땅집고는 소비자의 알 권리를 위해 ‘분양 광고가 말하지 않는 사실과 정보’만을 모아 집중분석하는 ‘디스(This) 아파트’ 시리즈를 연재한다. 분양 상품의 장·단점을 있는 그대로 전달한다.

[땅집고 디스아파트] 경기 성남 고등지구 주상복합 ‘판교밸리자이’

[땅집고] 경기 성남시 고등지구에서 ‘판교밸리자이’ 1~3단지가 분양한다. 1300여개 기업이 입주한 판교테크노밸리까지 3㎞ 정도 떨어져 이른바 직주근접(職住近接)이 가능하고, 강남 접근성도 좋다고 평가받는 고등지구에 분양하는 마지막 민간아파트여서 수요자 관심이 많다. 고등지구 주상복합용지 C-1~3블록에 들어서는 이 단지는 지하 2층~지상 14층 8개동에 아파트 350가구와 오피스텔 282실이다. 이달 1월 8일 1순위 청약을 받고 2023년 2월 입주 예정이다.

‘판교밸리자이’는 아파트 이름처럼 판교신도시와 가깝다는 점을 강조한다. 하지만 행정구역은 판교가 아닌 성남 수정구에 속하며, 지구 안에 지하철역이 없다는 점을 감안해야 한다. 일반분양 물량이 ▲1단지 56가구 ▲2단지 56가구 ▲3단지 39가구 등으로 적어 당첨 확률은 떨어진다.

■판교테크노밸리 가깝지만…지하철역·학교 없어

판교는 주택 시장에서 강남 못지않게 인기가 높다. ‘천당 위에 분당, 분당 위에 판교’라는 우스갯소리까지 나온다. ‘판교밸리자이’는 이름이 눈길을 끈다. 하지만 실제 위치는 판교(성남 분당구)가 아닌 바로 옆 수정구다. 최근 분양시장에선 사업지 주변 지역 가운데 수요자 선호도가 높은 곳의 지명을 따서 아파트 이름을 짓곤 하는데, ‘판교밸리자이’ 역시 이런 마케팅 방식을 채택한 것으로 보인다. 다만 이 단지가 판교와 생활권을 공유하는 것은 사실이다. 판교테크노밸리까지 자동차로 10분, 버스로 20분 정도 걸린다.

판교밸리자이 분양 홈페이지에선 ‘강남역까지 10㎞, 잠실역까지 9㎞, 판교역까지 3.5㎞ 거리’라는 문구가 눈에 띈다. 단지에서 지하철역까지 직선거리를 표시한 것. 하지만 정작 고등지구에는 지하철역이 없다. 앞으로 개통할 노선도 없다. 가장 가까운 판교역까지 버스로 20분, 강남·잠실역은 50분 정도 걸린다.

자녀를 둔 수요자라면 학군이 불만족스러울 수 있다. 고등지구에 있는 학교는 왕남초등학교가 유일하다. 단지에서 걸어서 5~10분쯤 걸린다. 중·고등학교는 지구 밖까지 버스를 타고 다녀야 한다. 분양회사 관계자는 “중학교는 버스로 25분 정도 걸리는 분당구 야탑중학교를, 고등학교는 10분 정도 떨어진 수정구 효성고등학교를 배정받을 것으로 보인다”고 했다.

■단지별로 130가구에 그쳐…공항 근처 소음 우려

‘판교밸리자이’는 총 350가구인 소규모 아파트인데, 이마저도 ▲1단지 130가구 ▲2단지 130가구 ▲3단지 90가구로 잘게 쪼개서 짓는다. 단지 사이에 상적천, 업무시설 등이 끼어 있는 구조다. 커뮤니티 시설은 단지별로 분산 배치한다. 1단지에 키즈카페·코인세탁실·카페테리아, 2단지에 실내골프연습장·피트니스센터, 3단지에 작은도서관·스터디룸 등이 있다.

분양회사 관계자는 “실거주 목적이라면 남쪽으로 상적천이 흘러 거실창으로 이른바 ‘리버뷰’가 가능하고, 초등학교도 가장 가까운 2단지 선호도가 높을 것”이라며 “1단지는 판교로 가는 버스정류장이 가깝고 단지 서쪽에 근린공원을 끼고 있고, 3단지는 상업시설을 이용하기 가장 편리한 입지”라고 했다.

주택형은 전용 60㎡와 84㎡ 두 개 타입이다. 84㎡는 14가구로 1단지에만 있다. 소형이 대부분인 점은 아쉽지만, 모든 가구를 방3개와 거실을 전면 발코니쪽으로 배치하는 4베이 판상형으로 설계한 것은 돋보인다.

일각에서는 이 아파트의 경우 소음과 분진 피해가 우려된다는 전망도 나온다. 아파트가 성남 분당구와 수정구를 잇는 왕복 12차로(대왕판교로)를 따라 지어지는 탓이다. 워낙 교통량이 많은 도로여서 방음벽을 설치하더라도 소음 공해를 완벽하게 차단하기는 힘들 것으로 보인다. 단지 바로 북쪽 서울공항에서 발생하는 소음도 문제다. 군용항공기가 드나들기 때문에, 일반 공항보다 소음이 심한 것으로 알려져 있다.

■분양가는 분당구 시세의 70%…시세차익 5억원?

‘판교밸리자이’ 3.3㎡(1평)당 평균 분양가는 2400만원이다. 분양가상한제를 적용받아 이달 KB시세 기준 서울 강남구(6052만원)의 40%, 성남 분당구(3273만원)와 수정구(3078만원)의 72~77% 수준으로 책정됐다. 주택형별로 분양가는 ▲60㎡ 5억7500만~6억6600만원 ▲84㎡ 7억7000만~8억5600만원이다.

이를 감안하면 84㎡ 기준으로 시세차익이 최대 5억원 이상일 것이라는 분석이 나온다. 단지 근처 ‘호반써밋판교밸리’ 85㎡가 지난달 13억4500만원에 팔린 것과 비교한 금액이다. 60㎡는 고등지구에 공공분양을 제외하면 거래 가능한 20평대 주택이 없어 정확한 시세차익 추산이 어렵다. 판교동의 ‘모아미래도7단지’ 57㎡가 10억원, ‘진원로제비앙’ 58㎡가 9억원 등에 거래한 것과 비교하면 차익은 3억~4억원 수준일 것으로 예상한다.

판교 등 수도권 요지에서 신규 공급이 없었던 터라 ‘판교밸리자이’ 청약을 기다리는 수요자도 적지 않다. 다만 일반 분양 물량이 적어 청약 경쟁률이 높을 전망이다. 분양회사 관계자는 “1단지 84㎡ 청약 경쟁이 가장 치열할 것 같다”며 “3개 단지 당첨자 발표일이 같아 중복 청약은 불가능하다는 점을 감안해야 한다”고 했다. /이지은 땅집고 기자 leejin0506@chosun.com

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