[땅집고] 정부가 추진하는 공공재건축 사전컨설팅에 참여한 단지 중 유일한 서울 강남권 아파트인 서초구 잠원동 신반포19차가 사전컨설팅 결과에 “별다른 이득이 없다”는 반응을 보이고 있다. 업계에서는 추가 인센티브가 없다면 ‘강남 1호 공공재건축’이 불발될 수 있다는 관측도 나온다.

국토부 산하 공공정비 통합지원센터는 지난 15일 공공재건축 사전컨설팅 분석을 마치고 결과를 각 조합에 통보했다. 컨설팅을 신청한 사업지는 신반포 19차, 망우1단지, 중곡, 신길13차, 미성 건영, 강변강서 등이다. 이 중 강남 3구(강남·서초·송파)에서는 서초구 잠원동 ‘신반포19’차가 유일했다.

김성진 신반포19차 재건축 조합장은 20일 “손해는 없지만 큰 혜택도 없다”며 “공공재건축보다 차라리 옆 단지인 신반포 25차와 통합 재건축하는 방안을 더 적극적으로 검토하는 것이 낫겠다는 생각이 든다”고 밝혀 사실상 공공재건축 참여 포기 가능성을 내비쳤다. 신반포 19차 조합은 1~2주 후 조합원 대상 설문조사를 거쳐 공공재건축 사업 진행 여부를 결정할 계획이다.

■ 40층까지 허용, 추가 분담금 1억원 감소

신반포 19차는 서초구 잠원동 61-2일대 총 2개동 242가구다. 지하철 3호선 잠원역이 걸어서 3분 거리로 역세권이지만, 가구 수가 적어 나홀로 아파트로 불린다. 이 단지는 1982년 12월 입주해 2012년 재건축 30년 연한을 채웠다. 2015년 추진위원회 승인을 받은 이후 이듬해 2016년 8월 조합설립인가를 받아 4년째 순조롭게 사업을 추진하고 있다.

김 조합장은 “재건축 사업의 다양한 가능성을 모색하기 위해 공공재건축 사업 시뮬레이션도 신청한 것인데, 결과를 받아보니 큰 손실은 없지만 별다른 이득도 없다고 판단했다”고 말했다.

땅집고가 입수한 ‘신반포19차’ 공공재건축 시뮬레이션 결과에 따르면 제3종 일반주거지역인 이 아파트 용도지역을 준주거지역으로 올려 용적률 405%를 적용했다. 층수도 서울시가 고수하는 ‘35층 룰’을 깨고 40층으로 올렸다. 총 가구수는 기존안보다 97가구가 더 늘어난 446가구다. 이 중 공공임대는 기존 정비안에 계획된 33가구(9%)보다 23가구 늘어난 56가구(12%)에 공공분양이 51가구(11%) 추가됐다.

김 조합장은 “준주거지역으로 바꿔주고, 용적률을 405%까지 올려준 점은 만족스럽지만 층수가 기존 계획안보다 5층 밖에 올라가지 않아 아쉽다”며 “공공 기여분도 임대보다 공공 분양을 더 늘리는 방식이 나을 것 같다”고 말했다. 그는 이어 “공공 재건축이 손해는 아니어도 강남권에서 공공재건축에 대한 거부감, 아파트 가치 하락 등에 대한 불안을 잠재우기에는 정부가 제시한 혜택이 너무 작다고 생각한다”고 했다.

김 조합장은 “기존 정비계획안에서 향후 추가 분담금이 조합원당 최소 3억원 정도 나올 것으로 예상했는데, 공공 재건축을 진행하면 1억원 정도 더 줄일 수 있다”며 “그러나 이 역시 큰 매력은 아니다”라고 했다. 그는 “적어도 공공 재건축을 신청한 단지에 한해 초과이익환수제 부담을 제외해주거나 공공임대 가구를 공공분양으로 전환하는 강력한 인센티브가 있어야 공공 재건축을 추진해 볼 수 있을 것 같다”고 했다.

■ 신반포25차와 통합 재건축 고민

김 조합장은 단지 북측으로 맞붙은 신반포 25차와 통합 재건축을 추진하는 방안도 고려하고 있다고 했다. 신반포19차가 통합 재건축을 선택할 경우 강남 1호 공공 재건축은 아예 무산될 수 있다.

신반포 25차 역시 19차와 마찬가지로 2개동·169가구 나홀로 아파트다. 두 단지를 합치면 가구 수가 411가구로 늘고, 면적도 현재보다 2배 가량 증가해 주변 단지인 ‘래미안 신반포 팰리스(잠원 대림 재건축·846가구)’ 규모의 정비 효과를 기대할 수 있다. ‘래미안 신반포 팰리스’는 임대 가구 수가 81가구로 총 가구 수의 9% 정도다.

신반포25차는 바로 옆 ‘한신진일빌라트’, ‘잠원CJ빌리지’ 아파트와 정비구역을 통합하는 절차를 추진 중이다. 이용승 신반포25차 재건축 추진위원장은 “현재 옆 단지들과 통합해 사업 구역을 변경하는 계획안을 시에 제출한 상태로 상반기 안에 결과가 나올 것으로 예상한다”며 “신반포25차는 167가구로 19차보다 더 작기 때문에 19차와 통합 재건축을 진행하면 대단지를 만들 수 있을 것이란 기대감이 크다”고 말했다.

송승현 도시와경제 대표는 “정부가 제시한 종상향, 추가 분담금 감소 혜택이 늘어난 것은 확실하지만 더 파격적인 인센티브가 있어야 추진 속도가 날 것”이라며 “공공재건축으로 추진했을 때 민간 재건축만큼 아파트 가치 상승이 실현되느냐 여부를 알 수 없기 때문에 강남권에서는 현재 제시한 인센티브가 큰 매력으로 와닿지 않을 수밖에 없다”고 했다. /김리영 땅집고 기자 rykimhp206@chosun.com

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