자영업자 A(52)씨 지난달 중개법인을 통해 서울 합정동에서 25억원짜리 꼬마빌딩을 매입했다가 난처한 일을 겪었다. 건물을 사기로 결정한 뒤 매매 대금과 취득세, 중개수수료까지 꼼꼼하게 준비했다. 부인의 마이너스 대출까지 끌어와 소위 ‘영끌’로 자금을 마련했다. 하지만, 계약서를 쓸 무렵 세무사로부터 부가세 8000만원을 별도로 매도자한테 줘야 한다는 얘기를 들었다. A씨는 결국 고향 친구에게 돈을 빌려 해결했다. 그는 “중개법인에서 다른 비용, 세금은 척척 답해주더니 부가세는 말도 꺼내지 않았다”며 “평생 남한테 돈 빌려 본적이 없는데 마지막에 자금이 모자라 너무 힘들었다”고 말했다.

상가나 오피스텔, 꼬마빌딩 등 상업용 부동산을 거래 할 때 매수자는 건물분 부가세(10%)에 해당하는 금액을 매도자에게 지급해야 한다. 매수자는 이 돈을 3~6개월 뒤 국세청에서 환급 받을 수 있기 때문에 비용은 아니지만, 거래 시점에 반드시 필요한 돈이다. 문제는 상업용 부동산 거래 때 공인중개사가 부가세가 얼마인지 고객에게 미리 알려주는 일이 거의 없다는 점이다. 대형 중개법인도 마찬가지다.

땅집고는 공인중개사를 위한 전용 프로그램 ‘땅집고 리얼터’ 서비스의 하나로 공인중개사를 위한 ‘상업용 부동산 부가세 세금 계산기’를 개발해 23일 공개한다. 오피스텔, 상가, 빌딩 등 전국의 모든 상업용 부동산을 거래 할 때 주소와 가격만 입력하면 즉시 부가세를 산출해 준다. 국내 최고의 부동산 플랫폼 땅집고와 세무법인 충정 양정훈 세무사, 땅집고 리얼터 프로그램 개발회사인 ‘아티웰스’(책임 개발자 이주원)가 공동 개발했다. 땅집고는 책임 개발자와 양 세무사를 인터뷰했다.

- 상업용 부동산 거래 때 내야하는 부가가치세가 왜 문제가 되나?

“보통 일반인이 기존 상업용 부동산을 살 때 부가세를 놓치는 경우가 많다. 매수자는 빠듯하게 자금을 마련하는데, 중개사무소에서 부가세를 미리 알려주지 않다보니 나중에 자금이 부족해 곤란해 지는 것이다. 지은지 10년쯤 된 30억원짜리 꼬마빌딩 건물 부가세는 1억원 정도로 적지 않다. 중개사가 부가세를 계산할 수 있는 사람은 거의 없다. 부가세를 계산할 때마다 수십만원씩 비용이 들고, 중개사는 부가세를 계산할 수 없다보니 그저 입을 다물어 버리는 것이다. 거래 막판에 매수자가 ‘급전’을 구하러 다니는 일도 자주 벌어진다.”

-공인중개사가 부가세 계산을 할 줄 알아야 할 이유가 있을까?

“공인중개사가 매물, 매수자만 찾아주고 중개수수료를 다 받을 수 있던 시대는 끝났다. 중개수수료가 비싸다고 불만이 터져 나오고, 정부가 중개수수료 낮추겠다고 나서는 데에는 이유가 있다. 공인중개사의 서비스가 좀 부족하기 때문이다. 요즘은 세금 모르고 부동산을 거래하면 ‘세금 폭탄’을 피할 수 없는데, 공인중개사가 ‘잘 모르겠다’고만 해서는 안된다. 특히 고가 매물을 주로 중개하는 중개법인은 거래 한 건에 수 천만원씩 수수료를 받는다. 부가세 정도는 미리 산출해서 알려주는게 맞다. 그래야 중개사도 경쟁력을 확보할 수 있다”

-상업용 부동산 부가세는 어떻게 계산하는가. 땅집고 리얼터의 계산방식도 비슷한가?

“상업용 부동산 전체 가격에서 ‘건물분’에 대한 비중을 찾아내고, 여기에 대한 부가세 10%를 산출하면 된다. 건물의 구조지수, 용도지수, 위치지수, 경과 연수별 잔가율 등의 10여개의 복잡한 기준을 적용해 계산한다. 또 부속토지까지 있으면 계산이 쉽지 않다. 보통 세무사는 건축물 대장과 등기부등본을 보고 이 항목들을 찾아 수작업으로 계산한다. 땅집고 리얼터 상업용 부동산 부가세 계산기는 이런 과정을 IT기술을 적용해 모두 자동화했다. 아티웰스가 특허를 받은 등록 공공데이터 활용 기술을 적용했다.”

-공인중개사가 쉽게 사용할 수 있나?

“공인중개사는 물론 거래 당사자도 쉽게 사용할 수 있다. 주소와 거래 가격만 입력하면 즉시 부가세가 산출돼 나온다. 30초면 계산이 끝난다.”

-기존에도 부가세 계산기가 있는데, 차이점이 있나?

“국세청 홈택스나 세무사용 프로그램이 있기는 하지만, 건축물 대장을 출력해 각각의 항목을 입력해 수기로 계산해야 한다. 건축물 대장에 대한 이해가 완벽한 세무 전문가만 쓸 수 있다. 공인중개사가 사용하기는 불가능하다. 하지만, 땅집고 리얼터 계산기는 모든 과정을 자동화해 중개사도 쉽게 쓸 수 있다. 다만 정확도 면에서 5% 안팎의 오차가 있어 최종 부가세 신고를 할 때는 세무사에게 의뢰해야 한다.”

-땅집고 리얼터 상업용 부동산 부가세 계산기의 주요 고객은 누구인가?

“빌딩, 상가를 전문적으로 중개사는 중개법인이다. 오피스텔이나 상가를 자주 거래하는 개업 공인중개사도 주요 고객이 될 것으로 예상한다. 내년 쯤에는 세무사를 위한 전문가용 서비스도 제공할 계획이다.”

<리얼터 회원 3개월간 계산기 무료>

상가, 오피스텔, 꼬마빌딩 등 전국의 모든 상업용 부동산 거래 때 반드시 내야 하는 부가세를 자동으로 계산해 주는 ‘땅집고 리얼터 상업용 부동산 부가세 계산기’ 이용자를 모집합니다. 리얼터 부가세 계산기는 공인중개사 전용 프로그램인 ‘땅집고 리얼터’ 회원(월 2만9000원)이 되면 3개월간 무료로 사용할 수 있습니다.

리얼터 부가세 계산기는 상가, 꼬마빌딩, 오피스텔 등을 중개하는 중개법인과 개업 중개사에게 반드시 필요한 계산기입니다. 주소와 예상 거래가격만 입력하면 부가세가 산출됩니다. 고객과 상담할 때 현장에서 곧바로 부가세를 계산해 줄 수 있습니다.

전국의 모든 오피스텔과 상가 각 호실마다 부가세를 자동으로 계산할 수 있습니다. 땅집고 리얼터에 가입한 뒤 상단 메뉴에서 ‘상업용 부동산 VAT 계산기’를 클릭하면 됩니다. 테스트 기간을 거쳐 6월부터 유료 서비스로 제공합니다. 땅집고 리얼터 회원이 되면 대폭 할인한 가격에 서비스를 사용할 수 있습니다. 땅집고 리얼터는 공인중개사만을 위한 멤버쉽 서비스입니다. 땅집고 리얼터 회원가입은 홈페이지(home.zipgorealtor.com)에서 할 수 있다. 문의 전화 070-7120-5005