[땅집고] “청약 가점이 낮다면 현재 거주지와 가까운 수도권 외곽지역으로 눈을 돌려야 합니다. 강남권에 산다면 경기 광주시까지 고려해야 한다는 것이죠.”

박지민 월용청약연구소 대표는 최근 열린 ‘2021 대한민국 부동산 트렌드쇼’ 강연에서 “서울은 경쟁이 너무 치열해 당첨 가능성이 낮고, 3기 신도시는 일반분양 비중이 적어 당첨이 어렵다”며 “일단 외곽지로 눈을 돌려 청약에 당첨되는 걸 최우선으로 삼는 게 좋다”고 했다. 아파트 청약전략 전문가인 박 대표는 ‘3기 신도시와 청약 지도’를 주제로 당첨 가능성을 높이는 전략과 3기 신도시를 포함한 청약 유망지를 소개했다.

■ “3기 신도시 청약은 ‘바늘 구멍’…굳이 넣는다면 왕숙·교산·과천”

서울 아파트 청약 당첨 최저 가점 평균은 ▲2017년 42점 ▲2018년 55점 ▲2019년 52점 ▲2020년 63점으로 해를 거듭할수록 상승했다. 박 대표는 “분양가 상한제가 시행되며 서울에서는 ‘로또’라고 불릴 만큼 당첨 커트라인이 급등했다”며 “올해 커트라인은 지난해 보다 3~4점 가량 더 높아진 67~69점 정도로 예상한다”고 했다. 그는 “서울에서 당첨을 노린다면 최소 60점은 넘어야 하는 만큼, 가족 수가 적어 당첨이 어렵다면 서둘러 차선책을 노리는 전략이 필요하다”고 말했다.

많은 예비 청약자들이 오는 7월 시작하는 3기 신도시 사전 청약에 기대를 걸고 있다. 하지만 박 대표는 “3기 신도시 일반 분양 물량이 너무 적어 당첨이 쉽지 않을 것”이라고 했다. 3기 신도시 사전청약 전체 물량은 1만2500가구인데, 이 중 85%가 특별공급이라는 것. 일반분양은 1875가구에 그쳐 대단지 아파트 1개 정도에 불과하다. 그는 “특별공급은 소득 요건이 있는 데다 신혼부부·생애최초 등 일정 요건을 갖추지 못하면 도전 자체가 불가능하다”고 했다.

박 대표는 꼭 청약을 넣어야겠다면 남양주왕숙, 하남교산, 과천신도시 당첨 확률이 그나마 높을 것이라고 예상했다. 해당 지역 청약 통장 가입자 수 대비 공급 가구 수가 많기 때문이다. 그는 “가격이 적게 올라 시세차익을 노려볼 만한 곳 중에는 인천 계양과 안산 장상지구를 노리는 편이 낫다”며 “이 지역들은 상대적으로 관심이 적어 당첨 확률이 높을 것으로 보인다”고 말했다.

■ “당첨을 최우선 목표로…수도권 외곽 노려라”

박 대표는 “서울과 3기 신도시 청약 당첨이 어려운 만큼, 거주 가능한 지역 가운데 당첨 확률이 가장 높은 지역에 청약하는 전략이 바람직하다”며 “거주지 인근 동네 또는 수도권 외곽지역으로 눈을 돌리는 것이 좋다”고 했다. 예컨대 은평구 거주자라면 경기 파주까지, 노원구에 산다면 경기 양주, 영등포 거주자라면 경기 오산까지, 서울 강남권 거주자라면 경기 광주시까지 범위를 넓혀 청약할 필요가 있다는 것. 그는 “청약 당첨 한 번으로 너무 큰 시세 차익을 얻으려 하지 말고, 수도권 외곽지역에서부터 차근차근 ‘갈아타기’ 전략으로 도심권으로 이동하는 것이 낫다”고 말했다.

수도권 비 규제 지역은 청약 1순위 해당 지역 우선 공급 요건이 1년으로 조정대상지역(2년)보다 짧다. 경쟁률이 낮아 당첨 가능성도 높다. 올 1월 분양한 ‘양주옥정 더원파크빌리지’는 전용 84㎡ 1순위 해당지역에서 미달이 발생했다. 용인시 처인구에 지난 2월 분양한 ‘힐스테이트 둔전역’도 평균 6대1의 청약경쟁률을 기록했고 일부 주택형은 1순위에서 미달했다.

이 아파트들 역시 분양 가격이 주변 시세 보다 최대 1억원 정도 저렴한 만큼 당첨시 이득은 충분하다는 설명이다. ‘양주옥정 더원파크빌리지’ 전용 84㎡ 분양가는 4억1000만원인데, 이곳에서 불과 1㎞ 떨어진 ‘e편한세상어반옥정센트럴’ 전용 84㎡는 지난 3월 5억2000만원에 손바뀜했다. 박 대표는 “저금리 정책이 계속 이어질 것으로 예상되고, 정부가 발표하는 공급량은 워낙 미미해 결국 수도권 중심부와 외곽지역을 가리지 않고 새 아파트 가격은 지속적으로 오를 것”이라고 했다.

박 대표는 “분양가 상한제 적용 지역은 입주 후 분양가에 따라 반드시 2~5년까지 거주해야 하는 규제가 있는데, 외곽지역은 분양가 상한제를 적용받지 않는 곳도 많다”며 “당첨 이후 바로 전월세를 놓을 수 있고 시세보다 저렴해 눈여겨볼 필요가 있다”고 했다. 그는 또 “규제 지역에서는 주택담보대출을 받으면 입주가능일로부터 6개월 안에 입주해 2년을 실거주해야 하는데, 비 규제지역은 이마저도 예외”라고 했다. /손희문 땅집고 기자 shm91@chosun.com

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