[땅집고] “재건축 규제를 풀면서 용적률을 높여주면 공급 효과가 금방 나타날 수 있다.”(권대중 명지대 교수)
“다주택자들이 규제 완화를 기대하면 오히려 매물 잠김 현상으로 집값이 더 오를 것이다.”(이광수 미래에셋증권 수석연구위원)

땅집고와 조선일보가 만드는 부동산 토크쇼 ‘봉다방’에 출연한 권대중 명지대 부동산학과 교수와 이광수 미래에셋증권 수석연구위원이 오세훈 서울시장의 재건축 규제 완화를 둘러싸고 난상 토론을 벌였다. 권 교수는 “오 시장이 재건축 규제 완화가 예상되는 압구정·여의도 등 4개 지역을 토지거래허가구역으로 선제적으로 묶은 것은 집값 안정화에 긍정적 효과를 줄 것”이라고 주장했다. 그러나 이 위원은 “토지거래허가구역 이외 지역으로 풍선효과가 나타날 우려가 크가”고 했다.

권 교수는 “토지거래허가구역 내에서는 2년 실거주 조건이 따라붙기 때문에 실수요자 중심으로 시장이 재편돼 거래가 제한된다”며 “재건축 규제 완화 공약에 따라 호가가 급등한 재건축 단지를 토지거래허가구역으로 묶은 것은 심리적 안정감을 줄 수 있는 조치”라고 긍정적으로 평가했다.

반면, 이 위원은 “오세훈표 부동산 정책이 재건축 추진에 호재로 받아들이는 분위기가 형성되면서 주춤하던 집값을 자극한다”고 비판했다. 저금리와 과잉 유동성, 집값 상승 기대감이 남아 있는 상황에서 다른 지역으로 불길이 번질 수 있다는 것이다.

권 교수와 이 위원은 집값 안정을 위해 다주택자 매물이 시장에 공급돼야 한다는 점에 대해선 공감했다. 그러나 재건축 규제 완화가 주택 공급 확대로 이어질 수 있는지에 대해서는 의견이 엇갈렸다.

권 교수는 “국토이용에관한법률에서 용적률은 원래 주거지역이 300%였는데 2004년에 종 세분화로 주거지역이 1·2·3종으로 바뀌면서 반토막 나면서 재건축을 해도 주택 공급이 충분히 이뤄지지 않았다”며 “서울시장이 용적률을 300%까지 올릴 수 있는 권한이 있는만큼 재건축을 풀면 공급 효과가 나타날 것”이라고 말했다. 그는 “일본의 경우 용적률을 2000%까지 올리고 있는데, 용적률 규제만 풀어도 건물을 얼마든지 재건축하면서 임대주택도 많이 공급할 수 있다”고 했다.

이 위원은 “재건축 아파트 소유자는 대부분 투자자이며, 규제를 풀수록 다주택자들이 재건축을 기대해 매물을 더 내놓지 않게 된다”고 했다. 그는 이어 “재건축 규제를 풀어 주택 공급을 늘린다는 것은 당장 배가 고픈 사람을 앞에 두고 밥을 지어 주는 게 아니라 농사를 지어 주는 것과 마찬가지로 당장 공급 부족엔 효과가 없다”면서 “재건축 규제를 풀어 공급을 늘리는 것은 좋지만, 지금처럼 공급이 부족한 시점에 풀어서는 안된다”고 했다.

최근 논란이 되고 있는 종합부동산세·양도소득세 등 세금 규제 완화에 대해서도 시각이 엇갈렸다. 권 교수는 “집값이 급등하는 시기에 공시가격까지 오르면 재산세 부담이 커져 가계 소득이 줄어들 수밖에 없다”며 “시장 안정화 차원에서도 1가구 1주택자에 대한 종부세 완화, 다주택자 매물 유도를 위한 양도세 완화가 필요하다”고 했다.

이 위원은 “종부세가 강화된 건 사실상 올해가 처음이어서 시행하기도 전에 정책을 바꿔서는 안된다”며 “양도세를 낮춰줄 경우 추가 완화 기대감을 심어줄 수 있어 실효성이 떨어진다”고 했다. 그러나 권 교수는 “재보궐 선거에서 민심을 확인한 여당 중심으로 내년 대선을 앞두고 종부세 완화 공약이 또 한번 나올 것”이라고 예상했다. /박기홍 땅집고 기자 hongg@chosun.com

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