[최광석의 법률톡톡] 지인에게 소개받은 땅 계약하면 수수료 줘야 하나?

[궁금합니다]
개발사업에 적합한 토지를 물색하던 A씨. 평소 잘 알고 지내던 친구 B씨 소개로 마음에 드는 부지를 찾는 데 성공했다. 다만 B씨는 공인중개사가 아니어서 토지 매매계약은 매도인과 직접 체결했다. 그런데 황당한 일이 벌어졌다. C씨가 “B씨는 내가 고용한 중개보조원이니 나에게 중개수수료를 달라”면서 소송을 제기한 것.

확인해 봤더니 C씨는 공인중개사 자격증이 없었다. B씨가 A씨에게 땅을 소개할 당시 C씨 법인 소속 중개보조원도 아니었다. 이 경우 A씨는 B씨나 C씨에게 중개보수를 지급해야 할 의무가 있을까.

[이렇게 해결하세요]
결론부터 말하면 A씨는 법적으로 중개수수료를 지급하지 않아도 된다. 먼저 토지를 소개받을 때 B씨는 C씨가 고용한 중개보조원 신분이 아니었고, 더 나아가 C씨는 공인중개사가 아니기 때문이다. 현행법은 부동산 중개업자의 자격 요건을 갖추지 못한 사람이 체결한 계약에 대해 수수료를 지급하는 내용의 약정은 무효라고 보고 있다.

실제로 공인중개사가 아닌 사람에게 중개수수료를 지급하는 내용으로 부동산 매매계약서를 작성했지만, 수수료 지급 약정을 무효로 본 판례가 있다(대법원 2008다75119). 2005년 4월 ‘○○부동산’에서 서울 은평구 녹번동 일대 대지와 지상 건물을 25억원에 매수하는 계약을 체결한 ㄱ씨. 이때 매매계약서상 매수인측 중개업자란에는 ‘○○부동산’의 중개보조원 ㄴ씨 이름이 적혔다. 중개수수료는 3000만원으로 책정했다.

그런데 잔금을 치르지 않은 시점에서 은평구 녹번동이 투기지역으로 지정되는 바람에 문제가 발생했다. 매도자에게 수억원에 달하는 양도소득세가 과세되면서 세금 문제로 매매당사자 간 분쟁이 생긴 것. 결국 매수자 ㄱ씨가 중개수수료 지급을 거부하자, ㄴ씨는 수수료를 빨리 지불하라는 내용의 소송을 걸었다.

하지만 대법원은 “ㄴ씨는 ○○부동산의 중개보조인에 불과하기 때문에 ㄱ씨로부터 부동산 매매계약의 중개를 의뢰받은 중개인이라고 볼 수 없다”며 “ㄴ씨를 중개인으로 본다 하더라도 구(舊) 부동산중개업법(現 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률)에 따라 중개업자만이 중개 업무에 관해 의뢰인으로부터 소정의 중개수수료를 지급받을 수 있으므로, ㄴ씨에게 3000만원을 수수료로 지급하기로 한 약정은 무효”라고 판결했다.

대법원은 또 중개사무소 개설 등록을 하지 않고 중개업을 한 자는 형사상 3년 이하 징역 또는 2000만원 이하 벌금형을 받을 수 있다고 했다(공인중개사법 제 7장 제 48조). 검찰 확인 결과, ㄴ씨는 매도인으로부터 이미 수수료 1450만원을 챙긴 상태였다. 법원은 ㄴ씨를 벌금 500만원에 처하는 약식명령을 내렸다.

정부가 부동산 중개업 자격 요건, 준수 사항과 위반시 제재 사항을 자세히 규정하는 이유가 있다. 부동산은 워낙 비싸고 중개업소 활용도 역시 높아 중개행위가 국민의 재산적 이해 관계 등에 미치는 영향이 매우 큰 탓이다.

앞으로 지인에게 부동산을 소개받았더라도 중개수수료를 건넬 의무가 없다는 사실을 기억해야 한다. 부동산 중개업을 영위할 자격이 없는 자가 부동산중개업법 등 금지 규정 위반 행위로 얻은 중개수수료를 받는다면 부동산 거래 질서의 공정성을 해칠 우려가 있다.

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