국내 첫 물류개발 플랫폼인 스마트물류 얼라이언스(이하 얼라이언스)가 물류센터 개발을 위해 1000억원 이상 블라인드 펀드(blind fund)를 조성한다. 블라인드 펀드란 투자 대상을 정하지 않고 자금을 먼저 모은 이후 투자하는 펀드다.

얼라이언스 파트너사인 이화자산운용 김요석 본부장은 “1000억~3000억원 규모의 ‘이화스마트물류얼라이언스더쿨’ 펀드를 조성하기 위해 투자자를 모집한다”며 “조성한 펀드는 물류센터 개발 사업에 대한 지분 투자와 PF(프로젝트 파이낸싱) 대출 등에 운용할 계획”이라고 5일 밝혔다.

이 펀드는 첫 투자 대상으로 이미 충청권과 영남권, 수도권 등 3개 지역에서 각각 후보지 선정을 마치고 막바지 사업성 검토 작업을 진행하고 있다.

◇펀드 만기는 6년…지분 투자·대출 등에 운영

이 펀드는 물류센터나 개발 부지 등 자산을 보유한 개별 프로젝트 펀드나 프로젝트금융투자회사(PFV) 등 하위 투자 기구에 출자하거나 대출하는 재간접 방식으로 운영한다. 하위 기구는 물류센터 등 자산에서 발생하는 임대 수익, 만기 후 매각 시 발생하는 차익을 블라인드 펀드에 배당한다. 펀드 운용 기간은 6년이며, 2년 단위로 최대 2회까지 연장 가능하다.

투자 방식은 크게 ▲개발형 ▲밸류애드(Value Add)형 ▲선매입형 등 3가지다. 개발형은 사업 용지를 직접 매입하거나 지분 투자해 개발에 직접 참여하는 방식이다. 밸류애드형은 기존 물류센터를 증축‧리모델링하거나 운영 시스템 최적화 등으로 가치를 끌어올리는 사업이다. 선매입형은 개발 중인 물류센터 중 향후 임차 수요가 충분한 곳을 미리 매입하는 형태다.

◇정량평가 통과해야 투자…맞춤형 개발에 방점

이화스마트물류얼라이언스더쿨 펀드는 국내 최고 물류 전문 기업들이 모인 스마트물류 얼라이언스의 검증을 통과한 우량 자산 중심으로 투자한다. 이를 위해 얼라이언스와 함께 정량 평가 기준도 이미 만들었다. 예를 들면 물류센터 입지 조건은 고속도로 등 주요 간선도로 접근성이 뛰어난 나들목(IC) 인근 10㎞ 이내여야 한다. 연면적은 7000평(약 2만㎡) 이상이어야 한다.

김 본부장은 “얼라이언스가 검증한 프로젝트 중심으로 화주 맞춤형, 지역 거점형 물류센터 개발 사업에 중점 투자할 계획”이라고 했다. 화주 맞춤형이란 점점 다양해지는 물류 수요에 맞춰 초저온 창고처럼 고도의 전문성이 요구되는 설비를 기획 단계부터 준비하는 방식이다. 보관부터 주문, 배송, 환불까지 한 번에 처리하는 ‘풀필먼트’(fulfillment)가 대표적이다.

지역 거점형은 수도권에 집중한 물류 개발에서 벗어나 전국 주요 거점을 선점해, 갈수록 치열해지는 전자상거래 시장을 장악하는 방식이다. 지역 거점형 사업은 지역 경제를 활성화하면서 토지 가치도 끌어올리는 일거양득의 장점이 있다.

◇얼라이언스가 18일 안에 투자 적합성 검토

이 펀드의 또 다른 강점은 빠른 의사 결정이다. 투자 대상 부지가 생기면 얼라이언스가 물류센터 개발에 적합한지 여부를 18일 안에 검토해준다. 얼라이언스 파트너사들이 자금 조달부터 설계, 인허가, 화주 유치까지 전 과정에 대응해 신속하게 사업을 진행한다. 얼라이언스 파트너인 삼정KPMG 서광덕 상무는 “물류센터 개발 경쟁이 갈수록 심해지면서 거점을 확보하고 각종 절차에 소요되는 시간을 얼마나 줄이느냐가 핵심 경쟁력이 되고 있다”고 했다.

얼라이언스는 투게더투자운용 등 다른 파트너사와 함께 물류리츠 등 다양한 상품을 선보일 예정이다. 얼라이언스 의장인 서용식 콜드트레인팩토리 대표는 “얼라이언스 참여 기업이 보유한 전문성을 바탕으로 블라인드 펀드 수익이 극대화되도록 적극 지원할 예정”이라면서 “1호 펀드를 시작으로 파트너사들과 함께 물류센터와 관련, 다양한 펀드를 계속 발굴할 계획”이라고 말했다. 펀드 참여에 관심이 있는 개인이나 기업은 스마트물류 얼라이언스에 전화(02-555-0330)나 이메일(the-cool@coldtrainfactory.com), 홈페이지(http://the-cool.kr/)로 문의하면 된다.