[땅집고] 국내 부동산 연구기관들은 올해 집값 상승 폭이 작년보다 둔화할 것으로 내다봤다. 지난해 집값 상승률은 전국 평균 8.35%(한국부동산원 기준)로 14년 만에 최고치를 기록했다. 지난해 가격 급등에 대한 부담감이 커진 데다, 신종 코로나바이러스 감염증 사태로 인한 경기 위축 영향이 본격화될 것이란 전망이다. 다만 임대차3법 시행 여파 등으로 전세 매물 잠김 현상이 발생해 전셋값 상승세는 계속될 것으로 점쳐진다.
■매매가격은 ‘상고하저’ 예상…하락론 vs. 상승론 ‘팽팽’
주택산업연구원과 대한건설정책연구원은 올해 집값이 상승폭은 줄어들겠지만 여전히 오름세는 유지할 것이라고 예상했다. 반면 건설산업연구원은 매매가격이 다소 하락할 가능성이 있다고 봤다.
주택산업연구원은 전국 기준 집값이 평균 1.5% 오를 것이라고 예상한 가운데 수도권(1.4%)과 서울(1.5%)도 비슷하게 오를 것으로 예상했다. 대한건설정책연구원은 전국 주택가격은 2% 가량 상승하고 수도권은 1.5%, 서울은 1% 각각 오를 것으로 전망했다. 상대적으로 지방 집값이 더 강세를 띌 것으로 내다봤다.
건설산업연구원은 두 기관과 다르게 주택가격이 0.5% 정도 하락한다고 전망했다. 특히 수도권은 -0.7%를 기록해 가격 하락폭이 지방(-0.3%)보다 클 것으로 예상했다.
새해 주택시장의 주요 변수로는 다주택자 양도소득세 회피 매물이 나올 것인지를 꼽았다. 올 6월1일 이후에는 조정대상지역에서 다주택자 양도세율이 10%포인트 올라가고, 3주택자의 경우 양도차익이 10억원 이상이면 지방 소득세를 포함 최대 82.5%까지 세금을 내야 할 수도 있다. 이런 중과세를 피하기 위해 매물이 나올 수도 있다는 것.
이은형 대한건설정책연구원 선임연구원은 “코로나 사태에도 불구하고 소비와 설비투자 회복으로 경제 성장이 기존 궤적으로 점차 복귀할 것”이라며 “주택가격도 경기 회복 속도에 따라 움직일 것으로 예상된다”고 했다.
■전세시장, 임대차 3법으로 매물 잠겨
연구기관들은 올해 전세금은 상승세를 지속할 것이란 데 견해가 일치했다. 계약갱신청구권·전월세상한제를 담은 주택임대차보호법에 따라 전세 매물이 급감하고, 급등한 주택 매매가격에 따라 전세 시장 수요가 유지될 것이란 분석이다.
건설산업연구원은 전세금이 5% 정도 오를 것으로 내다보면서 “임대차3법으로 매물 잠김 현상이 불가피하다”는 점을 원인으로 꼽았다. 여기에 고정 전세 수요가 꾸준하고 3기 신도시 사전청약 등 임차시장에 남아있을 유인이 많아 올해보다 상승폭을 키울 것으로 전망했다.
대한건설정책연구원은 전국 4%, 수도권 5%, 서울 3%가 각각 상승할 것으로 전망했다. 상반기까지는 물량 부족과 3기 신도시 사전청약 시행, 수도권 이주 수요 증대 등 수요 강세가 이어질 것으로 봤다. 다만, 하반기에는 매매시장과 연계해 안정세로 돌아설 수 있다고 분석했다.
주택산업연구원은 전세금이 전국 3.1%, 수도권 3.3%, 서울 3.6% 각각 오를 것으로 봤다. 전세금에 가장 큰 영향을 끼치는 요인으로 저금리 기조를 꼽았다. 금리가 임대인의 기회 비용과 전월세 전환율에 영향을 미치기 때문에 저금리 기조가 이어지면 집주인이 전세보다 월세나 실거주를 원하게 된다는 것이다. 이에 따라 새해에는 2020년보다 상대적으로 집값이 안정화하는 가운데 매매와 전세금 격차가 줄어 실질 임차료가 더 올라가는 현상을 보일 것으로 봤다.
■ 전문가들 ‘하락 vs. 상승’ 팽팽히 맞서
KB부동산 리브온 설문조사 결과에서는 국내 전문가들 사이에 새해 부동산 시장 하락론과 상승론이 팽팽하게 맞서고 있는 것으로 조사됐다. 하락론의 경우 거시 경제가 제한적으로 더디게 회복되는 가운데 보유세와 양도세 인상으로 투자수익률이 감소하고 매물이 증가할 것이라는 예측을 근거로 삼는다. 여기에 수요가 둔화되면서 거래량이 감소할 것이라고 봤다.
상승론은 예상보다 빠른 경기 회복과 기업실적개선에 따른 소득 증대, 저금리·토지보상금(50조원)·부동자금(1200조원) 등으로 유동성까지 높아져 시중에 돈이 풀릴 것이라고 본다. 여기에 증시 자금 등이 부동산으로 유입되고 서울시 신규 입주 물량이 2020년 5만가구에서 2021년 2만7000가구로 줄면서 수급이 악화하는 것도 상승 요인으로 꼽았다. /장귀용 땅집고 기자 jim332@chosun.com
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