[땅집고] 서울 민간택지 분양가 상한제 1호이자 올해 강남권 신규 분양 최대 관심 단지로 꼽히는 서초구 반포동 ‘래미안 원베일리’(신반포3차·경남 재건축)의 일반분양 일정이 오는 5월 말로 예정됐다. 분양가는 3.3㎡(1평)당 5668만6000원으로 역대 가장 비싸지만, 주변 시세보다 40% 정도 저렴하다. 강남에서도 최고 노른자로 꼽히는 입지인 데다 주변 시세와 단순 비교해도 차익이 최소 10억원에 달하는 만큼 당첨 가점도 역대 최고로 치솟을 것이란 전망이다. 전문가들은 현재까지 강남권 주요 단지 청약 결과를 놓고 봤을 때 이 아파트 당첨 안정권 가점은 ‘70점’이 될 것으로 예상한다.

■“70점 넘어야 당첨 안정권…69점도 운에 맡겨야”

‘래미안 원베일리’ 단지 규모는 총 2990가구다. 이 가운데 일반분양은 전용면적 기준 ▲46㎡ 2가구 ▲59㎡ 198가구 ▲74㎡ 25가구 등 중소형 224가구에 그친다. 모든 분양 물량이 85㎡ 이하다. 현행 청약 제도에 따라 추첨제 물량 없이 청약 가점으로만 당첨자를 선정한다.

전문가들은 이 아파트 청약 당첨 가능 커트라인을 70점으로 예상한다. 그 이유는 4인 가족이 채울 수 있는 최고 가점이 69점이기 때문이다. 즉, 4인 가구(부양가족 3명·20점)가 무주택 기간 15년 이상(32점), 청약통장 가입기간 15년 이상(17점)을 모두 채우면 69점에 도달한다. 박지민 월용청약연구소 대표는 “고(高) 가점자들은 무주택·통장 가입기간은 대부분 만점이어서 부양 가족 숫자가 결정적인 역할을 한다”며 “4인 가구가 얻을 수 있는 최고 가점인 69점에서 치열한 경쟁이 벌어질 것으로 보이며 70점은 돼야 당첨 안정권으로 분류할 수 있다”고 했다.

박 대표는 “69점에서 동점자가 많이 나올 것으로 예상되기 때문에 추첨을 통해 곧바로 당첨되거나, 선순위 예비번호를 받아야 그나마 가능성이 있다”며 “부양 가족이 2명이라면 가점이 5점 더 낮은 64점이 되는데, 당첨 가능성이 높지 않다”고 예상했다.

황성우 해안선부동산연구소 대표 역시 70점에서 등락이 나뉠 것으로 봤다. 그는 “모집 가구수가 적은 46㎡와 74㎡는 최고 72~73점, 59㎡는 68~69점 정도로 커트라인을 예상한다”고 말했다.

온라인 부동산 커뮤니티에서 거론되는 예상 가점도 비슷하다. “70점 이상이 안정권이고, 69점도 동순위 경쟁 중 추첨으로 나뉠 것 같다”는 반응이 대다수였다.

■ 중도금 대출 불가…현금·가점 부자 로또될 듯

‘래미안 원베일리’는 신혼부부, 생애최초주택구입자 등에게 배정되는 특별공급이 한 가구도 없다. 가장 작은 46㎡ 분양가도 10억원선이기 때문이다. 국토교통부는 2018년 투기과열지구에서 분양가 9억원 넘는 주택에 대해 특별공급을 없앴다. 래미안 원베일리의 주택형별 예상 분양 가격은 ▲46㎡ 10억~11억원 ▲59㎡ 13억~14억원 ▲74㎡ 17억원대다.

이 아파트는 전 주택형 분양가가 9억원을 넘어 중도금 대출을 받을 수 없다. 잔금 대출도 불가능할 것으로 보인다. 주변 아파트 시세를 감안하면 입주시점에 15억원(KB국민은행·한국부동산원 시세 기준)을 넘는 것이 거의 확실하기 때문이다. 입주시 집주인이 자금 여력이 없다면 전세를 놓아서 잔금을 충당하는 경우가 많지만, 래미안 원베일리는 실거주 의무 3년이 적용돼 이마저도 불가능하다. 예컨대 59㎡를 분양받았다면 최소 8억원 이상 현금으로 보유해야 분양가의 60%인 중도금을 납입하는 데 무리가 없고, 잔금(20%)에 해당하는 금액(약 3억원) 역시 전액 현금을 손에 쥐고 있어야 한다.

입주자모집공고일 기준 최근 2년 이상 서울에서 연속으로 거주해야 1순위(해당 주택건설지역 거주자) 중 우선공급 대상 요건을 충족한다. 또한 ▲청약통장에 가입한 지 2년 이상이면서, ▲무주택 세대주(1주택자는 처분조건부)여야 하며, ▲과거 5년 내 당첨된 자의 세대에 속하지 않아야 한다. 청약통장 예치금은 300만원이 필요하며, 분양권 전매는 10년간 제한된다. /손희문 땅집고 기자 shm91@chosun.com


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