[땅집고] 오는 7월부터 시작되는 수도권 3기 신도시 등 공공택지지구 아파트 3만여가구 사전청약을 앞두고 추정 분양가에 관심이 쏠리고 있다. 땅집고는 국토교통부가 밝힌 주변 시세 대비 60~70%를 적용해 전용면적 84㎡ 분양가를 추산한 결과, 지구별로 최소 2억8500만원(시흥 거모지구)에서 최대 12억6000만원(과천 주암지구)으로 나타났다.

국토부는 사전청약 때 추정 분양가를 공개하지만 최종 분양가는 본청약이 이뤄지는 최소 1~2년 후에야 공개한다. 최종 분양가는 택지비와 건축비, 건축비 가산비 등을 기준으로 분양가 심의위원회에서 결정한다.

■시흥 거모·군포 대야미 등 4억원대 이하에 분양될 듯

사전청약 대상 지역의 분양가가 해당 지역 대표 아파트 시세의 65% 수준에서 결정된다고 가정했을 때, 예상 분양가가 가장 저렴한 지역은 경기도 시흥거모 공공주택지구다. 이곳은 84㎡(이하 전용면적) 기준 2억8000만~3억원 정도에 분양가가 결정될 것으로 보인다. 사전청약 예상 시기는 오는 12월(4차)이다.

거모지구는 시흥시 거모동과 군자동 일대 152만㎡로 그린벨트를 해제해 만드는 신도시다. 공공주택 약 1만1150가구가 공급된다. 북쪽으로 시흥 장현지구가 가깝고, 남쪽으로 시흥 정왕과 선부동이 인접했다. 거모지구 남쪽 경계에서 700m 거리에 지하철 4호선 신길온천역이 있고 남측으로 안산신길2 공공주택지구가 붙어있다.

시흥 거모지구 사전청약 분양가 산정에 기준이 될 아파트는 시흥시 죽율동 ‘시흥6차 푸르지오1단지’로 예상된다. 이 아파트 84㎡는 지난달 13일 4억4500만원(7층)에 거래됐다.

오는 11월 3차 사전청약에서 선보일 양주덕정 공공주택지구(8000가구)도 분양가가 3억원대로 저렴할 전망이다. 양주신도시는 양주시 덕정동과 옥정동 일대 1142만4000㎡로 주택 6만4000여 가구가 들어선다. 양주신도시는 동서로 옥정지구와 회천지구로 나뉜다. 양주회천 A17블록에서 분양한 신혼희망타운의 경우 59㎡가 2억9000만원대, 신축 단지인 ‘양주 서희스타힐스1단지’(2014년 입주) 84㎡는 지난 3월 4억7000만원(12층)에 각각 거래됐다.

3기 신도시 중에서는 인천 계양지구 분양가가 84㎡ 기준 3억8000만원 정도로 가장 저렴할 전망이다. 계양지구 사전청약은 올 12월에 시작한다.

계양지구는 인천 계양구 귤현동과 동양동 일대 333만1714㎡로 약 1만7000가구 규모다. 서울 김포공항이 약 4km, 마곡지구가 약 6km 떨어져 있다. 부동산114에 따르면 계양지구에서 가장 가까운 귤현동 일대 3.3㎡당 아파트 매매가격은 평균 1393만원으로 올해 사전청약을 앞둔 3기 신도시 중 가장 저렴했다. 주변 아파트로는 귤현동 ‘계양센트레빌3단지’가 있는데 이 주택 84㎡는 지난달 5억9000만원(7층)에 거래됐다.

■왕숙1지구 5억대, 하남교산·고양창릉은 6억 넘을듯

주변 아파트 시세를 고려할 때 분양가가 5억원대일 것으로 추산되는 지역은 3기 신도시인 남양주 왕숙1지구(5억7850만원)을 비롯해 인천 검단(5억원), 시흥 하중(5억1474만원)등 7곳이다.

남양주 왕숙1지구의 경우 분양가 산정 기준 아파트로 인근 신도시인 별내동 ‘별내아이파크2차’를 꼽았다. 이 단지 84㎡는 지난달 8억9000만원에 손바뀜했다. 왕숙지구는 1지구와 2지구로 나뉘는데 총 6만여 가구가 입주할 예정이다.

인천 계양과 남양주 왕숙1지구 이외에 올해 사전 청약하는 나머지 3기 신도시는 분양가가 6억원대 이상일 것으로 예측된다. 올 12월 분양할 부천 대장지구는 84㎡ 기준 6억2000만원선, 남양주 왕숙2지구·하남 교산·고양 창릉의 분양가는 각각 6억8000만원대로 예상한다.

이 신도시들은 주변 지역 84㎡ 기준 실거래가가 최소 9억원대 중반에서 최고 15억원대에 형성됐다. 부천 대장지구 인근 중동 ‘래미안 부천중동’ 시세는 9억5500만원이다. 왕숙2지구 인근 다산신도시 ‘힐스테이트 다산’, 하남 교산신도시 인근 덕풍동 ‘하남풍산 아이파크’, 고양 창릉지구 인근 향동동 ‘DMC리슈빌더포레스트’는 각각 10억5000만원에 거래됐다.

■추정 분양가, 본청약 때까지 얼마나 오를까?

국토부는 사전청약 공고 시점에서 개별 단지별로 추정 분양가를 공개할 예정이다. 그러나 최종 분양가는 사전청약 이후 1~2년이 지난 본청약 때 확정하기 때문에 추정 분양가는 주변 시세에 따라 달라진다. 최근 1년새 경기도 대부분 지역에서 집값이 10% 이상 급등했다. 지난해에만 평균 12% 올랐다.

올해 사전청약을 시작하는 3기 신도시가 속한 지역의 지난 1년간 아파트 매매가격 상승률을 살펴보면 하남시가 15.36%로 가장 높았고 고양 덕양구도 15.08%에 달했다. 본청약은 사전청약이 완료되고 최소 1년 이후에 시작된다는 점을 감안할 때 사전청약 대상 아파트는 평균 15% 안팎 분양가가 오를 수도 있다는 점을 염두에 둬야 한다.

과거 사례를 보면 사전 청약 이후 본청약까지 평균 5~6년, 길게는 10년까지 걸렸다는 점을 감안하면 실제 소비자가 내야 할 분양가는 훨씬 더 늘어날 수 있다. 실제로 하남 감일지구 B7블록의 경우 2010년 사전청약 때 추정 분양가는 3.3㎡당 1050만원이었지만 2016년 본청약에서는 1350만원으로 28% 올랐다. 물론 이 가격도 주변 시세보다는 20% 정도 저렴했다. 송승현 도시와경제 대표는 “이번 사전청약 대상 아파트는 분양가 상한제가 적용되기 때문에 본청약 시점의 분양가도 주변 시세보다 싸게 책정될 가능성이 높다는 점에서 무주택자에겐 유리하다”면서 “하지만 사전 청약 이후 본청약이 지연되면 그야 말로 전세 난민으로 떠돌면서 기약없는 희망 고문을 당할 수도 있다는 점은 감안해야 한다”고 했다. /김리영 땅집고 기자 rykimhp206@chosun.com

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