[땅집고 Live-2021 집값 대전망] ⑧권대중 명지대 교수 “무리해서 사지 말고 2022년 하반기를 노려라”

[땅집고] “올해 집값은 ‘상고하보(상반기는 오르고 하반기에는 보합세)’ 형태가 될 가능성이 큽니다. 무리하게 ‘영끌’해서 집 샀다가는 후회할 수도 있습니다. 지금은 조금 기다려 보는게 방법일 수 있습니다. 2022년 하반기부터 2028년까지 주택임대사업자들이 등록했던 주택이 절세 요건을 갖추게 되고, 그때쯤이면 매물이 하나둘씩 나올 겁니다. 정부의 공급 대책도 슬슬 효과를 보이면서 상대적으로 집값이 안정될 가능성이 높습니다.”

권대중 명지대 부동산학과 교수는 최근 유튜브 ‘땅집고TV’가 진행하는 신년특집 ‘라이브 슈퍼위크-2021 집값 대전망’에 출연해 “지난해 미친 듯이 올랐던 집값이 올해 상반기까지는 상승세를 이어갈 것”이라며 “다만 오는 6월1부터 양도소득세 중과 조치가 시행하는 점을 감안하면, 하반기에는 집값이 강보합 정도로 예상된다”고 했다.

권 교수는 현재 우리나라 집값이 과열된 이유로 문재인 정부의 부동산 정책 실패를 꼽았다. 그는 “2017년 정부가 ‘임대주택 등록 활성화 방안’을 내놓으면서 각종 세제혜택을 노린 주택임대사업자들이 대거 등록했다”면서 “이후 양도세 중과 배제와 장기보유특별공제 혜택 요건을 채우기 이전에는 주택을 팔지 않으려는 집주인이 늘어나면서 매물이 잠긴 영향도 크다”고 말했다. 지난해 6월 말까지 총 160만7000가구가 등록했는데, 이 중 60%가 4년 임대(단기), 나머지 40%가 8년 임대(장기)이며 50만 가구는 서울 소재 주택이다. 그는 “분당·일산 등 1기신도시에 공급했던 주택이 총 29만여 가구인 점을 감안하면, 정부 규제 때문에 거래가 끊긴 주택 수가 어마어마한 수준이다”고 했다.

권 교수는 매물 잠김 현상으로 발생한 집값 상승이 올해 상반기까지 지속할 것이라고 내다봤다. 오는 6월부터는 시행하는 양도세 중과 조치 전 주택을 팔려는 다주택자들이 나오겠지만, 시장에 영향을 줄 정도로 많지는 않다고 예측했다.

그러나 권 교수는 중장기적으로 보면 집값 하향 안정을 예상했다. 2022년 하반기쯤 세제 혜택 요건을 갖춘 4년 등록임대주택이, 2028년에는 8년 등록임대주택이 각각 시장에 매물로 풀리는 데다가 정부가 주거복지로드맵에서 계획했던 공급량이 서서히 실현되면서 집값이 안정될 가능성이 있다는 것이다. 다만 정부 정책이 변수다. 문재인 정부가 앞으로 공급하는 주택은 토지는 국가가 갖고 건물만 분양하는 ‘공공자가주택’일 가능성이 큰데, 이런 주택이 시장 수요를 흡수할 수 있을지는 미지수라고 했다.

권 교수는 “앞으로 집값이 조정기를 거칠 가능성을 고려하면, 올해 무주택자들이 굳이 무리해서 주택을 매수할 필요는 없어 보인다”고 했다. 앞으로 정부가 공급하겠다고 말한 127만 가구와 역세권 아파트 입지를 확인한 뒤, 본인 상황에 맞는 주택에 청약 신청하는 것이 더 낫다고 했다.

그는 1주택자들에게는 ‘상급지 갈아타기’ 전략을 추천했다. 자금여력이 되는 범위 안에서 역세권이나 서울 강남 근처 등 미래가치가 높은 주택으로 이사하는 것이 유망하다고 했다. 이때 거주기간 2년을 채워 1가구 1주택 비과세 요건을 챙기는 것이 현명하다고 했다. 다주택자 중 소득이 없어 세금 낼 여력이 없다면 종부세율이 오르고 양도세까지 중과하는 6월 이전에 주택을 정리할 것을 추천했다.

권 교수가 꼽은 올해 유망 지역은 서울 역세권 일대다. 최근 정부가 역세권 범위를 확대하고 용적률을 평균 150%에서 300~700%으로 높이는 등 고밀 개발하겠다고 발표했기 때문이다. GTX(수도권광역급행철도) 등 새 교통망이 뚫리는 지역, 뉴타운처럼 기존 환경은 낙후했지만 새 아파트가 계속 들어서는 지역도 눈여겨봐야 한다고 했다.

반면 재건축·재개발 대상 아파트에 투자하는 것은 조심해야 한다고 봤다. 현재 정부가 공공재건축과 공공재개발 활성화에 주력하고 있다는 점을 고려하면, 민간이 주도하는 일반 정비사업이 탄력을 받기는 당분간 어렵지 않겠느냐는 것이다. /이지은 땅집고 기자 leejin0506@chosun.com

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