땅집고는 소비자의 알 권리를 위해 ‘분양 광고가 말하지 않는 사실과 정보’만을 모아 집중 분석하는 ‘디스(This) 아파트’ 시리즈를 연재한다. 분양 상품의 장·단점을 있는 그대로 전달한다.

[땅집고 디스아파트] 세종시 산울동 ‘세종 리첸시아 파밀리에’

[땅집고] 세종시는 KB부동산 시세 기준으로 작년 한 해 아파트값이 44.97% 올랐다. 전국에서 상승률이 가장 높았다. 다음달 1일 세종시 산울동에서 올해 첫 분양 단지가 1순위 청약을 받는다. 금호건설·신동아건설·HMG파트너스가 6-3생활권 H2·3블록에 짓는 ‘세종 리첸시아 파밀리에’. H2블록에 아파트 770가구(전용 59~100㎡)와 오피스텔 130실(전용 20~35㎡), H3블록에 아파트 580가구(전용 59~112㎡)와 오피스텔 87실(전용 20~35㎡)이 각각 들어선다. 2개 단지를 합해 아파트 1350가구, 오피스텔 217실이다. 다음달 1일 1순위 청약을 받고, 같은 달 9일 당첨자를 발표한다. 2024년 1월 입주 예정이다.

일반 분양은 2개 블록 합쳐 376가구다. 나머지는 특별공급이다. 974가구 중 이전기관 종사자에게 540가구가 배정됐다. ▲일반(기관추천) 75가구 ▲다자녀가구 80가구 ▲신혼부부 145가구 ▲노부모 부양 25가구 ▲생애최초 109가구 공급한다.

세종 리첸시아 파밀리에는 3.3㎡(1평)당 분양가가 1241만~1372만원으로 기존에 세종시에 분양했던 아파트 분양가보다 다소 비싼 편이다. 하지만 현재 시세를 고려하면 최소 3억원대 시세차익을 기대할 수 있다는 평가다. 다만 세종시 내 일자리가 분포한 핵심 지역보다 입지가 떨어지고 인근에 화장장이 있어 선호도가 떨어진다는 분석도 나온다.

■ 세종청사에서 떨어진 외곽…교통은 편리

6-3생활권은 세종시 도심으로 꼽히는 3생활권(대평동·보람동·소담동)이나 4생활권(반곡동)에 비해 주거 선호도는 상대적으로 떨어지는 편이다. 정부세종청사 등 일자리와 상대적으로 거리가 멀기 때문이다. 또 화장장인 은하수공원을 끼고 있는 것도 약점으로 꼽힌다.

그러나 대중교통이나 도로망은 잘 갖춘 편이다. 세종시 전 지역은 물론 KTX(고속철도)∙SRT(수서발고속철도) 오송역, 대전역 등으로 갈 수 있는 BRT(간선급행버스) 해밀리정류장이 단지 바로 앞에 있다. BRT를 타고 어진동(1-5생활권) 정부세종청사까지 10분 만에 이동할 수 있다. 정부2세종청사가 있는 나성동(2-4생활권) 상권도 15분이면 닿는다. 국도 1호선과 접해 차를 이용하면 대전·조치원·천안 등 인근 지역으로 이동하기가 쉽다. 천안~논산고속도로 정안IC를 통해 경부고속도로를 이용할 수 있다.

교육시설로는 6-3생활권 H2 구역 바로 앞에 산울초·중·고등학교가 2024년 3월 개교한다. H3구역에서 500m 거리에 바른초등학교도 같은 해 9월 문을 연다. 단지 근처에 세종과학예술영재학교와 국제고가 있고, 인문∙과학∙예술 통합 캠퍼스형 고등학교도 건립을 추진 중이다.

■ 남향이 없는 84㎡…일부는 기괴한 사다리꼴 평면

이 단지는 대부분 가구가 남서향과 남동향인데, 일부는 북서향과 북동향도 있다. 특히 전용 84㎡는 모두 북서향과 북동향이다. 거실 한면만 남향이어서 일조권 확보가 어렵다는 평가다. 대신 단지 북쪽 골프장을 조망할 수 있다. 603동과 707동은 ‘ㄴ’자 모양 동이 ‘ㅁ’자 모양 동을 감싸고 있는 형태여서 일부 층에서는 시야가 답답할 수 있다.

이 단지는 주택형이 모두 54개에 달한다. 일부 주택형은 그동안 국내에서 찾아보기 힘든 독특한 구조로 돼 있다. 주력인 59㎡A형은 수요자 선호도가 높은 4베이 판상형이다. 하지만 총 27가구인 59㎡D1·E·L형은 평면이 직사각형이 아니라 사다리꼴이어서 공간 활용도가 떨어진다. 특히 59㎡D1형은 복층(復層)인데 한쪽 면이 벽으로 막혀 있어 답답한 느낌이다. 동 배치와 주택형을 꼼꼼하게 확인해 보고 청약하는 게 좋다.

■ 평당 1300만원대 분양…시세보다는 3억쯤 저렴

‘세종 리첸시아 파밀리에’는 분양가상한제를 적용받는 민영주택으로 3.3㎡당 평균 분양가가 1241만~1372만원이다. 세종시 최초로 3.3㎡당 1300만원대 분양이지만 고운동 아파트 평균 시세(1729만원)의 60%에 그친다.

주택형별 분양가는 최고가 기준으로 H2블록의 경우 ▲59㎡ 3억3090만원 ▲74㎡ 4억290만원 ▲84㎡ 4억5080만원 ▲90㎡ 4억5430만원(펜트하우스 5억7390만원) ▲100㎡ 4억9320만 원이다. H3블록은 ▲59㎡ 3억4460만원 ▲84㎡ 4억7670만원 ▲90㎡ 4억6540만원 ▲112㎡ 7억1840만원이다. 입지나 평면 차이가 크지 않은데도 H3블록 분양가가 대체로 더 비싸다. 분양 회사 측은 H3 토질 때문에 공사비가 더 많이 들었다고 설명한다.

이 단지는 6-3생활권에서 처음 분양하는 단지여서 비교 대상을 찾기는 힘들다. 하지만 지난 해 9월 해밀동(6-4생활권)에서 입주한 ‘마스터힐스 1단지’ 전용 84㎡가 지난 달 8억600만원, ‘마스터힐스2단지’ 전용 84㎡가 같은 달 9억4000만원에 각각 팔렸다. 이를 감안하면 ‘세종 리첸시아 파밀리에’ 전용 84㎡ 시세차익은 최소 3억원 이상 될 것이란 기대가 나온다.

분양가상한제 실거주 의무기간이 도입되는 오는 2월 19일 이전 분양해 실거주 요건이 없는 것도 장점이다. 단 일반공급 물량은 전매제한이 4년, 특별공급 물량은 전매제한 5년이며 재당첨 제한은 10년이다. 일반분양은 세종시 1년 이상 거주자(50%)뿐 아니라 기타 지역(50%)에서도 청약이 가능하다.

전문가들은 이 아파트 청약 경쟁률이 높을 것이라고 예상한다. 입지 선호도는 조금 떨어져도 세종시에 얼마 남지않은 분양 단지인 데다 일반 분양 물량 자체도 전체의 27%(376가구)에 불과하다는 것. 분양가 역시 시세보다 저렴한 편이다. 김학렬 스마트튜브부동산조사연구소장은 “올해 세종시 분양 물량 중 일반 분양은 20% 안팎으로 적은 데다 내후년부터 분양 물량 자체가 거의 없어 청약 열기가 뜨거울 수밖에 없다”면서 “대전·청주·공주 등 인근 지역에서 세종시로 전입하는 인구가 매년 늘면서 올해 세종시 인구가 35만명에 달하는 만큼, 집값도 지속적으로 상승세를 탈 것”이라고 했다. /전현희 땅집고 기자 imhee@chosun.com

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