[땅집고 입주단지 분석] 서울 성북구 장위동 ‘꿈의숲 아이파크’

[땅집고] 지난 6일 서울 성북구 장위동. 6호선 돌곶이역에서 돌곶이로를 따라 북서울꿈의숲 방면으로 20분 정도 걸어가자 낡은 저층 주택가 맞은편으로 신축 아파트가 보였다. 성북구 장위뉴타운 7구역을 재개발해 지난달 31일부터 입주를 시작한 ‘꿈의숲 아이파크’다. 출입구에서는 입주 환영 현수막과 함께 이삿짐 차량을 확인하는 인력들이 분주하게 움직이고 있었다.

‘꿈의숲 아이파크’는 지하 2층~지상 29층 19개 동에 1711가구에 달하는 대단지다. 전체 14개 구역 2만4000여가구 규모인 장위뉴타운에서 4번째로 입주를 시작했다. 장위뉴타운 입주 완료 단지 중 가구 수가 가장 많고 입지도 좋은 편이어서 84㎡(이하 전용면적) 기준 호가 13억원 수준으로 주변에서 가장 높은 가격을 형성하고 있다. 현지 공인중개사들은 “사전점검 당시 입주자 대부분이 내부 구조가 잘 나왔고 수납공간이 많고, 단지 내 조경도 고급스럽다는 평가가 많았다”면서 “벌써부터 매매나 전월세 상담이 많아 거래 가격도 매달 올라가는 중”이라고 입을 모았다.

■ 동북선 경전철 개통까지 최소 4년 기다려야

장위뉴타운은 낡은 저층 주택이 들어선 성북구 장위1~3동 전체를 새 아파트 단지로 탈바꿈시키는 사업이다. 부동산 호황이 한창이던 2006년 3기 뉴타운으로 지정되고 너른 평지에 위치한다는 장점으로 많은 기대를 모았다. 처음에는 14개구역 2만4000여 가구로 계획됐지만 현재는 준공된 4개 단지를 포함해 9개 단지가 사업을 진행 중이다. 6개 구역이 2008년 금융 위기 전후로 구역 해제됐다. 해제 구역들이 뉴타운 중심부인 장위1동 인근이어서 현재 장위뉴타운은 남북으로 단절된 모양새가 됐다.

이 중 남쪽보다 북쪽(1·2·3·5·7구역)이 개발 속도가 빠르다. ‘꿈의숲 아이파크’를 포함해 4개 아파트가 준공된 상태다. 3구역은 아직 조합설립인가 단계다.

‘꿈의숲 아이파크’는 다른 단지에 둘러싸인 위치여서 도로 소음이 적은 편이다. 단지 바로 옆에 공원이 있고 북서울 꿈의숲도 가까워 주거환경이 쾌적하다는 평가를 받는다. 단지 바로 앞 장곡초교와 도보 5분 거리에 장월초교가 있어 어린 자녀 통학 여건도 좋다. 여기에 장위뉴타운 중심도로인 돌곶이로와 맞대고 있어 차량 진출입도 편리하다.

현재는 6호선 돌곶이역이나 1호선 월계역을 가려면 버스로 10~15분 이동해야 한다. 하지만 단지 바로 앞에 동북선 경전철이 4년 후인 2025년 개통 예정으로 공사 중이다. 단지와 불과 300m거리의 북서울꿈의숲동문삼거리역에서 왕십리역까지 15분 안팎으로 단축된다. 5호선으로 환승해 광화문까지는 35~40분이 걸릴 것으로 예상된다. 현재는 꿈의숲 아이파크에서 광화문까지는 환승시간 등을 고려하면 1시간10분(버스 1시간20분 소요)정도가 걸린다.

■59~111㎡ 다양한 주택형, 특화 커뮤니티시설 장점

꿈의숲 아이파크는 59㎡ 주택형부터 중대형인 111㎡까지 다양한 크기의 평면으로 구성됐다. 59㎡와 76㎡ 주택형은 3베이 판상형 구조를 채택해 거실공간을 넓게 확보했다. 84㎡A 주택형과 111㎡ 주택형은 4베이 구조로 설계됐다. 84㎡B타입은 타워형으로 채광보다 수납공간에 중점을 뒀다.

각 동 지하주차장에서 출입구로 나갈 수 있는 동선도 잘 마련됐다는 평가다. 일부 동은 출퇴근시간 병목현상 해소를 위해 1층 필로티 주차장에서 주 출입구가 아닌 외부를 통해 입구로 나갈 수 있도록 설계됐다. 커뮤니티시설은 702동 앞에 마련됐다. 실내 수영장과 헬스장, GX룸, 실내 골프 연습장이 있는 피트니스센터와 북카페 등이 포함됐다.

■당분간 인근 입주 없어…대장주 가능성 높아

꿈의숲 아이파크는 장위뉴타운에서 당분간 대장주 역할을 할 가능성이 높다는 평가가 나온다. 입주단지 중 규모가 제일 크고 신축인 데다, 장위4구역과 10구역에서 신규 분양이 올 연말이나 돼야 가능하기 때문이다. 실제 ‘꿈의숲 아이파크’는 입주 전부터 지역 내 신고가를 갱신했다. 지난해 11월21일 84㎡ 18층 입주권이 13억원에 거래됐고 현재 호가 13억5000만원이다. 종전 ‘래미안 장위 퍼스트하이’ 입주권 최고가는 10억원(6월15일 거래)이고, 호가는 12억~13억원 선이다.

6호선 돌곶이역 역세권인 장위4구역이 2840가구(일반물량 1184가구 예정) 규모여서 ‘꿈의숲 아이파크’보다 입지나 규모면에서 더 우수하다는 평가다. 하지만 4구역은 조합원 갈등으로 일반분양이 미뤄지고 있다. 장위10구역은 전광훈 목사의 교회로 알려진 사랑제일교회와의 보상금 문제로 갈등이 빚어지면서 사업이 무기한 연기되고 있다. 지난 11월에는 강제집행을 진행하려는 법원 측과 화염병 투척을 불사하는 신도들 간 물리적 충돌이 빚어지기도 했다.

‘꿈의 숲 아이파크’ 인근 재정비 해제구역들이 신청한 공공재개발 성사 여부도 관심을 받고 있다. 단지 맞은편인 장위1동의 장위9구역과 단지 아래에 위치한 장위8구역은 지난해 말 공공재개발을 신청했다. 노후 주거지들이 공공재개발되면 주거 환경 개선효과가 커질 수 있다. 정부는 이르면 내달 공공재개발 후보지 중간발표를 진행할 예정이다.

장위뉴타운 A공인중개사사무소 관계자는 “장위뉴타운은 강북에서는 드문 평지에 대단지가 들어서고 동북선 개통 등 호재가 예정돼 있어 신축 아파트 수요가 많다”면서 “신규 분양이 연기되면서 꿈의숲 아이파크가 당분간 대장주 역할을 하게 될 가능성이 있다”고 말했다. /장귀용 땅집고 기자 jim332@chosun.com

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