[땅집고 입주단지 분석] 서울 고덕지구 재건축 마지막 단지 ‘고덕자이’

[땅집고] 지난달 28일 찾은 서울 강동구 지하철 5호선 상일동역. 6번 출구로 나오자마자 외관이 깔끔한 신축 아파트가 줄줄이 나왔다. 지하철역과 딱 붙은 4066가구 규모 ‘고덕아르테온’ 아파트를 지나 5분쯤 더 걸어가니, 대형 이삿짐 트럭이 분주하게 드나드는 단지가 보였다. 지난달 15일부터 입주를 시작한 ‘고덕자이’다. 이날 아침 서울에 대설주의보가 발령될 정도로 눈이 많이 내려 단지 곳곳에 쌓인 눈더미에 발이 푹푹 패일 정도였지만, 각 동(棟) 출입구마다 이삿짐을 나르는 인부들이 여럿 보였다. 입주 지정 기간은 오는 3월 31일까지다.

‘고덕자이’는 서울 강동구 상일동 고덕주공6단지를 재건축했다. 최고 29층 19개동에 총 1824가구다. 최근 10여년 동안 고덕지구에는 재건축을 통해 새 아파트 약 2만 가구가 들어섰다. 이번 ‘고덕자이’ 입주로 고덕지구 재건축 사업은 사실상 마무리된다. 상일동 일대 공인중개사들은 “원래 서울 부동산 시장에선 ‘강남3구(강남·서초·송파구)’가 입지나 집값 면에서 압도적 우위라는 인식이 있었다. 하지만 고덕지구 개발로 서울에서 보기 드문 대규모 신축 단지들이 대거 입주하면서, 기존 3개구에 강동구를 포함해 ‘강남4구’라고 불러야 마땅하다는 인식이 자리잡고 있다”고 했다. 지하철역과 가장 가까운 아파트 기준으로 34평 아파트 실거래가가 17억원을 돌파했고, 호가는 20억원까지 올랐다.

■5호선 상일동역에서 도보 5분…9호선 개통 호재도 있어

고덕지구 핵심 교통망은 지하철 5호선 상일동역이다. 올림픽공원역(9호선)까지 20분, 왕십리(2호선)까지 26분, 광화문까지 40분 정도 걸린다. 고덕자이는 상일동역에서 걸어서 5~10분 정도 걸린다. 고덕지구 안에서도 지하철 접근성이 좋은 편이다.

다만 5호선 배차 간격이 다른 노선보다 긴 점은 감안해야 한다. 출퇴근 시간에는 배차간격이 5~10분 정도로 짧은 편이지만, 평일 오후 1~5시나 공휴일에는 최대 20~25분까지 길어진다. 상일동역을 포함하는 5호선 하남풍산행 본선과 마천행 지선이 강동역 선로를 번갈아 쓰기 때문이다. 실제 온라인 커뮤니티에는 “출퇴근 시간 콩나물은 기본이고, 배차 시간이 너무 길다. 이러니 사람들이 고덕이 서울이냐고 비꼰다”는 내용의 불만 섞인 글을 쉽게 찾아볼 수 있다. 올해 3월 하남까지 이어지는 5호선 2단계 연장선(하남풍산역~하남검단산역)이 개통하면 지하철 이용 불편이 더 심해질 가능성이 크다.

다만 향후 강남 접근성은 더 좋아질 전망이다. 현재 9호선 종착역인 중앙보훈병원역을 연장해 고덕지구까지 연결하는 9호선 4단계 연장선이 2022년 착공, 2027년 개통할 예정이다. 고덕자이에서 가장 가까운 9호선 신설역은 고덕역으로 걸어서 30분, 버스로 20분 정도 걸린다. 기존 5호선 고덕역 근처에 들어선다. 개통하면 고속터미널역·종합운동장역 등 강남 주요 정차역까지 환승없이 이동 가능하다.

자녀를 둔 입주민들은 학군에 대해 만족하는 편이다. 단지 바로 옆에 고일초가 있는 소위 ‘초품아(초등학교를 품은 아파트)’라서다. 반경 2km 안에는 학부모들 선호도가 높은 한영고·한영외고·배재고 등이 있다. 고덕역과 명일역 일대 조성된 학원가도 차로 5~10분 정도면 도착한다.

■주변 단지보다 몸집 작은 편…그런데 34평에 방 4개가?

고덕자이는 1142가구 대단지다. 서울에서 귀한 대형 신축 아파트다. 다만 고덕그라시움(4932가구), 고덕아르테온(4066가구) 등 주변 대단지와 비교하면 몸집이 큰 편은 아니다.

주력 주택형은 59㎡A·B와 84㎡A·B·C다. 전체 가구 중 59㎡가 26%(476가구), 84㎡가 52%(946가구) 정도 된다. 그런데 수요자들 사이에서 84㎡A·C타입 평면에 대한 불만이 많다. 침실이 4개나 되는 바람에 방 크기가 확 줄어 실용성이 떨어진다는 것. 상일동 A공인중개사사무소 관계자는 “자녀방을 꾸미려고 했는데, 방이 침대와 책상을 같이 못 넣을 정도로 좁아 불편하다는 후기가 많았다”고 전했다.

■29평이 15억 육박…전세금도 너무 올라

국토교통부에 가장 최근 등록된 ‘고덕자이’ 실거래가는 지난해 11월 74㎡(29평) 14억4800만원이다. 현재 온라인 부동산 중개사이트에 이 주택형 호가는 15억~16억3000만원이다. 호가 기준으로 2018년 분양가(6억8000만~7억9000만원) 대비 집값이 2배 넘게 뛴 것. 다만 아직 등기 전이라 매수세가 활발한 편은 아니다. 강창구 고덕스카이공인중개사사무소 대표는 “고덕자이는 전매제한 단지로, 현재 10년 보유 및 5년 거주 요건을 충족시킨 조합원 분양권만 거래 가능해 매물 자체가 얼마 없다”면서 “집주인들이 앞으로 고덕지구 아파트 가격이 더 오를 여지가 있다고 생각해 급매를 제외하면 매물이 안 나온다”고 했다.

현지 공인중개사들은 체감상 고덕자이 전체 가구 중 20% 정도가 전월세 매물로 나와 있다고 말한다. 84㎡ 기준 전세보증금 시세는 7억5000만~9억원이다. 상일동 B공인중개사사무소 관계자는 “전셋집을 구하려고 왔다가 보증금이 너무 비싸 집만 보고 돌아가는 세입자들이 허다하다”며 “세입자 찾기가 힘들다보니 보증금을 5000만원 정도 낮추겠다는 집주인도 있다”고 했다.

전문가들은 앞으로 고덕자이 집값이 더 오를 것이라고 분석한다. 서울에선 강남 등 일부 지역을 제외하면 고덕지구만큼 주거환경이 잘 정비된 곳이 없어 희소가치가 충분하다는 것. 강창구 고덕스카이공인중개사사무소 대표는 “고덕지구 대장주는 상일동역 초역세권인 ‘고덕그라시움’과 ‘고덕아르테온’인데, 앞으로 고덕자이가 이들 단지와 ‘키 맞추기’를 하면서 가격 격차를 점점 더 좁혀나갈 것으로 보인다”고 했다. /이지은 땅집고 기자 leejin0506@chosun.com

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