[특공 vs. 신혼희망타운] (하) ‘청약 로또’ 신혼특공…70% 대출 가능한 ‘희망타운’

[땅집고] 무주택 신혼부부에게 아파트 공급 기회가 계속 늘어나고 있다. 정부가 특별공급 물량으로 전체 분양 물량의 20~30%를 배정하고 아예 신혼부부만을 위한 신혼희망타운도 따로 공급한다. 땅집고는 주택 청약을 준비하는 신혼부부를 위해 ‘특별공급’과 ‘신혼희망타운’ 청약 전략을 두 차례에 걸쳐 분석했다.

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■ 분양가격 비슷하지만…자금 부담은 ‘신혼희망타운’이 더 적다

신혼부부 특별공급과 신혼희망타운의 분양가는 큰 차이가 없다. 우리나라는 아파트 분양 가격을 민간·공공에 관계 없이 사실상 정부가 결정하고 있기 때문이다. 신혼희망타운은 공공분양이고, 신혼부부 특별공급은 민간분양 방식이다. 둘 다 정부가 가격을 통제하고 있어 입지와 시기가 비슷하다면 분양가격에는 큰 차이가 없다.

올해 1월 위례신도시에 공공 분양한 ‘위례자이더시티’의 분양가는 3.3㎡(1평)당 평균 2260만원이었다. 이 단지는 공공분양 물량과 함께 신혼희망타운 아파트도 공급했는데, 신혼희망타운 평균 분양가는 평당 2250만원(59㎡ 5억5650만원)이었다. 큰 차이는 없었다.

분양가가 비슷해도 신혼희망타운의 자금 마련 부담은 더 적다. 예를 들어 공공·민간 분양단지는 투기과열지구인 경우 분양가의 40%까지만 대출이 가능하다. 주택담보대출비율(LTV) 규제를 적용하고 있기 때문이다. 하지만 신혼희망타운은 투기과열지구에서도 분양가의 70%까지 4억원 한도 내에서 1.3%의 고정금리로 대출받을 수 있다. 즉, 투기과열지구에서 신혼특공 또는 신혼희망타운의 분양가가 5억5000만원인 경우 신혼희망타운은 3억8500만원까지, 신혼특공은 2억2000만원까지 대출이 가능하다.

다만, 현재 정부의 이 같은 정책이 과도한 규제라는 비판에 직면했고, 여당인 더불어민주당이 이를 의식해 대출규제를 완화하는 방안을 추진하고 있어 대출 한도는 조만간 바뀔 수도 있다.

신혼희망타운은 당첨 이후 주택을 되팔 때 시세차익의 최대 50%를 주택도시기금이 가져간다. 예를 들어 분양가가 5억5000만원인 신혼희망타운 아파트가 10억원으로 오른 경우 시세차익인 4억5000만원의 절반인 2억2500만원은 기금으로 가져가는 것이다. 자녀를 낳을 경우 대출 상환 일정에 따라 정부가 걷어가는 정산 비율은 10%씩 줄어들고, 대출 기간이 길수록 정부가 회수해 가는 비율도 줄어든다.

하지만, 이런 방식은 실제 집값이 올라 10~20년 뒤 정부가 수익을 가져갈 때 심각한 분쟁과 갈등이 생겨날 것이 확실하다. LH(한국토지주택공사)가 분양한 10년 임대주택의 경우 임대기간 10년을 채운 뒤 시세에 따라 분양하도록 돼 있는데, 집값이 너무 오르다보니 현재 분양전환하는 단지마다 집단 반발이 이어지고 있다. 한 부동산 전문가는 “지금이야 급한 마음에 집값이 오르면 정부와 수익을 나누겠다고 계약서에 도장을 찍겠지만, 실제 집값이 올라 매각할 때 정부가 수억원씩 수익을 회수하겠다고 나서면 소유자들이 반발하지 않겠느냐”며 “신혼희망타운 역시 이런 부작용을 감수해야 할 것”이라고 말했다.

■ 로또 청약 수두룩한 신혼특공…신혼희망타운엔 미분양 속출

신혼부부 특별공급은 입지 좋은 단지에서 당첨을 노릴 수 있는 것이 최대 장점이다. 특별공급이 공공 분양과 민간 분양에서 모두 나오기 때문에 신규 택지뿐만 아니라 수도권 요지의 재건축·재개발 정비사업에서도 물량이 나온다. 민간택지 분양가 상한제로 주변 시세보다 저렴한 아파트도 공급되기 때문에 당첨만 되면 큰 시세 차익을 노릴 수 있다. 단, 지난해 청약 제도 개정으로 분양가 9억원 넘는 아파트에는 특별 공급이 없다.

반면, 대부분 공공택지에 공급되는 신혼희망타운은 입지에서 경쟁력이 다소 떨어진다. 특히 지금까지 전철역이 아예 없거나 걸어서 갈 수 없는 비 인기지역에서 분양이 많았다. 지난해 분양한 경기 화성봉담, 충남 아산탕정 등 신혼희망타운에서는 미분양이 나오기도 했다. 신혼희망타운에 청약하기 위해선 인프라 여건을 잘 따져봐야 한다.

다만 신혼희망타운 중에도 LH단독 시행이 아닌, 민간 건설사가 함께 시행하는 경우 품질이 나을 수도 있다. 올 1월 GS건설이 위례신도시 A2-6블록에 공급한 ‘위례자이더시티’, 오는 5월 DL이앤씨가 분양하는 의왕 고천동 ‘e편한세상 고천 파크루체’의 경우 민간 참여 방식으로 진행되는 신혼희망타운이다. 민간 건설사가 시행사로 참여해 청약 시점부터 단지명에 건설사 브랜드가 붙고, 상품도 민간 분양 아파트처럼 대형 건설사가 내세우는 평면과 자재가 도입된다.

■ 올해 신혼특공 7만 가구, 신혼희망타운 1.8만 가구 분양

공급 규모를 봐도 신혼부부 특공이 더 많다. 국토교통부는 지난 1월 올해 수도권에 민간분양으로 약 21만 가구, 공공분양으로 약 4만9000가구가 공급될 것으로 추산했다. 민간분양은 전체 물량의 20%를, 공공분양은 30%를 신혼부부 특별공급으로 각각 공급해야 한다. 민간 단지에서 약 4만 2000가구, 공공에서 1만4700가구 등 총 5만6700가구가 신혼특공으로 공급될 전망이다. 올해 사전청약하는 3만200가구 중 1만6200가구의 약 30%도 신혼특공으로 공급된다. 이 물량까지 합하면 신혼부부 특별공급으로 총 7만2900가구가 공급될 전망이다.

신규 공급하는 택지에서 신혼희망타운 공급을 크게 늘렸지만 신혼부부 특공보다 규모가 적다. 올해 LH가 입주자모집공고를 낼 예정인 신혼희망타운은 약 4000가구다. 올해 7월부터 사전청약을 실시하는 3기 신도시와 공공택지 3만200가구 중 1만4000여 가구를 신혼희망타운으로 공급하기로 했다. 물량을 전부 합치면 신혼희망타운 공급은 약 1만8000가구다. 다만, 3기 신도시 물량은 청약만 받아 놓고, 실제 입주하기까지 5~10년씩 걸릴 수 있다는 점을 유의해야 한다.

전문가들은 신혼희망타운의 소득 요건이 대폭 완화됐고, 3기 신도시 등 입지 여건이 우수한 곳이 많아 경쟁률이 다소 높아질 것으로 예상한다. 윤지해 부동산114 리서치팀 연구원은 “지난해까지는 신혼희망타운 소득 요건이 너무 낮았고, 입지도 열악한 곳이 많았다”며 “하지만, 올해 사전청약 물량 등을 살펴보면 3기 신도시와 대규모 택지지구 주택이 많고, 소득 요건도 크게 완화했기 때문에 경쟁률이 작년보다 높아질 것”이라고 말했다. /김리영 땅집고 기자 rykimhp206@chosun.com

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