“요즘 경매 투자자 최대 관심사는 꼬마빌딩 같은 수익형 부동산이죠.”

20년 넘게 경매 투자자문·교육에 잔뼈가 굵은 이영진 이웰에셋 대표는 “우량 수익형 부동산은 경매에 나오자마자 1회 유찰도 없이 치열한 경쟁을 벌이면서 낙찰되는 추세”라고 했다.

땅집고와 교육 전문기업 멀티캠퍼스가 오는 3월 16일부터 진행하는 ‘부동산 경매 8주 마스터 클래스’ 2기 과정에서 멘토로 참여하는 이 대표는 이번 과정에서 수익형 부동산 경매 노하우를 집중적으로 알려줄 예정이다.

실제로 주택은 각종 세금·대출 규제로 수익을 내기 어려워졌다. 반면 꼬마빌딩·지식산업센터·오피스텔 등 수익형 부동산은 규제가 덜하다. 취득세가 대표적. 조정대상지역에서 2주택자는 8%, 3주택자는 12% 취득세를 내지만 수익형 부동산은 기존처럼 4.6%만 내면 된다.

이 대표는 “최근 일반 매매시장에서 수익형 부동산을 사면 수익률이 연 3%를 넘기 어렵다”며 “경매로 취득하면 연 7%까지 수익률을 안정적으로 얻을 수 있다”고 했다.

유의할 점도 있다. 경매에 나온 수익형 부동산은 공실 가능성이 높다. 단기 수익보다 개·보수나 리모델링를 통해 가치를 끌어올리는 노하우가 필요하다. 이 대표는 “업무지구 배후 지역은 임대수요가 풍부하다”면서 “버스정류장 바로 앞처럼 접근성이 좋은 곳이 유리하다”고 했다.

입찰 전략도 중요하다. 대출을 포함한 가용 자금과 투자 대상 부동산의 종류부터 결정해야 한다. 다음으로 관심 지역을 정한다. 예컨대 가격이 비싸도 안정적인 수입을 원한다면 서울 강남권을, 높은 수익률이 목표라면 수도권 외곽이 좋다.

마지막으로 목표 수익률에 맞춰 입찰가를 결정한다. 예상 입찰가와 취득세(4.6%), 법무비용(취득가의 0.4~0.5%), 컨설팅 수수료, 명도 비용을 감안해야 한다. 여기에 개·보수 비용을 포함한 총 투자비 대비 예상 임대 수익률이 목표 수익률이 된다. 목표 수익률은 연 4~7% 범위로 잡고 물건에 맞춰 입찰가를 정해야 한다.

‘부동산 경매 8주 마스터 클래스’ 2기 과정은 국내 최초로 강의장 이론 교육과 온라인 라이브 물건 분석, 입찰 현장 스터디를 결합한 이른바 삼위일체 교육 방식으로 진행한다. 이론 교육(총 12회)이 끝나면 전문가가 엄선한 우량 경매 물건 3~4건을 집중 분석하는 유튜브 라이브 강좌가 2회 이어진다. 이후 경매 법정을 직접 방문해 입찰 전 과정을 눈으로 보고 입찰에도 직접 참여할 수 있다. 멀티캠퍼스 홈페이지(event.multicampus.com/realty) 또는 QR코드 스캔 후 신청하면 된다. 문의 1544-9001.

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