[땅집고] 4일 국토교통부가 전국에 주택 총 83만6000가구를 공급하는 부동산시장 안정화 대책을 발표했다. 이 중 역세권·준공업지역·저층주거지를 고밀개발하는 ‘도심 공공주택 복합사업’을 통한 공급 규모는 전국 19만6000가구다. 이 지역들 중 일정 규모 이하의 소규모 지역에서는 ‘소규모 정비사업’을 개선해 11만 가구를 공급하기로 했다.

■역세권 등에 도심 공공주택 복합사업 도입

‘도심공공주택복합사업’이란 도심에 노후화된 상태로 버려져 있던 역세권·준공업지역·저층주거지를 정비해서 새 주택을 건설하는 사업이다. 권역별로 ▲역세권 12만3000가구 ▲준공업지역 1만2000가구 ▲저층주거지 6만1000가구를 짓는다.

■ 토지주 10% 동의로 지구지정…개발 이익 30% 공유

토지주·민간기업·지방자치단체 등이 저개발된 도심 부지를 발굴해 LH(한국토지주택공사)나 SH(서울주택도시공사) 등 공공에 주택 및 거점 복합 조성사업을 제안하면, 국토부와 지자체가 검토한 후 사업을 추진하는 방식이다. 토지주 10% 동의를 받아 지구 지정하고, 지정 1년 이내에 토지주의 3분의 2 이상 동의를 받으면 사업을 확정한다.

공공주택특별법으로 추진하며 지금으로부터 3년 동안 한시적으로 시행한다. 공공주도 정비사업과 마찬가지로 공공이 단독 시행자가 되거나, 공동 사업자(민간기업이 제안한 사업의 경우)로 참여한다. 토지소유자가 기존 소유자산을 현물로 선납하고, 이 때 환지로 간주해 양도소득세를 비과세한다. 이후 새 아파트를 받으면서 정산한다.

전체 주택 공급량의 70~80%는 공공분양으로 공급한다. 나머지 20~30%는 환매조건부·토지임대부·지분적립형주택 등 공공자가주택과 공공임대로 구성한다.

개발이익 환수 방식은 공공주도 정비사업과 마찬가지로 기존 인센티브 일부 기부채납 방식이 아니라 ‘개발 이익 공유’ 방식을 택했다. 공공이 사업을 책임져 진행하고 개발이익의 30%를 토지소유자에게 나눠준다. 나머지는 생활SOC 확충, 부담 능력 없는 토지주 보호, 세입자 및 영세상인 지원 등에 사용한다.

국토부가 도심 공공주택 복합사업으로 계획한 주택 공급량을 다 확보하기 위해서는 토지주 등의 사업 참여를 이끌어내는 것이 관건이 될 것으로 보인다. 즉 해당 사업에 아무도 참여하지 않는다면 공급량은 ‘제로(0)’가 될 수 있다는 의미다. 이를 고려해 국토부는 용적률 상향(법적 상한의 최대 140%), 기부채납 제한(15%) 등 혜택을 줘 민간이 자체 개발할 때 대비 수익률이 10~30%포인트 높게 나오도록 할 계획이다.

■ 역세권 용적률 700%까지…주거상업 고밀지구로 개발

도심 공공주택 복합사업지 대상은 역세권·준공역지역·저층주거지 총 3개 권역으로 나뉜다. 먼저 역세권은 지하철 승강장에서 반경 350m 이내 지역으로 5000㎡ 이상 부지를 말한다. 역세권에 대해서는 용적률을 최대 700%까지 상향하고, 주거·업무·상업시설을 모두 포함하는 ‘주거상업고밀지구’로 개발한다. 역세권에 짓는 주상복합 건물의 상업비율은 준주거지역은 10%에서 5%로, 상업지역은 20%에서 10%로 낮춰준다.

준공업지역은 제조·유통 위주로 저밀 개발돼 있는 5000㎡ 이상 지역이다. 이곳은 스타트업 육성 공간과 R&D(연구개발) 센터, 청년기숙사와 주거단지 등을 함께 짓는 ‘주거산업융합지구’로 만든다. 준공업지역에선 용적률을 법적 상한까지 올려주되 공공임대 기부채납은 받지 않기로 했으며, 입주기업 종사자에게는 특별공급 주택을 마련해 준다.

1만㎡ 이상 저층 주거지에 대해서는 종상향해주거나 용적률을 법적 상한의 120%까지 올려주고, 채광·높이 기준 등 규제를 완화해 주거 여건을 개선하는 ‘주택공급활성화지구’로 조성할 계획이다.

■5000㎡ 미만에 소규모 재개발 사업 도입

부지 면적이 5000㎡ 미만으로 소규모인 역세권·준공업지역·저층주거지에 대해서는 ‘소규모 재개발사업’을 실시, 주택 11만 가구를 공급할 방침이다. 소규모 재개발사업이란 신축 건물과 노후 건물이 혼재돼 광역 개발은 어렵지만, 소규모 정비가 불가피한 지역에 적용하는 사업이다. 지역별 공급량은 ▲서울 6만2000가구 ▲인천·경기 1만6000가구 ▲광역시 3만2000가구 등이다.

지자체가 소규모 재개발사업 구역을 지정하면 토지주가 조합 등 방식으로 정비사업을 진행한다. 국토부는 사업 활성화를 위해 부지확보 요건 완화, 도시·건축 규제 완화, 세제혜택 등을 적용할 방침이다. /이지은 땅집고 기자 leejin0506@chosun.com

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