[땅집고 Live-2021집값 대전망] ⑥이창무 한양대 교수 “8년째 오르는 서울 집값…결국 정부가 만든 것”

[땅집고] “서울 집값이 8년째 상승하는 것은 누가 봐도 비정상적 상황입니다. 과도한 양도소득세 부담 탓에 집을 팔 수가 없어 자연스러운 가격 조정이 안 되고 있는 겁니다. 집값이 오를 상황이 아니었는데도 규제가 오히려 집값을 끌어올린 셈이죠.”

이창무 한양대 도시공학과 교수는 지난 11일 유튜브 ‘땅집고TV’를 통해 방송한 신년특집 ‘라이브 슈퍼위크-2021 집값 대전망’에 출연해 “현 정부의 부동산 정책은 정작 가려운 곳만 피해가는 방식으로 이뤄졌다”면서 “결국 시장 원리가 아니라 이념으로 부동산을 바라보고 있는 것이 큰 문제”라고 했다.

그는 “정부가 규제 중심 정책을 펼친 것이 오히려 집값을 끌어올렸다”고 했다. 정상적이라면 경제가 둔화하고 있는 상황이어서 집값이 안정될 수 있었지만 정부 규제가 가해지면서 가격이 오를 가능성이 큰 부동산을 찾는 투자자가 많아졌다는 것. 이는 서울 도심 내 부동산 가격 폭등을 촉발했고, 서울을 억누르자 풍선 효과가 생기면서 가격 상승세가 전국으로 확산됐다고 분석했다.

이 교수는 규제 일변도 부동산 정책 시행에 따른 부작용으로 ‘주거 이동의 제한’을 꼽았다. 이 교수는 “1년에 전체 가구의 20~30%가 주거 이동하는 것이 정상적”이라며 “정부가 공급과 대출 규제로 중산층의 정상적인 주거 이동을 가로막았고 그 여파가 전국으로 확산하고, 결국 저소득층의 전월세 임대료 상승까지 초래했다”고 지적했다.

전월세 상한제 시행에 따른 월세 가격 상승과 전세시장 혼란은 앞으로 지속적으로 나타날 것으로 보인다. 이 교수는 “전월세 상한제는 주거 이동 시 가격 상승을 야기하기 때문에 시장의 동맥경화 현상을 불러일으킬 것”이라며 “전월세 시장이 불안해지면 매매시장도 덩달아 흔들릴 수밖에 없다”고 했다. 그러면서 “종합부동산세 등 세금 부담 증가분 역시 임차인에게 전가되고 있어 임대료가 더 급격히 오르고 있다”고 했다.

부동산 시장 안정 방안으로는 양도소득세의 한시적 완화가 필요하다는 분석이다. 그는 “최대 75%에 달하는 무거운 양도세로 거래가 묶여 있어 자연스러운 가격 조정이 안된다”면서 “현 시점에서는 양도세 완화가 시장 안정에 역할을 할 수 있을 것으로 본다”고 말했다.

이 교수는 공공임대 아파트는 실제 수요와는 동떨어진 공급대책이라고 주장했다. 공공임대는 주거 취약계층을 위한 주거 복지 수단일 뿐, 분양 아파트를 원하는 대다수 수요자가 원하는 공급 방식이 아니라는 것. 분양이나 매매를 통한 공급을 늘려야 주택 대기 수요가 해소된다는 분석이다. 이 교수는 “싱가포르나 홍콩도 공공임대가 많지만 민간임대나 매매시장과 호환 효과가 크지 않다”면서 “오히려 공공임대만 늘리다보면 결과적으로 민간 주택 공급을 가로막아 민간 아파트 구입 경쟁만 더욱 부추길 가능성이 있다”고 했다.

현 정부가 준비 중인 역세권 고밀개발에 대해서도 부정적으로 봤다. 정부는 역세권 반경을 기존 300m에서 500m로 확장하고 용적률도 완화해 주택 공급을 늘리는 방법을 검토하고 있다. 이 교수는 “역세권을 반경 500m로 확장하면 역과 역 거리가 짧은 서울에서는 대부분 지역이 역세권이 된다”면서 “역세권에는 상업지역이 많은데 이해관계가 너무 복잡해 개발이 쉽지 않다”고 했다. /장귀용 땅집고 기자 jim332@chosun.com

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