[데이터로 읽는 부동산] ⑤ 상급지로 갈아타기 좋은 시기와 나쁜 시기는 따로 있다

국내 인구 감소가 이미 시작된 상황에서 ‘상급지로 갈아타기’의 중요성은 더 커질 것이다. 인구 감소가 시작되면 비핵심지부터 큰 타격을 받게 되기 때문이다. 비유하자면 마치 저수지에 가뭄이 닥치면 가장자리(비핵심지)부터 말라붙어 상대적으로 안전한 저수지 중앙(핵심지)으로 물고기(수요)들이 더 몰려드는 것과 같은 이치다.
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갈아타는 시기에도 좋은 시기와 나쁜 시기가 있다. 이를 상승장과 하락장 때의 시세 증감률로 살펴보자.

우선 일본 사례를 참조할 수 있다. 이 그래프는 2000년 1월 도쿄와 수도권 3개 도시의 매매 시세를 100으로 놓고 2020년까지 시세 추이를 그려본 것이다. 그래프에서 나타난 화살표는 2005년을 나타내고 있는데 2005년은 일본에서 근대화 이후 최초로 인구가 감소한 시기다. 이를 통해 상승장 때는 도쿄가 수도권 3개 도시를 능가하는 상승률을 보이지만 하락장 때는 도쿄와 수도권 3개 도시가 비슷한 하락률을 보임을 알 수 있다.

그렇다면 우리나라는 어땠을까. 이를 살펴보면 2010~2013년 하락장 때는 서울이 ─9%, 경기가 ─7%를 기록할 정도로 매매 시세가 하락했으며, 2014~2020년 상승장 때는 서울이 ＋46%, 경기가 ＋28%를 기록했다. 서울이 경기보다 상급지라고 할 때 상급지가 하락장 때는 초과 하락, 상승장 때는 초과 상승한 것이다.

더 구체적으로 들어가보려고 한다. 다만 그전에 한 가지 양해를 구하자면, 편의상 한강 이남을 한강 이북보다 상급지로 구분했다는 점이다.

1987~1990년 상승장 때는 한강 이남 ＋82%, 한강 이북 ＋69% 를 기록한 반면, 1991~1995년 하락장 때는 한강 이남 ─11%, 한강 이북 ─10%를 기록했다. 또 1999~2009년 상승장 때는 한강 이남 ＋134%, 한강 이북 ＋92%를 기록했고, 2010~2013년 하락장 때는 한강 이남 ─9%, 한강 이북 ─8%를 기록했다. 그리고 2014~2020년 상승장 때는 한강 이남 ＋47%, 한강 이북 ＋44%를 기록했다.
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​도쿄와 수도권 3개 도시, 서울과 경기, 서울 한강 이남과 이북. 이 3가지 사례를 보면, 상승장 때는 상급지가 초과 상승했고 하락장 때는 상급지가 초과 하락한 모습을 보였다는 점을 알 수 있다.
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단, 상승장 때 상급지가 워낙 크게 치고 나가다보니 장기적으로는 상급지 상승률이 더 높았던 것으로 나타난다. 이를 현실에 적용해보면, 상급지로 갈아타기 좋은 시기와 갈아타기 나쁜 시기가 아래와 같이 명확해진다.
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​​핵심은 지금이 상승장 어느 단계에 와 있느냐는 것이다. 개인적인 의견을 전제로, 2014년부터 사상 최장 기간 상승을 구가하고 있는 서울 아파트 시장은 완연히 상승장 후반부에 진입했다고 판단한다.
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다만, 아직 상승 여력이 있다고 보고 있기 때문에 상급지 갈아타기는 ‘여건이 된다면’ 진행해도 무방하지만, 현 단계에서는 ‘무리하면서 갈아탈 필요는 없다’는 생각이다. 현재가 상승장 후반부로 판단되는 데다 막상 하락장에 진입하면 상급지가 초과 하락하는 경우가 잦았기 때문이다.
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게다가 15억원 이상 주택에 대한 담보대출 금지가 발표된 12·16 대책 이후 상급지일수록 상승률이 더 낮다는 것도 이같은 판단을 뒷받침한다. 12·16 대책 이후인 2019년 12월부터 2021년 2월까지 상위 20% 아파트 가격은 ＋17%를 기록했다. 반면, 상위 20~40% 아파트는 ＋27%, 상위 40~60% 아파트는 ＋29%, 상위 60~80% 아파트는 ＋32%, 상위 80~100% 아파트는 ＋34%를 기록했다. 통계적으로 상급지 상승률이 상대적으로 낮았던 점이 확인된다. 이것이 현 시점에서 “무리해서 갈아탈 필요는 없다”고 판단한 또 하나의 이유다.
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하락장 막바지나 상승장 초반부가 상급지로 갈아타는 적기라고 언급했는데, 어느 시점이 상승장 초반부인지 판단하기 위한 좋은 팁이 하나 있다.
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과거 36년간 KB부동산 데이터를 들여다 보면 서울 아파트 시장은 하락장에서 상승장으로 전환시 단 1년 만의 반등에 그친 적이 한번도 없었다. 적어도 1년간 상승으로 방향을 틀면 ‘최소 4년 이상’ 상승장이 유지됐다. 이 말은 하락장에서 상승장으로 전환해 1년 가량 상승한 것이 확인된다면 그때 들어가도 최소 바닥은 아니더라도 무릎 정도에선 들어간다는 의미다. 이때 상급지로 갈아타면 시장 대비 초과 상승도 기대할 수 있다. /글=삼토시(강승우), 정리=손희문 땅집고 기자 shm91@chosun.com

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