[땅집고] 오는 6월부터 지난해 도입된 ‘주택 임대차 3법’ 중 하나인 전월세 신고제가 시행된다. 수도권과 광역시, 세종시, 도(道)의 시(市) 지역에 있는 주택의 보증금 6000만원을 초과하는 임대차 계약을 맺으면 30일 내에 지자체에 신고해야 한다.

국토교통부는 6월 1일부터 전월세신고제를 시행하기 위해 신고 대상과 내용, 절차 등 세부 내용을 규정한 '부동산거래신고 등에 관한 법률' 시행령 등의 개정안을 입법예고한다고 15일 밝혔다.

당정은 작년 전월세신고제와 '계약갱신청구권제', '전월세상한제'를 포함한 임대차 3법 법안을 통과시켰다. 계약갱신청구권제와 전월세상한제는 작년 7월 31일 법개정과 함께 바로 시행했지만 전월세신고제는 준비를 위해 오늘 6월 1일 시행하는 것으로 남겨놨다.

■ 임대인이나 임차인이 임대차 계약서로 관할 주민센터에 신고

전월세신고제가 시행되면 임대인이나 임차인이 계약일로부터 30일 내에 자자체에 거래내용을 신고해야 한다. 임대인과 임차인의 공동 신고가 원칙이지만 둘 중 한쪽이 신고할 수도 있다. 한쪽이 계약을 신고하면 다른 상대방에게 이 사실이 문자 메시지로 통보된다. 임대인이나 임차인이 아니라 공인중개사 등에게 신고를 위임할 수도 있다.

시행령 등 개정안은 제도 신고 대상 지역은 수도권 전역과 지방 광역시, 세종시, 도의 시 지역으로 규정했다. 아파트나 다세대 등 주택임대차보호법을 적용받는 주택뿐만 아니라 고시원과 기숙사 등 준주택, 상가내 주택이나 판잣집, 비닐하우스 등 비 주택도 신고 대상다.

임대차 보증금이 6000만원을 초과하거나 월세가 30만원이 넘으면 주택 임대차 계약은 모두 신고해야 한다. 반전세의 경우 보증금이나 월세 중 하나라도 이 기준을 초과하면 신고 대상이 된다. 확정일자 없이도 최우선 변제를 받을 수 있는 보증금의 최소금액이 6000만원인 점을 감안해 보증금 기준을 6000만원으로 정했다. 사실상 전국의 웬만한 도시지역에서 일어나는 주택 임대차 계약은 대부분 포함될 전망이다.

■갱신 계약은 계약갱신청구권 행사 여부도 신고해야

갱신 계약을 한 경우엔 종전 임대료와 계약갱신청구권 행사 여부도 신고해야 한다. 거래 신고는 관할 읍·면·동 주민센터 뿐만 아니라 온라인으로도 임대차 계약서 사진을 제출하는 방식으로 접수할 수 있다. 임차인이 전입신고를 할 때 계약서를 첨부하면 임대차 계약 신고도 함께 한 것으로 처리된다. 거꾸로 임대차 계약을 신고하면서 계약서를 제시하면 자동으로 확정일자를 부여받을 수 있다.

전월세신고제가 시행되면 주택 임대도 매매와 같이 실거래가 정보가 취합되고 투명하게 공개될 전망이다. 정부는 현재도 세입자가 확정일자를 받을 때 신고하는 내용을 모아서 실거래가 공개 시스템을 통해 계약금액이나 계약일, 층수 등 기본 정보를 공개하고 있으나 이는 전체 계약의 30% 정도밖에 되지 않는 것으로 추산된다. 전월세신고제가 운용되면 베일에 가려졌던 나머지 70%의 거래 내용이 공개될 수 있다. 물론 임대료를 조정하지 않은 갱신 계약 등의 경우는 신고 대상이 아니기는 하다.

전월세신고제를 통해 계약기간, 신규·갱신 계약 여부를 비롯해 갱신 계약의 경우 기존 계약 대비 임대료 증감액 등의 데이터를 추가로 확보할 수 있다. 전월세신고제를 통해 모인 임대차 가격과 기간, 계약 갱신율 등 임대차 시장 정보는 투명하게 공개돼 국민의 임대차 물건 검색 등에 활용된다.

국토교통부는 오는 11월 계약금액, 계약일, 계약기간, 갱신 계약시 임대료 증감액 등 임대차 데이터를 시범 공개할 예정이다. 임대차 계약을 허위로 신고하면 100만원의 과태료가 부과된다. 미신고의 경우 미신고 기간과 계약금액 등에 비례해 4만원에서 100만원까지 차등 부과된다. 제도 시행 첫 1년간은 과태료를 부과하지 않는 계도기간을 운영한다. 국토부는 제도 시행을 앞두고 대전시 서구 월평 1·2·3동, 세종시 보람동, 용인시 기흥구 보정동 등 5개 동 주민센터에서 신고제를 시범 운영한다.

■ “임대 소득 과세와 무관”… 거래 위축 우려도

전문가들은 6월 '전월세신고제'가 본격 시행되면 임대차 시장이 투명해지고 임차인 보호 기능이 강화되는 계기가 될 것으로 기대했다. 다만 전월세신고제를 통해 구축된 부동산 거래정보가 임대소득에 대한 과세 자료로도 활용될 수 있다는 우려가 컸다. 하지만 정부는 과세 활용 방안에 대해선 계획이 없다고 밝혔다.

전월세신고 거래 정보가 과세 근거로 활용될 경우 임대차 시장이 크게 위축되면서 전월세 공급에 차질이 빚어질 것이란 우려도 나온다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 "전월세신고제를 통해 확보한 자료를 바탕으로 국가가 임대료를 일정 수준으로 묶는 '표준임대료' 도입을 추진할 수 있다"며 "이 경우 전월세 시장이 급격히 위축되면서 공급이 급감해 매물 잠김효과가 나타날 것"이라고 했다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 "시장의 투명성이 강화되고 거래 질서가 바로 잡히는 순기능이 있지만, 사실 시장에서 보면 규제가 하나씩 둘씩 늘어나는 것"이라며 "사적 자치 원칙에 의해 이뤄지는 사적 계약까지도 모두 정부가 들여다본다는 측면에서 보면 장점만 얘기할 순 없어 보인다"고 지적했다./전현희 땅집고 기자 imhee@chosun.com

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