[땅집고] “오세훈 시장이 당선되면서 강남뿐 아니라 강북 아파트 재건축 단지도 사업성이 높아지면서 재건축 속도가 빨라질 것입니다.”

김학렬 스마트튜브부동산연구소장은 최근 땅집고와 조선일보가 만드는 유튜브 콘텐츠 ‘부동산 토크쇼 봉다방’에 출연해 오세훈 서울시장 당선 후 주택 시장을 전망했다. 김 소장은 “오 시장이 당선돼 용적률 완화 공약을 이행하면 서울 강남권 재건축뿐 아니라 사업성 낮았던 강북 재건축 단지도 사업 속도를 낼 수 있을 것”이라며 “규제가 완화되면 얼어붙었던 서울 부동산 시장이 활성화해 거래가 전반적으로 늘어날 것으로 보인다”고 했다.

■“서울 강남·북 재건축 집값 오를 것”

김 소장은 “오 시장 당선으로 인허가 규제에 묶여 있던 강남권 재건축 추진 속도가 빨라지는 만큼 당장은 주요 아파트 시세가 더 오를 수 있다”고 했다. 송파구 잠실동 주공5단지가 대표적. 그는 “잠실동 엘스나 리센츠는 전용 84㎡ 현재 시세가 22억~24억원 정도인데, 노후한 잠실주공5단지도 비슷한 가격”이라며 “잠실주공5단지 84㎡ 주택형은 재건축 후 추가분담금을 내지 않고 120㎡ 아파트를 한 채를 받을 수 있는 데다 인근 단지보다 입지가 좋아 상대적으로 저렴해 보이는 효과가 발생하는 것”이라고 했다. 그러나 집값이 15억원 넘으면 대출을 받을 수 없어 실 매수자가 많지는 않아 상승폭이 제한적일 전망이다.

강북권 재건축 아파트는 인허가보다 사업성이 낮아 추가분담금이 컸던 것이 최대 걸림돌이었다. 오 시장이 법적 상한보다 50~100% 낮게 책정된 서울시 용적률을 완화하겠다고 공약했기 때문에 사업 속도가 빨라질 수 있다는 관측이다. 김 소장은 “재건축 연한에 다다른 목동, 여의도, 상계동 일대 재건축 단지는 규제 완화 수혜를 볼 것으로 보인다”고 말했다.

다만 재건축 규제 완화 조치가 시장에 공급 확대 신호를 보내 중장기적으로 집값은 조정될 가능성이 있다. 김 소장은 “공급은 당장의 입주 물량뿐 아니라 분양, 향후 공급 예상치까지 포함하는 것”이라며 “재건축 규제를 강화하자 사람들이 급하게 ‘공황 매수’를 했던 측면도 있는데 중장기적으로 시장에 공급 신호를 주면 서둘러 사야겠다는 매수 심리는 잠재울 수 있을 것”이라고 했다.

■ “서울 외곽 교통 개선 단지 주목”

김 소장은 서울 외곽 중저가 아파트도 이번 선거 결과에 따른 수혜가 예상된다고 봤다. 특히 경전철 동북선, 서부선 등이 지나는 서울 관악·노원·도봉·강북구 등 교통망 개선 지역을 주목하라고 했다. 김 소장은 “관악구 신림동은 아직 10억원 넘는 아파트 단지가 두 곳뿐이어서 LTV(주택담보대출비율) 40%까지 받을 수 있는 단지가 여럿”이라며 “업무지구로 이동하는 교통망이 열악해 저렴했던 지역이지만 신림선 개통(2022년 6월 예정)으로 관악구에서 여의도까지 이동 시간이 단축돼 역 근처 집값도 오를 것”이라고 했다.

오 시장이 당선됐더라도 규제 완화에는 한계가 있을 것으로 보인다. 예컨대 재건축 용적률 한도를 높이기 위해서는 조례를 개정해야 하는데 오 시장 재임 기간인 1년 안에 개정을 완료하기는 쉽지 않다. 또 공공주도 개발 사업을 골자로 하는 현 정부의 부동산 정책 방향과도 충돌한다.

다만, 이번 보궐선거 결과로 정부가 부동산 정책 실패의 심각성을 각성하는 계기는 될 수 있을 것이라고 봤다. 김 소장은 “사실상 선거 결과는 부동산 정책 심판이었다고 볼 수도 있다”며 “여당에서 부동산 정책 방향 변화 없이는 앞으로 있을 대통령 선거, 지방 선거에서 승산이 없을 것이라고 판단했을 가능성이 높아 일부 규제를 완화하는 정책을 펼 것으로 예상된다”고 했다. /전현희 땅집고 기자 imhee@chosun.com

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