를 적용받지 못한다. 앞서 사전컨설팅에선 일조권 규제로 용적률이 225%까지 오르는데 그쳤다. LH는 망우1구역의 용적률을 현재 134%에서 법정상한인 300%로 확대하는 방안을 추진 중이다. 결과는 이달에 나올 예정이다.
LH는 올 10월 말부터 후보지 대상으로 공공재건축 동의서를 받은 뒤, 연말까지 사업시행자 지정을 마무리할 계획이다. 공공재건축은 공공이 단독시행하려면 토지 등 소유자의 3분의 2 이상 동의해야 하며, 공공과 민간이 공동시행하려면 조합원 2분의 1 이상 동의해야 한다. /전현희 땅집고 기자 imhee@chosun.com
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