[권재호 칼럼] 재개발 구역에 살다 이사갔는데 분양신청 이미 끝났다고?

[땅집고] A씨는 재개발구역에 살며 허름한 주택 하나를 소유한 조합원이다. 직장 때문에 다른 지역으로 전입하면서 조합에 주소 변경을 신고했다. 그런데 A씨는 어느 순간부터 조합으로부터 재개발 사업 관련 통지와 소식을 전혀 받지 못했다. “별 일이야 있게느냐”고 생각하던 어느 날, 해당 재개발 구역이 조합원 분양 신청을 이미 마감하고 관리처분계획 총회까지 모두 마쳤다는 소식에 깜짝 놀랐다. A씨는 어떻게 해야 할까.

■ 조합 실수로 분양 신청 누락했다면…

정비사업을 추진하는 조합은 사업시행인가를 받은 후 120일 이내에 분양 신청 기간을 정해 조합원에게 분양 신청할 것을 통지한다. 통지한 날로부터 30일에서 60일 이내로 조합원 분양 신청을 진행하며, 20일 이내에서 한 차례 연장도 가능하다. 이때 조합원이 소유한 토지 및 주택에 대한 감정평가액도 함께 알린다. 조합원은 조합에서 공고한 분양신청 기간 내에 분양신청서와 구비 서류를 첨부해 직접 방문하거나 등기우편으로 제출하면 조합원 분양신청이 완료된다. 이 기간 내에 분양신청을 하지 않은 조합원은 현금청산 대상자가 된다.

조합은 주택재개발정비사업조합 표준 정관 제7조에 따라 분양신청과 관련한 조합원의 권리·의무 사항을 조합원과 이해관계인에게 성실히 알려야 한다. 조합원에게 분양을 신청하라고 등기우편으로 개별 고지해야 한다. 등기우편이 주소불명, 수취거절 등의 사유로 반송되면 1회에 한해 일반우편으로 추가 발송할 수 있다. A씨 사례처럼 조합원이 주소를 변경하면 14일 이내 조합에 변경 내용을 신고해야 하고, 신고하지 않아 발생하는 불이익에 대해 해당 조합원은 이의를 제기할 수 없다.

다만 조합이 조합원 주소 등을 누락해 조합원이 분양 신청을 하지 못했다면 관리처분계획은 위법하고, 취소될 수도 있다. 또 조합이 분양신청을 적법하게 통지했어도, 성실하게 하지 않아 조합원에게 도달되지 않았다면 무효라는 판례도 있다. 예를 들어 조합이 분양신청 고지를 반송불요 등기우편으로 보낸 경우가 대표적이다. 반송불요 등기는 일반 등기우편과 달리 당사자에게 배달되지 않으면 배달 우체국에서 1개월 동안 보관 후 폐기 처리하고 발송인에게 별도 고지를 하지 않기 때문에 법원은 고지 효력이 없다고 본다.

조합 실수로 일부 조합원의 분양신청이 누락된 경우 조합원은 소송으로 관리처분계획을 취소할 수 있다. 법원 판례에 따르면 도시 및 주거환경정비법(이하 ‘도시정비법’이라 한다) 제46조 제1항에서 정한 분양신청 기간의 통지 등 절차는 재개발구역 내 토지 등 소유자에게 분양신청 기회를 보장해 주기 위한 것으로서 도시정비법 제48조 제1항에 의한 관리처분계획을 수립하기 위해서는 반드시 거쳐야 할 필요적 절차다. 재개발 조합은 분양신청 통지를 할 때 도시정비법 및 그 위임에 의해 정해진 재개발 조합 정관에 따라 통지 등 절차가 이루어져야 하고, 이런 통지 등 절차를 제대로 거치지 않고 이루어진 관리처분계획은 위법하다는 것이다.

■ 관리처분인가 90일 이내에 취소 소송 내야

그렇다면 A씨는 어떤 절차를 밟아 관리처분계획을 취소할 수 있을까. 조합원은 자신의 분양신청 내용과 다르게 조합이 관리처분계획을 수립하면 관리처분계획의 취소 또는 무효 확인을 요구하는 행정 소송을 제기할 수 있다. 단, 곧바로 조합을 상대로 민사 소송을 제기하는 것은 허용되지 않는다.

A씨의 경우 조합의 재개발 사업 진행 경과에 따라 소송 방법이 다르다. 조합이 관리처분인가를 받기 전이라면 조합의 ‘관리처분총회 안건에 대한 무효 확인 행정 소송’을 제기해야 하고, 관리처분인가를 받은 후라면 ‘인가일로부터 95일 이내에 관리처분계획 취소 소송’을 진행해야 한다.

조합의 관리처분계획이 관할구청 인가를 받은 경우 관리처분계획의 취소 또는 무효 확인을 항고소송(행정청의 위법한 처분 등을 취소 또는 변경하는 소송)의 방식으로 구할 수 있다. 이는 ‘처분이 있음을 안 날로부터 90일 이내’에 제기해야 한다. 관리처분계획 인가를 받지 못한 경우 ‘관리처분총회 안건에 대한 무효 확인’을 구하는 당사자 소송을 제기할 수 있다. 당사자 소송은 행정소송의 한 형태로, 서로 간의 지위를 법률적으로 명확하게 확인하는 소송이다. 제소기간이 따로 없기 때문에 관리처분계획 승인을 받기 전에 소송을 진행하면 된다.

/글=권재호 법무법인 센트로 변호사, 편집=김리영 땅집고 기자

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