[땅집고] 최근 부동산 절세나 아파트 청약에 도전하기 위해 ‘세대 분리’를 고민하는 젊은이들이 크게 늘어나고 있다. 1 세대가 주택 2채를 가진 것보다 2 세대로 분리해 각각 1채를 갖는 것이 세금이나 청약에서 유리한 탓이다.

하지만 가족 일부가 독립해 생계를 따로 한다고 해서 무조건 개별 세대로 인정받는 것은 아니다. 독립한 가족 구성원이 세대주로 인정받기 위해서는 일정한 조건을 만족해야 한다.

■ 세대 분리는 왜 하는 걸까

세대를 분리하면 우선 취득세·양도소득세·종합부동산세 등 다주택자 대상 세금 중과를 피할 수 있다. 예를 들어 부모가 주택 한 채를 가지고 있는데, 성인 자녀(세대원) 이름으로 집을 1채 더 사면 1가구 2주택자가 돼 취득세·양도세·종부세 중과를 받게 된다. 하지만 자녀가 세대를 분리해 독립 세대를 구성한 후 집을 사면 각각 1가구 1주택으로 인정받아 세금 중과를 피할 수 있다.

아파트 청약에 나설 때에도 유리하다. 현재 투기과열지구와 조정대상지역에서는 청약통장 1순위 요건(가입 2년)을 충족해도 세대주만 1순위 청약할 수 있다. 세대주가 아니면 2순위로 청약해야 한다. 주택이 없는 1가구가 부모 세대와 자녀 세대로 분리하면 각각 부모와 자녀가 각각 세대주로서 1순위 청약에 도전할 수 있다.

■ 일반적인 세대 분리 요건

부모와 자녀로 이뤄진 1세대에서 자녀가 독립 세대를 이루어 분리하려면 원칙상 거주지, 주소를 이전해 부모와 다른 곳에 살아야 한다. 단 부모와 자녀 거주지가 동일하다고 해도 거주지 형태에 따라 별도 세대를 구성할 수 있다. 예를 들어 주택 일부를 임대가 가능하도록 출입문, 부엌, 욕실 등을 따로 둔 세대분리형 아파트에 거주하는 경우다.

거주지와 주소를 이전했다면 다음 조건을 만족해야 한다. ▲만 30세 이상이거나 ▲결혼을 했거나 ▲직계존속이 사망했거나 ▲소득(독립적인 생계를 유지)이 있어야 한다. 즉 결혼하지 않았거나 부모가 사망하지 않은 30세 미만은 소득이 있어야 한다.

그렇다면 30세 미만 중 소득이 있다면 무조건 독립 세대를 구성할 수 있을까. 그렇지 않다. 소득 산정 기간 내에 일정 수준 이상 소득을 유지해야 한다.

■ 30세 미만이 충족해야 할 소득 요건

세대 분리를 인정받을 수 있는 소득은 종합소득, 퇴직소득, 양도소득(소득세법 제4조)이다. 계속적, 반복적으로 소득이 있어야 한다. 즉 일용직 급여나 아르바이트 급여는 소득으로 인정하지 않는다.

소득을 산정하는 기간은 주택 취득일로부터 1년 전까지이며 해당 1년 동안 월 평균 소득이 중위소득 40% 이상이어야 한다. 또 주택 취득일에 소득(창출 활동)이 있어야 한다.

예를 들어 2021년 5월 31일 주택을 산다면 취득일 기준 지난 1년 간 근로소득이나 사업소득이 2021년 기준 1인 가구 중위 소득의 40%에 12개월을 곱한 값 이상이어야 한다. 2021년 기준 1인 가구 중위 소득은 월 182만7831원이므로 이 금액의 40%에 12를 곱한 877만3560원을 넘어야 한다.

만약 취득일 기준으로 지난 1년 간 소득이 이보다 적다면 지난 2년 동안 소득으로 판단한다. 취득일 기준 2년 이내 소득이 2021년 기준 1인 가구 중위 소득의 40%에 24개월을 곱한 값인 1754만7120원 이상이어야 한다.

세대분리 조건에 해당하지 않는데도 주택 청약 신청이나 절세를 위해 세대를 분리하면 법적 처벌을 받을 수 있다. 주민등록법에 따르면 주민등록이나 주민등록증에 관한 거짓 사실을 신고하거나 신청하면 3년 이하 징역 또는 3000만원 이하 벌금에 처해질 수 있다. /전현희 땅집고 기자 imhee@chosun.com

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