20년 실무 경력의 베테랑 공인중개사이자 재야 고수로 통하는 이은홍씨와 김인만 김인만부동산경제연구소 대표가 ‘한 권으로 끝내는 서울 재개발 투자지도’(원앤원북스)를 펴냈다. 재개발 투자에 앞서 알아야 할 필수 지식과 성공 투자의 노하우를 제시한다.

[땅집고 북스] ① 재개발 투자수익 이렇게 계산한다

재개발 투자의 성공 확률을 높이려면 투자수익 계산은 필수다. 재개발 사업 진행 단계에 따라 정확하게 계산하는 것은 어려운 일이다. 그래도 주어진 ▲대지 지분 ▲감정평가액 ▲비례율 ▲조합원 분양가 ▲추가분담금 ▲일반분양가 ▲주변 시세 등 최대한 객관적인 자료를 가지고 대략적인 투자수익을 계산할 수는 있다.

직접 계산하지는 못하더라도 부동산 중개업소에서 투자수익을 계산하면서 설명해 줄 때 “이게 무슨 소리야?”하면서 하나도 이해하지 못한다면 제대로 된 투자를 할 수 없을 것이다. 직접 계산하지는 못해도 적어도 이해는 할 수 있도록 지금부터 알아보자.

■ 비례율을 적용한 계산방법

예를 들어 대지지분 33㎡(약 10평), 매매가 4억원, 감정평가액(토지 ㎡당 1000만원, 건물 ㎡당 40만원), 비례율 110%로 가정했을 때 재개발 투자 수익을 계산해보자.

토지의 감정평가액은 대지지분 33㎡에 ㎡당 1000만원을 곱한 3억3000만원이 되고, 건물의 감정평가액은 연면적 50㎡에 ㎡당 40만원을 곱한 2000만원이 된다. 토지와 건물의 감정평가액을 더한 총 평가액은 3억5000만원이다. 비례율 110%를 곱한 비례율 반영액은 3억8500만원이 된다.

전용면적 59㎡ 기준 예상 조합원 분양가가 6억원이라고 하면 추가분담금은 조합원 분양가 6억원에서 비례율 반영액 3억8500만원을 뺀 2억1500만원이 된다. 결국 매매가 4억원에 추가분담금 2억1500만원을 합한 6억1500만원에 전용면적 59㎡ 새 아파트의 입주권 주인이 되는 것이다.

과연 이게 남는 장사인지는 일반분양가와 주변 시세를 비교해 보면 답이 나온다. 일반분양가가 6억7000만원이면 5500만원 정도, 비슷한 조건의 주변 시세가 7억원이면 8500만원 정도의 투자수익을 얻을 수 있다는 계산이 나온다.

물론 이런 비례율 계산 방식은 투자 타당성을 확인하기 위한 대략적인 방법으로 현실 적용은 쉽지 않다. 우선 정확한 비례율을 알기 어렵고 이주비 이자, 대출 이자, 기타 비용을 감안하면 실제 투자금액과는 차이가 있기 때문이다. 투자 판단에 앞서 대략적인 수익률을 가늠해 보기 위한 정도로 이용하면 되겠다.

■ 예상감정가액 계산방법

비례율과 감정평가액을 정확히 알기 어렵고 비례율 예측이 쉽지 않다면 어떻게 해야 할까? 공시지가를 이용해 계산한 대략적인 예상감정가액으로 투자수익을 계산하는 방법도 있다. 오히려 일반 투자자의 관점에서는 예상감정가액 계산방법이 더 유용하게 사용될 수도 있다.

대지 30㎡, 연면적 60㎡ 단독주택 매매가격은 12억원이며 공시지가는 1㎡당 1520만원이라고 가정해보자. 현실에서는 대지 30㎡, 연면적 60㎡의 단독주택을 찾기 어렵겠지만 계산 편의상 이렇게 가정했다. 예상감정가액은 공시지가의 120%에 건물가격(주택 공시가격)을 더해 대략 6억720만원 정도로 예상된다.

왜 건물은 공시가격을 그대로 사용할까? 재개발 구역 내 물건은 건축한지 수십년 지난 노후 건물이어서 건물가격을 제대로 받기 어렵다. 이런 이유로 공시가격 정도로 가정해도 큰 문제는 없다.

“아니 12억원에 사서 6억720만원 밖에 인정이 안 된다면 나는 손해 아니야?”라고 반문할 수 있다. 대부분 서울 재개발 사업은 입지가 좋고 조합원 분양가가 시세보다 낮게 평가되는 경우가 많아 무조건 손해라고 할 수는 없다. 먼저 계산해보고 답이 안 나오면 투자를 포기하면 된다.

아무튼 매매가액 12억원에서 6억720만원으로 계산된 예상감정평가액을 빼면 나오는 5억9280만원이 프리미엄(웃돈)이다. 대략 6억원 정도 프리미엄을 주고 샀다는 것인데 과연 타당성이 있는지 더 알아보자.

전용면적 84㎡(일반분양 34평) 아파트 조합원 분양가가 10억5400만원(3.3㎡당 3100만원)으로 예상된다면, 추가분담금은 4억4680만원이 된다. 결국 매매가 12억원에 추가분담금 4억4680만원을 더한 16억4680만원이 전용 84㎡ 아파트를 구입하는 데 드는 총 투자비다. 예상 일반분양가가 17억원이면 5000만원 정도 이득이라고 할 수 있다.

서울 재개발사업은 일반분양으로 당첨되기는 하늘의 별따기이고, 조합원 분양가는 일반 분양가보다 낮게 책정된다. 서울의 경우 분양가 상한제 영향으로 일반 분양가도 주변 시세보다 낮게 책정되기 때문에 계산상 일반분양가와 총 투자비에서 큰 차이가 나지 않아도 실제로 따져보면 투자 가치가 있는 셈이다.

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