[GO부자에게 물어봐] 그린벨트에도 건물 지을 수 있다고?

[땅집고] 자영업자 A씨. 최근 텃밭을 포함하는 경기도 전원주택을 매입했다. 고즈넉한 주변 환경이 마음에 들어 계약을 서두르고, 소유권 이전 등기까지 완료했다. 하지만 막상 주택 내부를 자세히 둘러보니 집이 너무 낡아 수리해야 할 부분이 생각보다 많았다. A씨는 주택을 덕지덕지 수리하느니 차라리 모두 철거한 뒤 자신의 취향에 맞는 집을 신축하는 게 낫겠다고 판단했다. 하지만 토지이용계획확인서를 보니 주택이 개발제한구역으로 묶여있다는 사실을 뒤늦게 알게 됐다. A씨가 알기로는 개발제한구역에선 건물 신축 행위가 불가능하다는데, 정말 새 집을 지을 수 있는 방법은 없는걸까.
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개발제한구역(그린벨트)이란 난개발을 막고 도시 환경을 보호하기 위해 국토교통부 장관이 지정하는 용도구역이다. 지정 요건은 크게 세 가지로 나뉜다. ▲도시의 무질서한 확산을 방지하거나 ▲자연환경을 보전하거나 ▲국방부 장관 요청으로 보안상 도시 개발을 제한할 필요가 있는 경우다. 일단 개발제한구역으로 지정된 곳에서는 원칙적으로 건축물과 관련한 모든 행위가 제한된다. 건물 신축·증축·용도 변경뿐 아니라 나무 벌채나 토지 분할, 물건을 쌓아놓는 행위조차 마음대로 할 수 없다.
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하지만 용도구역이 개발제한구역이라고 하라도 ‘용도지구’가 취락지구(聚落地區)로 지정돼있다면 예외적으로 개발이 가능하다. 현행법상 토지 용도를 구분하는 가장 상위개념이 용도지역이기 때문이다. 토지가 개발제한구역으로 지정되기 전부터 이미 사람이 사는 마을을 포함하는 곳을 취락지구라고 한다.

취락지구는 크게 ‘자연취락지구’와 ‘집단취락지구’로 나뉜다. 자연취락지구는 녹지지역·관리지역·농림지역·자연환경보전지역 내 주택을 정비하기 위해 지정한다. 개발보다는 보존에 무게를 두고 설정하긴 하지만, 주민들이 해당 토지를 집단 생활근거지로 활용하고 있다면 주택이나 제1·2종근린생활시설 등을 4층 이하로 신축·개축할 수 있다. 집단취락지구는 개발제한구역에 있는 주택을 정비하기 위해 지정한다. 강력한 건축 규제들을 적용받는 개발제한구역과 달리 완화된 규제를 받기 때문에 주택 신축·개축이 가능하다. 주택 및 제1·2종근린생활시설을 3층 이하로 건축할 수 있으며, 신축이 금지된 건축물의 경우 용도변경을 일부 허용해준다.

​따라서 A씨 사례처럼 집이 개발제한구역에 묶여 있다고 하더라도 무조건 주택 신축이 불가능하다고 단정지을 수는 없다. A씨는 먼저 용도지구를 확인한 뒤, 만약 취락지구라면 오래된 기존 주택을 철거하고 다시 지으면 될 것으로 보인다. 지방자치단체장의 허가를 받는다면 건폐율(대지 면적 대비 건축 면적) 및 용적률(대지 면적 대비 건물 바닥 면적의 합) 규정을 지키는 선에서 증축도 할 수 있다.

​한편 개발제한구역이 영원한 것은 아니다. 해당 구역의 보존가치가 낮다고 판단될 때, 혹은 도시에 용지를 공급하기 위해 해당 구역을 개발할 필요가 있다면 구역 조정 및 해제를 거칠 수 있다. 지자체장의 허가를 받아내는 경우에도 예외적으로 개발이 가능하다. 다만 공원·녹지·실외체육시설·도로·철도나 이에 따른 필수 시설을 설치하는 경우에만 개발이 가능한 등 허가 대상이 매우 제한적이긴 하다. 또 다른 지역이 아닌 개발제한구역에 들어서야만 하는 시설을 설치하거나, 개발제한구역에 사는 주민들의 주거·생활편익·생업을 위해 시설을 설치해야 하는 경우에도 개발 행위가 가능하다. 이 같은 경우 외에는 개발제한구역을 개발하는 행위에 대한 허가를 받기란 매우 어렵다고 보면 된다. /글=고준석 동국대 겸임교수, 편집=이지은 땅집고 기자 leejin0506@chosun.com

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