[땅집고] “서울 아파트 한 채를 보유하고 있습니다. 현재 집에는 세입자가 살고 있는데, 이번 임대차 계약기간이 끝나면 부모님을 모시고 직접 실거주할 계획입니다. 그런데 세입자가 ‘새 임대차법에 따라 계약갱신청구권을 써서 2년을 더 살겠다’라고 고집을 부려 난처합니다.”

지난해 7월 여당인 더불어민주당이 이른바 ‘임대차 3법’을 일방적으로 통과시킨 뒤 집주인과 세입자 간 갈등이 깊어졌다. 바뀐 법에 따라 계약갱신청구권을 행사해 기존 임대차계약 기간이 만료한 후에도 추가로 2년을 더 거주하겠다는 세입자들이 등장하면서 집주인들의 한숨이 깊어지고 있다. 물론 집주인이 세입자의 계약갱신청구권을 거절할 수 있는 경우가 법으로 정해져 있지만, 세입자가 무작정 ‘버티기 수법’을 쓰는 바람에 갈등이 격화하면서 소송까지 불사하는 집주인들도 느는 추세다.

부동산 전문 변호사들은 집주인이 실거주할 계획이라고 밝혔는데도 세입자가 계약갱신청구권을 행사하려 할 경우 명도소송을 통해 부동산 소유주로서 권리를 찾을 수 있다고 조언한다. 명도소송이란 집주인이 세입자에게 건물을 비워달라는 취지로 제기하는 소송을 말한다. 엄정숙 법도종합법률사무소 변호사는 “지난해 7월 주택임대차보호법이 개정됐다고 하더라도 명도소송 절차는 과거와 크게 달라진 것이 없다”라며 “집주인이 세입자의 계약갱신청구권을 거절하겠다는 의사를 밝혔는데도 불구하고 세입자가 주택을 넘겨주지 않는다면, 우선 내용증명을 발송한 뒤 명도소송 소장을 접수하면 된다”라고 했다.

명도소송은 통상 부동산 ‘점유이전금지 가처분’(세입자가 다른 사람에게 점유 상태를 이전하는 행위를 금지하는 임시 처분)과 함께 진행한다. 법도종합법률사무소의 명도소송센터 통계에 따르면 올해 들어 3월까지 명도소송과 관련한 상담 건수는 총 229건으로 집계됐다. 임대차법이 개정되기 전인 지난해 같은 기간 상담건수(163건) 대비 40.5% 증가했다.

엄 변호사에 따르면 명도소송 절차는 ▲소장작성 및 접수 ▲세입자에게 소장 도달 ▲서면으로 공격 및 방어 ▲변론기일 ▲판결 순으로 진행된다. 판결까지는 평균 4개월 정도 걸린다. 명도소송에서 승소하기 위한 관건은 기간과 비용이 들더라도 임대차관계가 정상적으로 해지되었음을 입증하는 것. 집주인은 임대차계약서는 물론이고, 직접 거주를 이유로 세입자의 갱신요구를 거절한다는 내용증명서, 이 과정에서 주고받은 이메일·문자메시지·통화녹음 등을 증거 자료로 챙겨두면 좋다. 만약 명도소송에서 집주인이 승소했다는 판결문이 나왔는데도 세입자가 이사하지 않는다면, 관할 법원 집행관실에서 부동산 명도 강제집행을 신청해 세입자를 퇴거시킬 수 있다.

엄 변호사는 “지난해 임대차법이 개정되면서 세입자들이 ‘계약갱신청구권을 무조건 한 번은 쓸 수 있다’고 착각하는 경우가 많은데, 이는 잘못된 생각”이라며 “임대인이나 임대인의 가족이 주택에 직접 거주하려는 경우, 세입자가 2개월분 이상의 월세를 연체한 경우, 세입자가 부정한 방법으로 주택을 임차한 경우 등이라면 집주인이 얼마든지 계약갱신청구권을 거절할 수 있다”라고 했다. /이지은 땅집고 기자 leejin0506@chosun.com

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