땅집고는 소비자의 알 권리를 위해 ‘분양 광고가 말하지 않는 사실과 정보’만을 모아 집중분석하는 ‘디스(This) 아파트’ 시리즈를 연재한다. 분양 상품의 장·단점을 있는 그대로 전달한다.

[땅집고 디스아파트] 인천 부평구 청천동 ‘e편한세상부평그랑힐스’

[땅집고] 인천 구(舊) 도심인 부평구 청천·산곡동에는 입주 30년 이상된 낡은 아파트가 밀집해있다. 그동안 새 아파트 공급이 거의 없었지만, 최근 지하철 7호선 석남역을 연장하는 산곡역 개통이 예정되면서 정비사업이 활발하다. 이달 12~13일에는 ‘e편한세상부평그랑힐스’ 아파트가 1순위 청약을 받는다. 청천2구역을 재개발하는 아파트로, 지하 3층~지상 43층 31개동 총 5050가구 대단지다. 이 중 2902가구를 일반분양한다. 2023년 10월 입주 예정이다.

‘e편한세상부평그랑힐스’에는 인천 거주자뿐 아니라 서울·수도권 거주자도 청약할 수 있다. 1순위 청약을 당해지역(1월 12일)과 기타지역(13일)으로 나눠서 진행한다. 당해지역 청약에서 공급 가구 수의 300%에 해당하는 인원을 예비당첨자로 선정하는데, 분양 물량이 워낙 많아 기타지역 거주자에게도 청약 기회가 돌아갈 것으로 보인다.

다만 청약 전 반드시 고려해야 사항들이 있다. 단지가 올해 개통하는 산곡역까지 걸어서 15분 정도 걸리는 애매한 역세권이라는 점. 또 분양 물량의 절반 이상을 차지하는 59㎡(이하 전용면적)가 지하철역에서 가장 먼 동(棟)에만 몰려 있으며, 수요자들이 선호하는 84 ㎡는 5층 이하가 대부분이라는 것이다.

■조합원 물량은 ‘애매한 역세권’…일반분양은 ‘비역세권’

‘e편한세상부평그랑힐스’에서 가장 가까운 지하철 역은 인천1호선 갈산역이다. 걸어서 30분 정도 걸려 사실상 도보 이용은 어렵다. 앞으로 교통은 개선될 전망이다. 단지 근처에 지하철 7호선 연장선 산곡역이 연내 개통한다. 산곡역에서 1개 정거장 떨어진 부평구청역에 GTX(수도권광역급행철도) B노선도 개통 예정이다.

그런데 단지에서 산곡역까지는 약 1㎞ 거리여서 걸어서 15분 정도 걸린다. 통상 지하철역까지 도보 10분 이내 거리를 역세권으로 보는 점을 감안하면, ‘e편한세상부평그랑힐스’는 역세권이라고 보기에는 애매하다. 단지 규모가 5050가구에 달해 산곡역에서 가장 먼 최북단 동(棟)에서 전철역까지는 1.7㎞쯤 된다. 이 때문에 단지 안에서 역세권과 비역세권 주택이 나뉜다.

문제는 일반 분양으로 풀리는 59㎡ 대부분이 전철역에서 먼 곳에 배치돼 있다는 것. 따라서 ‘e편한세상부평그랑힐스’는 역세권 아파트는 아니라고 보는 것이 정확한 분석이다. 조합 측에선 입주 후 2년 동안 단지에서 산곡역을 거쳐 부평역(1호선)까지 가는 전용 셔틀 버스를 무료로 운행하기로 했다.

구도심에 들어서는 아파트여서 생활 인프라와 지역 내 학군은 잘 갖춰진 편이다. 단지 바로 앞에 청천초등학교를 끼고 있는 이른바 ‘초품아’(초등학교를 품은 아파트)다. 걸어서 10분 거리에 마곡초·산곡복초·청천중학교 등 학교가 다양하다. 단지에서 2㎞ 정도 떨어진 부평구청역 근처에 밀집한 상업시설도 이용할 수 있다.

‘e편한세상부평그랑힐스’의 주력 주택형은 59㎡다. 총 5050가구 중 59㎡가 2604가구로 절반이 넘는다. A·B타입(1967가구)은 3베이 판상형, C타입(537가구)은 타워형이다. 나머지 물량은 ▲37㎡ 69가구 ▲67㎡ 212가구 ▲84㎡ 117가구 등이다.

그런데 59㎡를 포함하는 동(棟) 대부분이 산곡역에서 가장 먼 단지 후면에 들어선다. 예를 들어 모든 가구를 59㎡로 구성하는 201~206동의 경우 지하철역까지 거리가 1.5㎞가 넘는다. 반면 조합원 물량이 대부분인 84㎡ 위주 동은 단지 출입구 근처에 있다. 또 단지 서쪽에 붙어있는 장수산 산책로변에 분묘가 여럿 있어 일부 동 조망권이 침해될 수 있다는 점도 감안해야 한다.

또 수요자들이 선호하는 84㎡ 일반분양 물량이 저층(1~5층)에만 배정된 것도 약점이다. 이른바 ‘로얄층’을 재개발 조합원들이 선점해서인데, 이는 재개발·재건축 단지에선 일반적인 현상이다.

■분양가 시세보다 50% 비싸…기대차익 1억?

이 아파트 3.3㎡(1평)당 분양가는 84㎡ 기준 1661만원이다. 이달 초 부평구 평균 시세(1125만원) 대비 50% 정도 높다. 지난해 인근에 분양한 '부평두산위브더파크’(1488만원), ‘부평신일해피트리더루츠’(1442만원)보다 평당 200만원쯤 비싸다.

그러나 이 단지에 당첨되면 최대 1억원쯤 ‘불로소득’을 거둘 수 있을 것이라는 전망이 나온다. 주택형별 분양가는 ▲37㎡ 2억3430만~2억5120만원 ▲59㎡ 3억6870만~4억1100만원 ▲67㎡ 4억2770만~4억5890만원 ▲84㎡ 5억950만~5억5242만원이다. 지난해 12월 근처 ‘부평두산위브더파크’ 84㎡ 분양권이 5억4100만원에 팔린 후 현재 호가가 최고 7억600만원까지 올랐다. 이를 감안하면 시세 차익은 최소 1억5000만원 정도라는 계산이 나온다.

전문가들은 이 단지가 입주하는 2023년 10월이면 시세차익이 더 커질 수 있다고 말한다. 교통 호재가 예정돼 있고 이 일대 재건축·재개발 사업으로 청천1구역 ‘부평 캐슬앤더샵 퍼스트’(1623가구), 산곡4구역 ‘부평두산위브더파크’, 산곡2-1구역 ‘부평신일해피트리더루츠’, 산곡2-2 구역 ‘더플래티넘부평’(811가구) 등 신축 대단지가 줄줄이 입주하면 약 1만5000가구 규모 미니신도시가 될 것이라는 기대감이 크다.

김학렬 스마트튜브부동산조사연구소장은 “지하철 7호선 산곡역으로 서울과 직결된다는 사실만 봐도 앞으로 집값은 더 오를 여지가 있다”면서도 “다만 ‘e편한세상부평그랑힐스’ 가구수가 워낙 많은 데다가 인천이 규제지역으로 묶이는 바람에 투자자들 진입이 어려워진 점을 감안하면, 일부 주택형에선 미분양이 발생할 가능성도 있어 보인다”라고 했다. /전현희 땅집고 기자 imhee@chosun.com

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