[땅집고] 서울 마포구 연남동 경의선 숲길에서 동교로를 따라 연희동 방면으로 300m쯤 이동하면 저층 건물에 들어선 점포들 사이로 높게 올라온 근생빌딩이 눈에 들어온다. 이 건물은 현재 공실없이 점포마다 손님 발길이 끊이지 않아 핫플레이스로 떠올랐다.

연남동 상권에 잘 어울리는 건물을 매입해 임대 수익을 올리려고 했던 건축주 A씨는 다세대주택으로 쓰이던 이 건물을 2019년 구입했다. 당초 주택을 부수고 새로 지으려고 했다. 하지만 신축 비용 부담이 만만찮아 리모델링으로 맘을 바꿨다. 어떻게 설계해야 좋을지 고민하던 A씨는 연남동 일대 리모델링 베테랑이었던 김종석 에이티쿠움파트너스 대표 권유에 따라 2개 층을 더 올리는 증축 리모델링을 결심했다.

김 대표는 2005년 이후 서울 서대문구 연희동과 연남동에 70채가 넘는 건물을 리모델링하며 이른바 ‘연희동 카페 거리’를 만든 전문가다. 그는 오는 25일부터 땅집고가 개설하는 ‘건축주대학-리모델링 마스터 클래스 1기’에서 ‘건물의 가치를 올리는 성공적인 리모델링 계획 수립방안’에 대해 강의한다.

◆건축 개요

위치 : 서울 마포구 연남동
대지면적 :131.30㎡
건물 규모 : 지하1층~지상3층→지하1층~지상5층
건물 용도 : 단독주택→근린생활시설
건축면적 : 75.61㎡→78.58㎡
연면적 : 246㎡→295㎡
건폐율 : 57%→59% (법정 60%)
용적률 : 139%→ 178% (법정 200%)
건축물 높이 : 10.4m → 17.8m
주차대수 2대

◆건축가의 의도는…

최소한의 공사비로 최대 수익을 내기 위해 이 주택은 리모델링이 유리하다고 판단했다. 증축을 통해 지하1층~지상 3층 규모인 이 주택의 층수를 2개층 더 늘려 총 5개층으로 계획했다. 무엇보다 증축을 통해 주차대수를 기존 2대에서 더 늘리지 않아도 됐기 때문에 공간 활용에서 훨씬 유리했다.

대지의 법정 용적률은 최대 200%였고, 기존 주택은 139%까지만 쓰고 있었다. 김 대표는 남은 용적률을 이용해 기존 건물 상부에 2개 층을 더 올려 임대 공간을 추가 확보하기로 했다. 상층부 증축으로 연면적은 약 55㎡ 늘었다.

공사비 역시 신축보다 약 40% 절감할 수 있었다. 김 대표는 “근린빌딩 건축 핵심은 신축이냐, 증축이냐보다 주변 건물과 잘 어우러지면서 상가로 활용도가 높은 건물로 짓는 것”이라며 “이때 증축을 통해 비용까지 절감할 수 있다면 그야말로 두 마리 토끼를 잡는 셈”이라고 했다.

■ 멀리서도 눈에 확 띄는 건물

이 집은 기존에 다세대주택이었던 만큼 작은 공간을 여러 개로 나눠 근린생활시설로 바꿔 임대하기는 불리한 구조였다. 근생 임대에 적합한 규모로 공간을 조정했다. 일부 벽은 철거해 구조를 바꾸고 안전을 위해 보강 작업도 거쳤다.

주택이 아닌 상가 용도로 건물을 활용하려면 유동 인구가 쉽게 접근할 수 있는 장치를 건물 곳곳에 마련해야 한다. 이 주택은 내부에 어두침침하고 답답한 공간이던 계단이 있었다. 리모델링 설계 과정에서 이 계단을 바깥으로 빼 손님들이 쉽게 건물에 접근할 수 있도록 계획했다.

전체 외벽은 노출콘크리트로 마감했는데 증축한 상층부는 화이트 톤 페인트로 마감해 멀리서도 건물이 잘 보일 수 있도록 했다. 주변 건물의 층수가 낮아 이 빌딩이 한눈에 쏙 들어오지만 그렇다고 주변 건물과 비교해 튀지 않는 디자인으로 완성됐다.

■ 외벽 철거 후 내부 계단은 밖으로 빼

원래 주택 전면부에는 어두침침한 내부 계단이 있었다. 김 대표는 이 계단을 건물 외벽 쪽으로 뺐다. 외벽 일부를 철거해 내부 계단을 외부화한 것. 외벽 일부가 사라지자, 근린상가 곳곳에 해가 잘 들고 개방감 있는 외관이 완성됐다. 유리창으로 가게 안이 조금씩 들여다보이는 구조여서 방문객 접근성도 높일 수 있었다.

김 대표는 “건물주와 상호 신뢰를 바탕으로 상담을 거듭한 끝에 디자인과 시공, 운영까지 우수한 건물이 나올 수 있었다”며 “2019년 11월 착공해 코로나 사태가 한창이던 지난해 7월 준공했는데 현재 지하층부터 지상 6층까지 공실 없이 임대돼 사용되고 있다”고 했다. /김리영 땅집고 기자 rykimhp206@chosun.com


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■ 강의 일정: 5월 25일(화)~6월 10일(화), 총 8회(이론 강의 6회, 현장 학습 2회)
-이론 강의: 매주 화·목요일 오후 3시30분~5시30분
-현장 학습: 5월28일(금)·6월 4일(금) 각각 오전 10시~11시30분

■모집 인원: 20명 안팎
※수강료 입금 기준으로 정원이 채워지면 마감합니다.

■수강료: 1인당 160만원

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