[땅집고] 서울시가 주거정비지수제 폐지, 정비구역 지정기간 단축(5년→2년) 등 대폭적인 규제 완화를 통해 매년 25곳 이상 재개발 구역을 신규 지정, 오는 2025년까지 재개발 사업으로만 신규 주택 13만가구를 공급하는 방안을 추진하기로 했다.

오세훈 서울시장은 26일 2025년까지 총 24만가구 주택 공급을 본격화하기 위해 ‘재개발 활성화를 위한 6대 규제완화 방안’을 발표했다. 그는 “2015년 이후 서울에서 신규 지정된 재개발 구역이 단 한 건도 없을 정도로 주택 공급이 억제돼 온 만큼 중장기적인 수급 안정을 위해서는 재개발·재건축 정상화라는 과제가 반드시 선결돼야 한다”고 했다.

오 시장이 발표한 6대 방안에는 ▲주거정비지수제 폐지 ▲‘공공기획’ 전면 도입을 통한 정비구역 지정기간 단축 ▲주민동의율 민주적 절차 강화와 확인 단계 간소화 ▲재개발 해제구역 중 노후 지역 신규 구역 지정 ▲‘2종 7층 일반주거지역’ 규제 완화를 통한 사업성 개선 ▲매년 ‘재개발구역 지정 공모’를 통한 구역 발굴 등이 포함됐다

■신규 지정 발목잡던 주거정비지수제 폐지

오 시장은 그 동안 재개발 사업에서 가장 큰 걸림돌로 평가되던 ‘주거정비지수제’를 폐지하겠다고 밝혔다. 주거정비지수제는 고(故) 박원순 전 서울시장이 2015년 도입한 제도다. 재개발 구역 지정에 필요한 법적 요건을 갖췄어도 주민동의율·노후도 등 부문별로 일정 점수 이상을 추가로 받아야 재개발구역 지정이 가능하도록 한 것이다. 제도가 워낙 까다로워 2015년 이후 6여년 동안 신규 재개발 구역 지정이 한 곳도 없었다. 서울시 관계자는 “현재 노후 저층 주거지 가운데 재개발 구역 지정 법적 요건을 갖춘 곳은 50%에 달하지만 주거정비지수제를 적용하면 재개발 가능 지역이 14%에 불과하다”고 했다.

주거정비지수제가 사라지면 법적 요건만 충족해도 재개발구역으로 지정될 수 있다. 먼저 필수항목으로 ▲동수 기준 전체 건물 3분의 2 이상 노후도 요건과 ▲구역면적 1만㎡ 이상 요건을 모두 충족하고, 선택항목으로 ▲연면적 기준 전체 건물 3분의 2이상 노후도 요건 ▲주택접도율 40% ▲과소필지 40% ▲호수밀도 ha당 60가구 중 1개 이상만 충족하면 된다.

■공공기획 전면 도입…주민동의 절차도 간소화

오 시장은 신속한 구역 지정을 위해 ‘공공기획’을 전면 도입해 구역지정까지 걸리는 기간을 줄이기로 했다. 공공기획은 사전타당성조사부터 정비계획수립 단계까지 서울시가 주도해 공공성은 확보하되, 기간을 단축시키는 것. 시는 자치구가 맡아 통상 42개월 정도 걸리던 정비계획수립 절차가 공공기획을 도입하면 3분의 1수준인 14개월로 줄어들 것이라고 기대하고 있다. 여기에 주민제안과 사전검토는 6개월에서 4개월로, 정비구역 지정을 위한 법정절차는 12개월에서 6개월로 각각 단축하면 구역지정까지 걸리는 기간이 현재 5년에서 2년으로 줄어든다.

사전타당성 조사가 공공기획으로 통합·폐지되는 만큼 주민 동의율 확인 절차도 현재 3단계에서 2단계로 간소화한다. 다만 주민제안 단계에서 동의율을 현재 10%에서 30%로 높여 사업 초기 주민갈등을 최소화할 방침이다. 정비구역 지정을 위한 마지막 정비계획수립 단계 동의율은 3분의 2 이상을 유지한다.

현재 재개발구역에서 해제됐지만 노후·슬럼화돼 주거환경 개선이 필요한 지역이라면 주민 합의에 따라 신규 구역으로 지정할 수 있도록 했다. 서울시 실태조사 결과 해제지역 총 316곳 중 약 54%(170여곳)가 노후화가 심각한 상황이다. 앞으로는 이들 지역이 법적 요건을 충족하고 주민 동의를 받을 경우 재개발구역으로 재지정될 수 있을 전망이다.

현재 2종 일반주거지역 중 7층 높이 제한을 적용받고 있는 지역을 2종 일반주거지역(25층 이하)으로 완화해준다. 2종 일반주거지역 가운데 난개발 등을 막기 위해 7층 이하 층고 제한을 받고 있는 구역들이 있는데, 이 지역들이 재개발 사업을 추진할 경우 층수 규제를 완화해준다는 것이다. 정비계획수립 시 2종 일반주거지역 수준으로 용적률(기준용적률 190%·허용용적률 200%)을 적용받고, 7층 이상으로 건축이 가능해져 사업성이 대폭 오를 것으로 보인다.

■매년 25곳 이상 재개발구역 공모

오 시장은 재개발사업 활성화를 위해 매년 ‘재개발구역 지정 공모’ 제도를 시행, 연 25개 이상 구역을 발굴할 방침이다. 자치구별로 주택수급 계획과 재개발 현황 등을 고려해 연도별 공급 목표를 설정한 뒤, 시급성·자치구별 안배·추진 의사 등을 종합적으로 고려해 구역을 선정한다.

투기 방지 대책도 병행한다. 재개발구역 지정을 위한 후보지 공모 때 공모일을 주택 분양권리가 결정되는 ‘권리산정기준일’로 고시해 공모일 이후 투기 세력의 다세대 신축 등 지분 쪼개기를 원천 차단할 계획이다. 후보지 선정 후 비경제적인 신축 행위를 제한하는 건축허가제한과 실소유자만 거래가 가능한 토지거래허가구역 지정 등의 조치도 취할 예정이다.

오 시장은 “많은 전문가들이 진단하듯 주택 가격이 급등한 핵심 원인은 수요에 비해 턱없이 부족한 주택 공급”이라며 “서울시는 재개발부터 정상화해 최근 10년간 잃어버렸던 주택 공급 기회를 만회해 나가겠다”고 했다. /이지은 땅집고 기자 leejin0506@chosun.com

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