[땅집고] “5년 전 목 좋은 상가에 수천만원 권리금까지 내고 입점해 식당을 운영했습니다. 그런데 임대차계약 만료 기간이 다가오자 건물주가 ‘더 이상 음식 업종은 건물에 들이지 않겠다’며 점포를 빼라고 합니다. 당초 입점했을 때 냈던 권리금을 회수하려면 다음 세입자가 음식 업종이어야 하는데, 권리금을 날릴 위기에 처했다는 생각에 잠이 오지 않습니다. 이런 경우 어떻게 해야 할까요?”

우리나라에서는 권리금 회수를 둘러싸고 건물주와 상가 세입자 간 갈등을 빚는 일은 다반사다. 세입자가 권리금을 내고 들어올 만한 새 세입자를 물색했더라도 건물주가 여러 이유로 임대차계약을 거절하는 사례가 적지 않다. 이 같은 경험을 한 세입자들은 비용은 물론 시간적·정신적 손해가 상당하다고 토로한다.

부동산 전문 변호사들은 건물주가 권리금 회수를 방해하는 경우 세입자들은 상가건물임대차보호법(상입법)에 따라 권리금 소송, 즉 건물주를 상대로 손해배상청구소송을 제기할 수 있다고 조언한다. 상임법 제10조의4항은 임대인(건물주)은 계약 만료 6개월 전부터 만료 때까지 임차인(세입자)이 권리금을 받을 때 이를 방해하면 안된다고 정하고 있다. 엄정숙 법도종합법률사무소 변호사는 “임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규 임차인과 임대차계약 체결을 거절하는 행위는 명백한 불법”이라고 했다.

권리금 회수를 위한 절차는 어떻게 진행할까. 먼저 세입자는 건물주가 새 세입자와의 계약을 의도적으로 거절하면서 권리금 회수를 방해했다는 내용을 담은 내용증명을 작성, 발송해 증거를 확보해야 한다. 내용증명 작성시에는 상가 세입자의 권리금 회수 기회를 보호하는 규정인 상임법 제10조의4 항을 골자로 작성하면 된다.

만약 건물주가 내용증명을 받은 후에도 새 세입자와의 임대차계약을 계속 거절한다면, 일단 권리금을 당장 돌려받는 것은 포기해야 한다. 이 때는 손해배상청구소송을 하면 된다. 세입자가 회수할 수 있는 손해배상금액은 통상 권리금을 내고 들어올 새 세입자가 내기로 했던 권리금과 임대차계약 종료 당시의 권리금 중 더 낮은 금액으로 정해진다. 임대차 종료 당시의 권리금은 소송 중 감정평가를 통해 결정된다.

엄 변호사는 “세입자가 권리금 소송에서 이겼는데도 건물주가 판결에 따른 금액을 주지 않을 경우, 채권 강제집행을 통해 건물주 재산을 압류하면 된다”고 했다. /이지은 땅집고 기자 leejin0506@chosun.com

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