[데이터로 읽는 부동산] ④ 서울 아파트 중장기 하락장의 트리거는?
[땅집고] 2021년 부동산 시장은 상승장을 이어갈까, 아니면 하락장이 시작될까. 이에 대한 답을 찾기 위해 과거 데이터를 참고하려고 한다. 과거 서울 아파트의 중장기 하락장은 1991~1995년과 2010~2013년이었다. 당시 중장기 하락장을 촉발한 트리거(trigger·기폭제)가 무엇인지 살펴보는 것은 향후 중장기 하락장이 언제 올 지 전망하는 데 중요한 참고 요소가 될 것이다.
우선 1991~1995년 하락장 트리거는 바로 분당·일산 등 1기 신도시 입주였다. 주택 부족과 이른바 3저(低) 호황에 힘입어 서울 아파트는 큰 폭 상승하게 됐다. KB부동산 자료 기준으로 1988년 18.5% 상승한 서울 아파트값은 1989년 4월 전격적인 1기 신도시 건설 계획 발표에도 불구하고 토지보상금이 부동산 시장에 유입됨으로써 1989년 18.8%, 1990년 37.6%라는 폭발적인 상승률을 기록하게 됐다.
참고로 최근 수년 내 가장 폭등한 해가 2018년이었는데 상승률이 13.6%였다는 점을 감안하면 1989년과 1990년 상승률이 얼마나 대단한 것이었는지 실감한다. 그러나 크게 폭등한 서울 아파트는 1991년부터 1기 신도시가 입주하면서 중장기 하락장에 진입하게 됐고 1991~1995년 10.4% 하락하게 된다. 즉 ‘대규모 공급(입주)’이 서울 하락장의 트리거였다.
2010~2013년 하락장의 트리거는 ‘역대 최대로 벌어진 매매가와 전세금의 갭(gap)’ 이었다. 많은 분들이 해당 시기 하락장의 원인을 글로벌 금융위기 때문으로 보고 있는데 사실은 그렇지 않다. 2008년 9월 글로벌 금융위기로 서울 아파트가 하락세로 전환된 것은 맞다. 하지만 2009년 다섯차례 금리 인하와 위례신도시 토지보상금 지급으로 유동성이 늘어난 결과 서울 아파트값은 다시 반등했다. 2010~2013년까지 하락한 이유는 다른 데서 찾아야 한다.
서울 아파트값은 1999~2009년 11년간 상승했는데 그 여파로 매매가와 전세금 갭은 극도로 커졌다. 2009년 1월 서울 아파트 전세가율은 38.2%로 역대 최저였다. 즉, 2009년초가 서울 매매가와 전세금의 갭이 가장 벌어진 시기였다. 전세금을 주택의 사용 가치라고 볼 때 2009년초가 주택의 사용 가치 대비 매매가의 거품이 가장 컸던 시기라고 할 수 있다. 극도로 벌어진 매매가와 전세금의 갭은 더 이상 서울 부동산 가격 상승을 용인하지 않았고 때마침 이명박 정부의 보금자리주택 건설로 기축 수요까지 분산됨으로써 부동산 시장은 4년간 하락장에 빠지게 됐다. 즉 매매가와 전세금의 갭 확대가 2010~2013년 서울 하락장의 트리거였다.
두 사례를 참조하면 서울 중장기 하락장의 트리거를 예측하기 위해 ①대규모 공급(입주) ②매매가와 전세금의 갭 확대가 언제 올 것인지를 진단해보는 것이 유의미한 작업이라고 생각한다.
① 대규모 공급(입주)은 언제 올까?
알다시피 2022년까지 서울 아파트 입주 물량은 감소에 감소를 거듭한다. 수도권 입주 물량도 마찬가지다. 이후 2023~2024년에 반포 래미안 원베일리, 개포 1·4단지, 잠실 진주·미성크로바, 둔촌주공 등 동남권과 수색·증산·장위 뉴타운 등의 입주가 시작되면서 입주 물량이 늘 것으로 예상된다. 이어서 이르면 2026년부터 3기 신도시 입주가 시작될 가능성이 있다. (※판교·광교·위례가 지구 지정 7~8년후 입주를 시작한 전례를 감안해 보면 2019년부터 지구 지정이 시작된 3기 신도시도 2026~2027년부터 입주를 시작할 가능성이 높다)
따라서 2023년부터 공급 물량 측면에서 점진적인 하방 압력이 서울 부동산 시장에 가해질 것으로 보인다. 단, 재건축 진행 단지 상황을 볼 때 2025년부터 다시 서울 아파트 입주 물량은 감소할 것으로 보이고 3기 신도시도 임대 물량을 절반 이상으로 채운다면 서울 아파트 주거 수요 분산 효과는 제한적이 될 수 있다고 판단된다.
② 매매가와 전세금의 갭은 어떻게 될까?
서울 아파트 전세가율의 최고점은 2016년 6월 75.1% 였고 최저점은 2009년 1월 38.2% 였는데, 2021년 2월 기준 전세가율은 56.2% 이다. 전세가율 최고점과 최저점의 중간 수준이라고 할 수 있다. 따라서 현재의 전세가율로 봤을 때 중장기 하락장 시점을 진단하기는 아직 이르다고 볼 수 있다.
중장기 하락장을 촉발하는데 유의미한 수준으로 전세가율이 떨어지려면 매매가와 전세금이 이른바 디커플링되어 매매가는 크게 오르고 전세금은 횡보하거나 하락해야 한다. 또는 매매가가 횡보하더라도 전세금이 떨어져야 한다. 문제는 서울 아파트 입주 물량 감소와 이른바 임대차3법 부작용이 만나면서 서울 아파트 전세가율이 반등하고 있다는 점이다.
2021~2022년 서울 아파트 입주 물량이 2019~2020년에 비해 절반도 안 될 것으로 예상됨에 따라 전세금(월세 포함)은 가파른 상승 곡선을 이어갈 것으로 보인다. 이는 곧 전세가율 역시 반등 추세를 이어갈 가능성이 높다는 뜻으로, 서울 아파트의 중장기 하락장 도래 시기 역시 늦어질 것으로 보인다. 공급 확대를 저해하는 정책과 임대차3법을 시행하지 않았다면 전세가율 반등은 이뤄지지 않았을 것이다. 현 정부 정책 부작용이 정책 목표(집값 중장기 하락) 달성을 오히려 저해하고 있는 사실이 아이러니하다.
▶ 그래서 세금이 도대체 얼마야? 2021년 전국 모든 아파트 재산세·종부세 땅집고 앱에서 공개. ☞클릭! 땅집고 앱에서 우리집 세금 바로 확인하기!!