[땅집고] 오는 7월부터 연간 대출 원리금을 소득의 40% 이내로 제한하는 총부채원리금상환비율(DSR) 대출규제가 시행되는 가운데 규제 이전에 분양받은 아파트 잔금 대출자가 선의의 피해자가 될 수 있다는 우려가 나온다. 금융위원회는 소급 적용으로 대출액이 줄어드는 피해가 발생하지 않도록 예외 사례를 수집하고 있다고 밝혔다. 하지만 일률적인 규제를 내놓으면서 시장 혼란을 부추겼다는 비판이 나오고 있다.
오는 7월부터 모든 규제지역(투기지역·투기과열지구·조정대상지역)에서 연소득에 따라 부채 원리금 상한액이 제한되는 DSR 규제가 대폭 강화 시행된다. 모든 규제지역에서 6억원 넘는 아파트를 살 때 DSR 40%를 적용한다. 연소득이 1000만원이라고 할 때 해마다 부담하는 원리금이 400만원을 넘도록 돈을 빌릴 수 없다는 의미다. 지난 2월 기준 서울 아파트 중 약 83.5%, 경기도 아파트 중 약 33.4%가 규제 대상이다.
문제는 이미 분양을 받은 아파트의 잔금 대출도 DSR 40% 이내에서만 받을 수 있는지 여부가 불분명하다는 점이다. 중도금 대출을 받은 상황인데 잔금 대출로 넘어갈 때 DSR 40%를 적용하면 기존 대출액이 많거나 소득이 적은 차주는 대출가능액이 줄어 주택마련 자금이 부족해질 수 있다.
규제 적용 이전 기준을 따라 입주 시점 11억원(서울 아파트 평균 매매가)인 서울 아파트를 산다고 가정했을 경우 LTV 40%를 반영해 4억원(9억원의 40%인 3억6000만원＋9억 초과분의 20%인 4000만원)까지 대출을 받을 수 있다. 신용대출도 빌릴 수 있다. 하지만 새 규제인 DSR 40%를 적용하면 연소득에 따라 대출 가능 금액이 달라진다. 무주택자가 원리금균등분할상환 방식으로 상환 기간 20년, 금리 3%인 주택담보대출을 받는다고 가정했을 때 연 소득 7000만원 이상이어야 4억원을 모두 대출받을 수 있다. 게다가 다른 대출금은 없어야 한다.
만약 조정대상지역 내 아파트 입주 시점 시세가 7억원이라면 당초 LTV 50%를 적용해 3억5000만원까지 대출받을 수 있었다. 하지만 DSR 규제 적용시 소득에 따라 대출액이 줄어들 가능성이 있다. 만약 다른 대출이 없는 무주택자가 원리금균등분할상환 방식으로 상환 기간 20년, 금리 3%인 주택담보대출을 받는다고 가정했을 때 연 소득 6000만원 이하라면 LTV 50%인 3억5000만원을 모두 대출받을 수 없다.
전세퇴거자금 대출이 줄어들 수 있다는 우려도 높다. 여유자금이 없어 전세 끼고 집을 매입하는 이른바 갭(gap) 투자를 했다가 실입주를 준비 중인 수요자가 해당된다. 이들은 기존 LTV 규제 기준으로 입주 계획을 세웠지만 대출금이 부족해 입주시점이 더 미뤄질 수도 있다.
금융위 관계자는 “현재 은행 창구에서 나오는 문의 사항을 수집하고 있다”며 “잔금 대출 등 자주 질문이 나오는 내용을 묶어 빠른 시일 내에 예외 조항을 발표할 예정”이라고 했다.
지난해 6·17 부동산 대책 발표 이후에도 비슷한 상황이 벌어졌다. 신규 규제 지역 LTV를 70%에서 기존 규제 지역처럼 40~50%로 강화했는데 대책 발표 이전에 아파트를 분양받은 수요자도 새 규제를 지켜야 했다. 새 규제 시행으로 아파트 잔금 대출을 받지 못하는 수요자가 속출하면서 정부는 대책 발표 이전 분양계약자에게 비규제지역일 때 적용받던 LTV 70%를 유지해주기로 했다.
과거 유사 사례를 겪어봤음에도 일률적인 규제로 시장 혼란을 부추겼다는 점에서 비판이 나오고 있다. 서진형 대한부동산학회 회장은 “대출 규제 발표 이후 계약 건에 대해서만 규제를 적용하는 방향으로 제도를 운용하면 국민 불편이 최소화될 것”이라고 했다.
미국 발 금리인상 가능성이 높아진 가운데 대출 규제는 불가피한 사전 조치라는 평가도 있다. 한문도 연세대 겸임교수는 “재닛 옐런 미국 재무장관이 금리 인상 필요성을 시사하면서 한국 금리도 인상될 가능성이 높아졌다”며 “국내 금리가 인상되면 대출받고 집을 산 소위 ‘영끌족’ 금융 비용이 커질 수밖에 없어 대출 규제는 부채 부담을 줄이기 위해 필요한 수순”이라고 했다. /전현희 땅집고 기자 imhee@chosun.com
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