20년 실무 경력의 베테랑 공인중개사이자 재야 투자 고수로 통하는 이은홍씨와 김인만 김인만부동산경제연구소 대표가 ‘한 권으로 끝내는 서울 재개발 투자지도’(원앤원북스)를 펴냈다. 재개발 투자에 앞서 알아야 할 필수 지식과 성공 투자의 노하우를 제시한다.

[땅집고 북스] ④조합원 수와 종별 주거지 확인해야

[땅집고] 재개발 사업에서 투자 위험을 줄이기 위해 가장 먼저 확인할 것은 조합원 숫자다. 건립 가구 수와 비교해 조합원 수가 적으면 적을수록 일반분양을 통한 수익이 커지고 조합원 부담은 줄어들며 투자 수익은 높아진다. 반면 조합원 수가 많으면 일반분양 물량이 줄어 사업성이 떨어지면서 사업 진행도 어려워진다. 건립 가구 수가 부족해 일부 조합원은 현금 청산되는 경우도 발생한다.

특히 속칭 ‘지분 쪼개기’를 통해 조합원이 급격하게 늘어난 곳이라면 사업성이 잘 나오기 어려워 가급적 피하는 것이 좋다. 지분 쪼개기란 재개발 구역 내 단독주택을 매입해 다세대주택으로 신축 후 지분을 쪼개 조합원 수를 늘리는 편법이다. 늘어난 조합원 수만큼 사업성이 낮아지고 노후화 요건도 하락해 사업 자체가 불투명해질 수 있다.

그래서 서울시는 기본계획수립을 검토 중인 후보지까지 건축허가제한 대상에 포함해 다세대주택으로 건축허가를 받을 수 없게 했다. 구역 지정 이후 지분 쪼개기를 하면 분양자격이 박탈된다.

■ 국공유지 비율 낮을수록 ‘비례율’ 높아진다

재개발 물건의 가치는 결국 권리가액으로 결정된다. 사업시행계획인가 이후 권리가액(종전자산 감정평가액×비례율)을 기준해 조합원 분양권의 면적을 배정받기 때문이다. 비례율(종전 자산 대비 종후 자산의 비율)은 재개발사업에 따른 개발이익비율을 말한다. 비례율은 관리처분계획인가 시점에 확정된다. 조합원 모두에게 동일하기 때문에 주택·토지 등 조합원 자산의 감정평가액을 기준으로 면적 배정이 결정된다.

예를 들어 빌라 한 채를 5억원 주고 구입했는데 재개발 사업이 진행되며 보유하고 있던 한 채 빌라에 대한 감정평가액이 4억원이 나왔다고 가정해보자. 비례율 110%가 적용된다면 권리가액은 4억4000만원이 된다. 이는 재개발조합에서 빌라를 4억4000만원의 가치로 인정해준다는 의미로, 전용 59㎡를 받을 수 있는 입주권의 조합원분양가가 5억원으로 책정된다면 추가분담금 6000만원만 내면 된다.

비례율은 일반적으로 관리처분계획 단계에서 명확해지지만 그 이전이라도 몇가지 지표를 보면 대략적인 수치를 예상할 수 있다. 비례율이 높게 나오는 곳은 사유지 비율이 높은 구역, 사업면적에 비해 조합원 수와 세입자 수가 적은 구역, 건축비가 적은 구역 등이다. 사유지 비율이 높으면 그만큼 국·공유지 매입에 들어가는 돈이 줄어든다. 조합원 수와 세입자 수가 적으면 일반 분양이 많아지고 임대물량이 줄어들기 때문에 비례율이 높아질 수 있다.

다만 요즘은 조합에서 세금 등의 문제로 비례율을 높이려고 하지 않아서 100%를 조금 상회하는 수준에서 결정되는 경우가 많다. 현장에 가보면 감정평가도 잘 나오고 비례율이 높은 물건을 고르는 것이 생각처럼 쉽지도 않고, 막상 고르면 매매가격이 그만큼 올라가는 경우도 많아서 절대 기준은 될 수 없다. 참고 정도로 이해하면 도움이 될 것이다.

■ 종(種)별 주거지역을 확인하자

재개발사업이 아직 본격적으로 진행되지 않았거나 초기 단계라면 재개발 구역의 용도지역을 확인하는 것도 사업성 판단에 도움이 된다. 일반적으로 무분별한 고층 개발을 막기 위해 일반주거지역을 1·2·3종으로 나누고 종별로 용적률과 층수를 달리 적용한다. 이 종(種) 세분화에 따라 건물의 형태, 용적률, 층수가 결정된다. 용적률과 층수는 조합원 수와 건립세대 수에 직접적인 영향을 주기 때문에 재개발 수익률과도 관계가 크다. 1종 보다는 2종이, 2종보다는 3종이 건립 세대 수가 많아서 좋다.

■ 권리가액이 같다면 건물 상태가 좋은 물건으로

동일한 구역, 비슷한 권리가액이라면 조금이라도 건물상태가 양호한 매물을 선택하는 것이 좋다. 어차피 재개발사업은 오랜 시간 기다려야 하는 장기투자이기 때문에 철거 전까지 전세를 주는 것이 유리하다. 건물 상태가 좋아야 전세금을 더 잘 받아서 초기 투자금액을 줄일 수 있고, 세입자를 구하기도 편하며, 노후 건물의 하자수리 부담도 줄일 수 있다.

반면 전세금이 낮으면 초기 투자금액이 늘어나고, 장기간 투자금액이 묶이게 되면 부담이 늘어난다. 또 전세금이 낮아지면 투자금액이 높아지면서 매매 시 매수자 찾기도 그만큼 더 어려워진다. 같은 조건이면 투자금액이 적게 들어가는 물건이 먼저 팔리는 것은 인지상정이다. 다만 주변에 신규 주택이 많이 늘어나서 노후도 요건에 문제가 발생할 가능성이 보인다면 상태가 좋아도 피하는 것이 좋다.

■ 무허가 건물은 매입 후 반드시 구청 신고를

무허가 건물도 입주권이 나오기는 한다. 다만 무조건 나오는 것은 아니다. 무허가 건물(국가 소유나 공공기관의 땅에 무허가로 지어놓은 건물 가운데 무허가건축물관리대장에 기재된 건물의 소유권)의 국공유지는 점유권을 인정받을 수 있지만 반드시 무허가건물대장에 등재되어 있어야 한다. 국공유지를 매입했다면 반드시 별도로 구청에 무허가 매입신고를 한 후 건물대장 명의를 변경해야 하며 재개발 조합을 방문해 조합원 명의 변경을 해야 한다.