[땅집고] 공사 현장 문화재 발굴로 사업이 지연되거나 백지화되는 일이 많아지면서 문화재나 유적이 부동산 개발에서 무시할 수 없는 변수로 떠올랐다. 작년 말 수도권광역급행철도(GTX)-A노선은 서울 광화문 일대에서 조선시대 유적 발견으로 공사가 장기간 지연되고 있다. 올 들어선 광화문 광장 확장 공사 현장에서도 조선시대 육조 거리가 모습을 드러내며 공사가 중단됐다.

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문화재로 인해 개발이 막히는 일은 고속도로나 철도공사에만 국한하지 않는다. 도시 외곽 택지나 물류센터 등 부동산을 개발하는 사업이나 도심 내 저층 건물이 있던 자리에 고층 건물을 세우는 중에도 문화재가 발견될 수 있다. 상속받은 땅을 개발하려다가 문화재 구역에 걸려 포기하는 일도 많다. 이 때문에 부동산 개발에 앞서 해당 땅에서 문화재가 발견될 가능성과 규제정보를 미리 검토하는 것이 필수적이다.

문화재청이 2012년부터 운영 중인 ‘문화재 공간정보서비스(GIS)’를 이용하면, 누구나 쉽게 문화재 관련 규제를 확인할 수 있다. 문화재 GIS 페이지 내에서 검색하려는 땅 주소를 입력하기만 하면 된다. 위성 지도도 함께 제공해 인근 문화재 구역 범위와 조사하려는 땅 위치를 정확히 파악할 수 있다.

문화재 GIS의 가장 큰 장점은 주소지에 적용되는 역사문화환경 보존지역(일명 문화재 규제구역)을 정확하게 알 수 있다는 것. 문화재 규제구역은 일반적으로 문화재 주변 반경 500m 이내에 지정되기 때문에 문화재까지 거리나 지형에 따라 구역을 나눠 개발이 가능할 수도 있다.

예를 들어 GTX-A 6공구 환기구 공사장 주소를 문화재GIS로 검색하면, 100m거리에 지어진 센터포인트광화문빌딩(옛 도렴24지구)에서 조선시대부터 근현대에 이르는 다양한 유적이 발견된 사실을 확인할 수 있다. 문화재GIS를 통해 사전조사를 했다면 GTX-A 6공구 환기구 공사장에서도 유적이 나올 가능성이 크다는 사실을 파악하고 공사 장소를 바꿀 수 있었다는 의미다.

문화재청은 문화재 규제구역 내에서 건축허용 기준과 규제 내용을 담은 ‘현상변경 허용기준’을 고시한다. 통상적으로는 문화재 인근 경관을 유지하기 위해 건물 높이나 층수를 제한한다. 고시한 기준이 허용하는 범위 내에서는 별도 심의 없이 관할 지자체 규정에 따라 개발 행위를 할 수 있다. 별도 기준이 없는 경우 문화재청 개별심의를 거쳐야 한다.

문화재 GIS에서는 이 같은 문화재 규제구역의 구역별 적용 규제와 허용 기준도 확인할 수 있다. 예를 들어 서울 성북구 성북동 만해 한용운 스님의 거처였던 심우장은 반경 120m에 걸쳐 총 4개 구역으로 문화재 규제구역이 설정돼 있다. 1구역은 개별심의 대상이고, 2구역은 최고 높이 8m(경사지붕의 경우 12m), 3구역은 12m(경사지붕 16m), 4구역은 서울시 성북구 조례에 따르도록 했다.

부동산 업계 관계자는 “날이 갈수록 개발지에서 나온 문화재 보존 필요성이 높아지면서 문화재 정보를 미리 알고 부동산 매매나 개발에 활용하는 것이 필수적”이라며 “문화재규제구역 관련된 사항을 관할 지자체를 통해 문화재청에 문의하면 번거로울 뿐 아니라 땅주인이 아닌 경우에는 구체적인 답변을 받기도 어렵고, 인근지역에 금세 관련 소문이 퍼져 땅값이 치솟을 수 있는 만큼 GIS를 활용하는 게 훨씬 낫다”고 말했다. /장귀용 땅집고 기자 jim332@chosun.com

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