[땅집고] 정부가 설 연휴 이전 발표할 특단의 주택 공급 대책으로 공공재건축 사업지에 재건축초과이익환수제(이하 재초환) 적용을 배제하는 방안을 검토하고 있다.

은마·잠실주공5단지 등 서울 강남권 대규모 재건축 추진 아파트의 경우1인당 평균 4억~5억원대로 예상되는 재초환 부담금이 사라지면 사업성이 크게 개선된다. 일부 단지는 재초환 부담금이 없다면 공공재건축 사업에 당장이라도 참여할 수 있다는 입장이어서 사업 참여 단지가 잇따를 가능성도 제기된다.

재건축 초과이익환수제는 재건축으로 조합원이 얻은 이익이 주변의 집값 상승분과 비용 등을 빼고 1인당 평균 3000만원을 넘을 경우 초과한 금액의 최고 50%를 부담금으로 환수하는 제도다. 2006년 시행됐으나 주택 시장 침체 등의 이유로 2017년까지 적용이 유예됐다가 2018년 1월부터 다시 시행했다.

국토교통부 관계자는 20일 “서울 도심 주택 공급을 획기적으로 늘리려면 공공 재건축 사업 활성화가 꼭 필요하다”면서 “공공 재건축 사업지에 한해 재초환 적용을 배제하는 방안을 놓고 고심하고 있다”고 했다. 다만, 민간 재건축 단지는 부담금 배제 대상에서 제외할 방침인 것으로 전해졌다.

국토부가 부담금 배제 카드를 검토하는 이유는 공공재건축 사업 참여가 예상보다 크게 저조한 탓이다. 국토부가 본격적인 공공재건축 사업 추진에 앞서 진행한 사전컨설팅에는 불과 15개 단지가 신청했고, 그나마 강남권 대규모 사업지인 대치 은마와 잠실주공5단지는 주민 반발로 신청을 철회했다. 최근 7개 단지에 최종 컨설팅 결과를 통보했지만 해당 단지에서는 실익이 별로 없다는 반응이다.

업계에서는 분양가상한제와 재초환 부담금 배제 같은 특단의 인센티브를 주지 않으면 사업 활성화를 기대하기 어려워 2028년까지 공공 재건축을 통한 5만 가구 공급이란 국토부 계획도 실현 불가능하다는 비관론이 나오는 상황이다.

재초환 부담금 배제가 시행되면 서울, 특히 강남권 재건축 시장에 큰 파장이 예상된다. 지지부진한 공공재건축 사업이 공공재개발 사업만큼 강남권 중심으로 활기를 띨 수 있을 것이란 전망이 나온다.

실제 재초환 부담금은 강남권 재건축 단지에서는 사업성을 좌우하는 최대 걸림돌 중 하나였다. 지난해 국토부가 강남권 5개 단지의 조합원 1인당 재건축 부담금을 시뮬레이션한 결과, 평균 4억4000만원~5억2000만원이 나왔다. 서초구청은 반포3주구 재건축 조합에 1인당 재초환 부담금으로 4억원을 통보했다.

공공재건축 사전컨설팅 신청에서 유일한 강남권 단지였던 서초구 신반포19차도 조합원 1인당 평균 3억원 정도 재초환 부담금을 내야 할 것으로 추산됐다. 김성진 신반포19차 재건축 조합장은 “공공재건축에 대한 거부감이 크기 때문에 이를 불식시키려면 적어도 재초환 부담금 배제 같은 파격적인 혜택이 주어져야 조합원 설득이 가능할 것으로 본다”고 했다.

송승현 도시와경제 대표는 “공공 재건축에서 초과이익환수제를 배제하는 혜택이 주어진다면 사업 신청을 철회한 강남구 대치 은마나 송파구 잠실주공5단지 등 가구 수가 큰 곳들도 원점에서 사업을 다시 검토할 가능성이 크다”며 “공공재개발처럼 재건축 시장 전반이 참여 열기를 보일 가능성도 적지 않다”고 했다. /김리영 땅집고 기자 rykimhp206@chosun.com

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