[땅집고 입주단지 분석] 경기 과천시 ‘과천 위버필드’

[땅집고] 지난 18일 서울 지하철 4호선 정부과천청사역. 5번 출구로 나오자마자 아파트가 눈에 들어왔다. 이달 중 입주를 앞두고 있는 ‘과천위버필드’다. 과천시청 반대편 방향으로 5분 정도 걸어가자 단지 정문이 나왔다. 인근 행정복지센터에는 “입주를 축하드립니다”라는 큰 현수막이 걸려 있었다.

과천 위버필드는 옛 과천 주공2단지 아파트를 재건축 해서 지었다. 지하 3층~지상 35층 21개 동에 2128가구 대단지로 과천에서는 3000여 가구에 달하는 ‘과천 래미안 슈르’ 다음으로 규모가 크다. SK건설과 롯데건설이 시공했으며, 오는 29일 입주를 앞두고 있다.

■ 정부과천청사역 바로 옆…청계산 등 녹지도 풍부

서초·관악구와 인접한 과천은 시 전체 면적의 약 90%가 그린벨트(개발제한구역)에 달한다. 인구는 6만여 명 정도로 미니 도시다. 하지만 강남 접근성 등 교통이 뛰어나 서울 주거수요를 흡수하는 대표적인 ‘준(準) 강남’급 도시로, 이 지역 아파트 몸값도 강남 외곽과 비슷한 수준이다.

과천 위버필드는 ▲지하철 4호선 정부과천청사역을 접한 초역세권 단지이며 ▲근처에 문원초, 문원중, 과천중앙고, 과천외고, 정보과학도서관 등 학부모가 선호하는 학교가 있다. ▲관악·청계산, 양재천, 중앙공원 등 녹지가 풍부하다는 것도 강점이다. 단지 주변에는 과천정부청사, 과천시청, 이마트과천점, 서울대공원, 국립현대미술관 등이 있다. 인근 과천동에는 쇼핑·업무·숙박·문화시설 등 복합상업시설로 조성되는 과천 복합문화 관광단지가 올해 완공을 목표로 사업을 진행중이다.

■ “GTX역 생겨도 효용성은 별로 없을 듯”

단지 바로 앞에 GTX(수도권광역급행철도) C노선 과천정부청사역이 생긴다. 2026년 이후 개통을 목표로 진행 중인 GTX C 노선은 경기도 양주 덕정과 수원을 연결한다. 수도권을 남북으로 관통하며, 의정부와 서울 청량리·삼성·양재역, 과천 등을 지난다. 과천 정부청사역에서 이 노선을 이용하면 양재역까지 3분, 삼성역까지는 7분 정도 걸린다. 인근 공인중개업소 관계자들은 “위버필드는 특급 호재인 GTX 수혜를 몰아서 받는 단지”라고 했다.

하지만 GTX C 노선은 위버필드 아파트를 엄청난 호재로 보기는 힘든 측면이 있다. 과천은 GTX가 없어도 강남 접근성이 뛰어나고, 그런 점이 이미 집값에 반영돼 있다. GTX 노선이 추가로 뚫려도 강남권으로 가려면 기존의 지하철 2·4호선을 이용하는 것이 훨씬 빠르다.

과천 주민들이 비싼 요금을 내면서 지하 50m에 있는 GTX역까지 내려가 이용하려면 이동 시간이 더 걸리기 때문에 실제 이용률은 그다지 높지 않을 가능성이 크다. GTX C 노선으로 인해 과천에서 청량리·수원 접근성이 좋아진다는 것이 큰 호재로 작용하기도 힘들다. 다만 곧바로 이어지는 삼성역까지 접근성은 다소 개선되고, 다른 철도 노선과 연계돼 교통 여건이 더 좋아지는 효과가 있다는 분석이다.

■ 매도 호가는 분양가 대비 2배, 전세는 ‘품귀현상’

지난해 임대차3법 개정에 따른 전국적인 전세난에도 불구하고 과천은 정반대 모습을 보였다. 작년 10월부터 두 달여 간 아파트 매매가격과 전세금이 수억원씩 떨어졌다. 과천 지식정보타운 분양이 마무리되며 인근 전세 매물이 늘어난 데다, 기존 단지 중심으로 전세금 하락폭이 컸기 때문이다. 신축 아파트 대규모 입주 대기도 전세금 하락에 일조했다.

하지만 1가구1주택 양도소득세 비과세 거주요건 2년을 충족하려는 집주인들이 실거주에 나서며 새 아파트 전세는 여전히 품귀 현상이 빚어지고 있다. 원문동 성심공인중개사사무소 관계자는 “과천 위버필드는 실소유자 입주율이 거의 85%에 가깝다” 며 “전체 2100여 가구 중 불과 수십건 정도만 시장에 풀려있다. 지난해 말부터 (위버필드) 전세 매물이 풀렸지만, 수요에 비해 매물이 적고 전세난과 실거주 의무 강화 등으로 전세금 호가는 꾸준히 상승했다”고 말했다.

과천 위버필드는 전 주택형에서 매도 호가가 분양가의 2배를 넘어섰다. 주택형별 매도 호가는 ▲112㎡ 26억5000만원 ▲84㎡ 20억~21억원 ▲59㎡ 15억5000만~16억원이다. 2018년 분양 당시 3.3㎡(1평)당 평균 분양가는 2955만원으로, ▲112㎡ 11억6020만~12억5260만원 ▲84㎡ 10억2710만~11억200만원 ▲59㎡ 7억9680만~8억6290만원이었다.

현지 공인중개사들은 위버필드 등 과천 일대 집값이 당분간 계속 강세를 이어갈 것이라고 예측한다. 원문동 신한공인중개사사무소 관계자는 “예년 같았으면 대단지가 입주할 때 집값이 하락하는 것이 일반적이다. 하지만 전세 매물도 귀한데다 최근 ‘래미안 슈르’ 등 주변 집값이 한 달간 1억~2억원씩 뛰는 현상을 겪었다”며 “과천은 향후 인프라와 교통이 더욱 개선되며 강남급 주거지로 입지를 굳힐 것”이라고 말했다. /손희문 땅집고 기자 shm91@chosun.com

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