[땅집고] 오세훈 서울시장이 최근 기자간담회에서 “재개발 활성화 대안을 모색하고 있다”고 밝히면서, 그동안 강북 재개발의 발목을 잡아온 ‘주거정비지수제’ 변화 여부가 초미의 관심사로 떠올랐다.

오 시장은 이르면 금주 재개발 규제 완화 방안을 내놓을 것으로 알려졌다. 정비업계에서는 과거 뉴타운 사업 지구에서 해제된 강북 지역 재개발 기대감이 커지고 있다.

주거정비지수제란 주거지역 정비 필요도를 점수화해 재개발구역 지정 기준으로 삼는 제도다. 가장 먼저 대상지 선정 기준을 통과해야 한다. ▲대지면적은 1만㎡ 이상으로, ▲준공 30년 이상 건물이 전체의 3분의2 이상이면서 노후도가 연면적 60%를 넘어야 하며 ▲주민동의율도 3분의2 이상이다. 이런 기준을 갖고 ▲주민동의비율 40점 ▲노후도 비율 30점 ▲도로연장률 15점 ▲세대밀도 15점 등 각 항목별로 주거정비지수를 매겨 총 100점 중 70점 이상을 받아야 한다. 이 기준을 충족하면 서울시가 도시계획심의를 통해 정비구역 지정 여부를 최종 심사한다.

그러나 이 제도는 사실상 ‘강북 재개발 방지제’로 불릴 만큼 요건을 맞추기가 까다롭다는 평가다. ‘연면적 규제’가 대표적. 지은 지 30년 넘는 건물이 전체의 3분의 2이상인 동시에 연면적 60% 이상이어야 한다는 조건을 충족해야 하는데 이를 맞추기가 매우 어렵다. 노후 단독주택이 밀집한 지역에 신축 다가구·다세대 주택 한 채만 새로 지어도 단독주택 2~3채 분량의 연면적을 차지하기 때문이다.

많은 뉴타운 해제 구역에서 신축 빌라때문에 이 요건을 맞추기가 매우 어려웠다. 서울시는 고(故) 박원순 전 서울시장 재임 시기인 2012년부터 ‘정비사업(뉴타운) 출구 전략’을 내세워 정비사업 예정지 683곳 중 394곳을 취소했다. 뉴타운 해제지역 중 재개발 사업을 다시 추진하는 곳은 사실상 전무했다.

■ 뉴타운 해제지역 훈풍 부나…장위 13구역 등 관심

주거정비지수제 개선 논의가 나오면서 옛 뉴타운 해제 지역이 밀집한 강북 지역에서 기대감이 높다.

대표적인 곳이 장위 13 재개발 구역이다. 부지면적 약 10만평에 7000여가구 규모로 개발하는 장위 13구역은 장위뉴타운에서 가장 규모가 크다. 경전철 동북선(왕십리역~상계역) 초역세권에 북서울 꿈의숲을 끼고 있다. 노후 건물이 많지만 뉴타운 해제 이후 신축 빌라 등이 들어차며 연면적 노후도 점수가 낮다.

이 지역은 현행 주거정비지수제로는 구역 지정이 어렵다. 하지만 연면적 노후도 기준이 낮아지면 사업성에 따라 민간 또는 공공재개발 추진이 가능해진다. 장위 13구역 재개발추진협의체 관계자는 “장위 13구역은 2014년 뉴타운 해제 이후 새 법(주거정비지수제)으로 사업에 손발이 묶여 억울한 측면이 많았다”며 “주민들 사이에선 그동안 신축 빌라가 들어서며 사업성이 나빠졌을 것이라고 보는 의견이 많다. 하루 빨리 개발 계획을 세우려는 마음이 크다”고 말했다.

뉴타운 해제지역이 많은 성북·노원구 일대에서도 주거정비지수제가 개선되면 개발이 가능한 곳이 늘어날 전망이다. 김제경 투미부동산컨설팅 소장은 “과거 뉴타운 사업 해제구역 등 낙후도가 심한 곳이라면 주거정비지수제를 손질해 다시금 사업을 활성화시키는 것이 지역 주민뿐만 아니라 서울시 전체 주택 공급 확대를 위해서도 올바른 방향”이라며 “주거정비지수제를 전면 폐지하기 보다 단계적으로 수정, 완화해 무분별한 난개발은 막는 게 바람직하다”고 했다./손희문 땅집고 기자 shm91@chosun.com

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