[땅집고] “올해 부동산 시장에서 새겨야 할 키워드는 ‘포기와 타협’입니다”

급격히 오른 집값에 각종 정부 규제책들이 겹치며 다주택을 보유한 투자자들은 물론, ‘내 집 마련’을 하려는 무주택자와 ‘갈아타기’를 노리는 1주택자들도 셈법이 복잡해졌다. 이주현 월천 재테크 대표는 “이런 상황에서는 집이 꼭 필요한 실수요자들은 생각이 너무 많은 탓에 오히려 때를 놓치기가 쉽다”며 “’포기와 타협’을 통해 내가 어떤 집을 원하는지, 집을 사기 위해 무엇이 필요한지를 정확히 알아야 한다”고 했다.

필명 ‘월천대사’로도 알려진 이 대표는 가입자 수 3만명의 인터넷 카페 ‘월천재테크’ 운영자로, <나는 부동산으로 아이 학비 번다>의 저자로도 유명하다. 그는 오는 4월 30일부터 이틀동안 서울 강남구 코엑스 D홀에서 열리는 ‘2021 대한민국 부동산 트렌드쇼’ 둘째날(5월1일) ‘2021 상반기를 지배하는 핫 투자처-키워드를 통한 시장 바라보기’를 주제로 강연한다. 이 대표를 만나 주요 내용을 미리 들어봤다.

■ “실수요자라면 포기 3 스텝(Step)이 필요하다”

이 대표가 꼽는 이른바 ‘2021 부동산 핫 키워드’는 ▲재개발 ▲재건축 ▲실거주 ▲3기신도시 ▲부동산 규제책 완화 등이다. 하지만 그는 이 중에서도 실수요자에게 가장 중요한 것은 ‘포기와 타협’이라고 강조했다. 이 대표는 “포기와 타협은 내가 어떤 집을 원하는지, 집을 사기 위해 무엇이 필요한지를 정확히 알아내는 과정”이라며 “그런 면에서 ‘선택과 집중’이라는 말로 표현할 수도 있다”고 말했다.

이 대표는 집을 구매하려고 마음 먹은 실수요자에게 ‘포기 3스텝(step)’을 제안했다. ①자기성찰 ②자금사정 파악 ③포기리스트 작성 등이다. 먼저 이 대표는 “‘내가 왜 여태까지 집을 못 샀는지’에 대한 진지한 자기성찰이 필요하다”고 했다. 나의 상황을 모르면 ‘어디가 좋다’는 말을 들어도 아무 소용이 없기 때문.

이후에는 자금 사정을 정확히 파악해야 한다. 부동산·동산 등의 자산뿐만 아니라 ▲전·월세보증금 ▲주식 ▲연금펀드 ▲가용 대출 ▲생활비 ▲현금흐름 등 가계의 자산·부채·수입·지출에 대한 모든 사항을 검토하는 과정이다. 이 검토가 끝나면 자금 사정과 더불어 월 소득에서 부담가능한 대출 이자액수도 파악된다. 어디에서 어떤 물건을 구입할지에 대한 탐색은 이후에 해도 늦지 않다는 것.

가장 중요한 마지막 단계는 ‘포기 리스트’를 작성하는 것이다. 예를 들어 특정 동네에 살고 싶다면 넓은 면적과 신축은 포기하기로 마음 먹어야 다음 선택으로 나아갈 수 있다. 이 대표는 “꼭 거주하고 싶은, 거주해야만 하는 동네라면 소비 생활을 줄이고 대출을 늘리는 것도 포기 리스트에 해당한다”고 했다.

■ 부동산 투자를 노린다면… “실거주 포기하면 투자 범위 확 넓어진다”

이 대표는 특히 “‘실거주에 대한 포기’로 투자 가능 범위를 크게 늘리는 방식도 좋다”고 제안했다. 예컨대 당장 매수한 집에 입주할 형편이 안 돼 전세 낀 집을 구매하는 경우, 매수자들은 향후 몇 년 안에 세입자에게 전세금을 돌려주고 들어갈 생각을 하는 경우가 일반적이다. 특히 최근 들어 1가구 1주택 양도세 비과세 요건으로 실거주 의무가 생기면서 더 그런 경우가 많아졌다.

하지만 이처럼 ‘향후 거주지’를 염두에 두고 투자하면 결국 이 ‘실거주’가 족쇄로 발목을 잡는다는 게 이 대표의 설명이다. 직장·가족 거주지 위치나 잔금을 치를 수 있는 가격대로 투자 범위가 크게 좁혀지기 때문이다. 이 대표는 “‘실거주’를 포기하면 전국이 투자지가 될 수 있다”며 “실거주자나 초보 투자자에서 고수 투자자로 가는 첫 걸음”이라고 말했다.

이 대표는 올해 부동산 투자 종목 중에서는 재개발 투자의 성공 가능성이 높다고 지목하며 그 이유를 ‘절세’로 들었다. “재개발은 미래에 아파트가 될 물건이면서도 현 시점 보유세가 현저히 적어 메리트가 크다”며 “예컨대 20억원짜리 아파트라면 보유세가 수천만원 정도인 데 반해 재개발 입주권은 토지분에 대한 재산세 몇십만, 몇백만원 수준만 부담하면 된다”고 했다. 그러면며 “현실적으로 청약이 어려운 조건이라면 사업시행 인가를 받은 지역의 안전한 재개발 투자를 통해 내 집 마련을 노리는 편이 바람직하다”고 말했다.

이 대표는 또 정부가 추진하는 공공재개발이나 공공 직접시행 정비사업 등 ‘공공’이 들어가는 재개발 사업지라고 해서 나쁘게만 볼 필요는 없다고 했다. 그는 “공공재개발의 경우 현재까지 각종 이유로 재개발이 중단된 지역에 ‘심폐소생술’같은 제도로 많은 재개발 중단 지역에서 사업 가능성이 높아질 것”이라며 “단 공공재개발의 경우 작년 9월 21일(권리산정일) 이후 신축된 빌라를 취득하면 현금 청산 대상이 되는 점에 주의해야 한다”고 말했다. 그러면서 “소규모 정비의 경우 2·4대책 이후로도 역세권, 준공업지, 노후주거지 등은 청산대상에 포함되지 않아 여전히 투자 가치가 있다”고 말했다./손희문 땅집고 기자 shm91@chosun.com

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