땅집고가 이번에 소개해 드리는 책은 부동산 빅데이터 전문가 삼토시(강승우)가 펴낸 '앞으로 5년, 집을 사고팔 타이밍은 정해져 있다’입니다.

[땅집고 북스] ④ 신도시 역사를 통해 본 아파트 매수·매도 타이밍

신도시 개발은 주변 부동산 시장에 막대한 영향을 미친다. 그런데 신도시가 첫삽을 떠서 입주하기까지 길게는 10년의 시간 동안 주변에 영향을 미치는 방식은 거의 정해져 있다. 이를 통해 신도시 개발 단계에 맞춰 주변 지역의 매수·매도 타이밍을 가늠해 보는 것이 가능하다.

신도시가 주변에 미치는 영향을 시기적으로 구분하면 이렇다. ①우선 신도시 개발 초기에는 토지 보상금으로 주변 집값이 상승한다. ②신도시 입주 시점에는 일시적 공급 과잉으로 주변 집값이 하락한다. ③입주가 마무리되면 하락했던 주변 집값이 다시 회복된다. 이처럼 신도시가 주변 부동산에 미치는 영향을 실제 사례를 통해 알아보자.

①판교·위례 입주하자 집값 정체

판교신도시와 위례신도시는 서울 집값 안정을 위해 발표된 대표적인 2기 신도시다. KB국민은행 기준으로 판교신도시 토지보상금이 지급되던 2004~2005년 서울 집값은 8.0%, 성남시 분당구는 20.1% 각각 상승했다. 위례신도시 토지보상금이 지급되던 2009~2010년 서울 집값 상승률은 0.3%, 성남시 수정구는 0.8%였다. 토지보상금 지급으로 신도시 인근 지역 집값이 초과 상승을 거둔 모습이 확인된다.

위례신도시 입주가 판교신도시에 영향을 미치기도 했다. 위례 입주 시기에 판교 집값이 정체했지만, 위례 입주가 마무리되자 판교 주택 가격이 다시 급등했다. 위례신도시 입주가 진행된 2016~2017년 서울 아파트 중위가격 기준 상승률은 28%인데 반해, 동판교 대장주 아파트로 꼽히는 ‘판교 푸르지오 그랑블’ 전용 97~98㎡ 상승률은 15%, 서판교 대장 아파트인 ‘판교 원마을5단지’ 전용 84㎡ 상승률은 15%였다. 위례신도시 입주 여파로 판교 상승세가 상대적으로 주춤했다.

그런데 위례신도시의 입주가 일단락된 2018년 1~3분기에 서울 중위가격 아파트 상승률은 16%였던 반면, 푸르지오그랑블 전용 97~98㎡는 38%, 판교 원마을5단지 전용 84㎡는 27%로 나타났다.

②대전은 세종 입주 끝나자 저평가 회복

세종시에는 2014~2018년 연 평균 1만5000가구 이상 새 아파트가 입주했다. 이 기간 지역별 중위가격 기준으로 대전은 14%만 상승한 반면, 서울 81%, 부산 36%, 대구 41%, 인천 26%, 광주광역시 43%, 울산 19%로 대전이 가장 낮은 상승률을 기록했다. 심지어 조선업 부진으로 지역 경제가 침체된 울산보다 낮았다. 세종시 입주에 따른 수요 분산으로 대전이 해당 기간 동안 눌림목 구간에 있었다는 해석이 가능하다.

반면, 세종시 입주 물량이 감소하기 시작한 2019년 한 해에만 대전은 무려 21% 급등했다. 같은 기간 서울 6%, 부산 -3%, 대구 3%, 인천 -1%, 광주 8%, 울산 -6%에 비해 압도적으로 높았다. 세종시 입주 기간에 상승하지 못해 상대적 저평가 구간에 있었던 대전이 세종시 입주가 마무리되자 본연으 가치를 향해 갔다고 볼 수 있는 대목이다.

③동탄1은 동탄2 공급 마무리되자 집값 더 올라

비슷한 사례로 경기 화성 동탄1과 동탄2 신도시를 비교해 보자. 동탄2 신도시는 2015년 하반기부터 2017년까지 집중적인 입주가 이뤄졌다. 2018~2019년에도 입주가 이어졌다. 2015년 4분기부터 2019년 4분기까지 동탄1신도시 대표 아파트인 ‘시범 한빛마을 아이파크’ 전용 84㎡는 51% 올랐다, 동탄2 신도시 대표 아파트인 ‘더샵 센트럴시티’ 전용 84㎡ 상승률은 80%로 동탄2 신도시 입주 기간 동안 동탄1 신도시가 상대적으로 덜 올랐다.

그런데 동탄2 신도시 입주가 사실상 마무리된 2020년 1~2분기 동탄1 신도시 대장 아파트인 ‘시범 한빛마을 아이파크’ 전용 84㎡ 상승률은 25%, 동탄2 신도시 대장 아파트 ‘더샵 센트럴시티’ 전용 84㎡ 상승률은 21%로 동탄1 신도시 상승률이 더 높았다.

■신도시 인근은 입주 전에 팔고, 입주 마무리 직전 사라

신도시나 대규모 택지지구 인근 지역 부동산 투자에 대한 결론은 다음과 같다.

첫째, 신도시 조성이 발표되면 단기적으로 토지보상금이 풀려 인근 부동산 가격이 다른 지역보다 두드러지게 상승한다는 것. 신도시 청약 당첨을 위한 주거 수요도 늘어나 전세금이 오른다. 그러나 신도시가 입주하기 시작하면 인근 지역 타격은 불가피하다.

둘째, 신도시 입주가 마무리 될 때쯤 인근 지역은 급반등하면서 신도시 입주 기간에 진행된 저평가 국면이 어느 정도 또는 대부분 해소된다. 따라서 신도시 인근에 사는 수요자라면 신도시 입주 전에 부동산을 매도하거나 타 지역으로 갈아탈 것을 고려할 필요가 있다. 반대로 매수 타이밍은 신도시 입주가 마무리되기 직전이 바람직하다. 물론 상승장에 국한된 내용이긴 하지만 여러 사례로 입증된 매수·매도 타이밍이기에 참조하면 좋을 듯하다.