[땅집고 인터뷰] 김원상 원랩 대표 "아파트 묶이니 도리어 꼬마빌딩에 투자자 몰렸죠"

[땅집고] “이번 정부 들어 집값만 오른 것이 아닙니다. 꼬마빌딩 가격도 날로 높아지고 있습니다. 작년 68억5000만원에 거래됐던 서울 강남구 역삼동 꼬마빌딩이 올해에는 83억5000만원에 거래됐습니다. 1년여 만에 매매가 상승률이 22%에 달했습니다. 여유 있는 투자자들은 꼬마빌딩 시장으로 눈길을 많이 돌렸다고 봐야 합니다.”

김원상 원랩 대표는 올해로 꼬마빌딩 시장에 몸담은 지 25년째의 베테랑이다. 2003년 빌딩 중개법인 ‘원빌딩’을 창업해, 직원 수 140여명 규모로 기업을 키웠다. 2015년에는 원빌딩에서 취급하는 서울과 수도권 꼬마빌딩 관련 데이터 약 10만 개를 활용한 프롭테크(proptech·부동산과 IT기술을 결합한 서비스) 회사 ‘원랩’을 창업했다. 그는 임대부동산 관리 어플리케이션 ‘마이 빌딩북’을 출시했다. 최근에는 꼬마빌딩 투자와 관리 노하우를 다룬 책 ‘꼬마빌딩 자산관리 매뉴얼(바른북스)’을 출간했다.

땅집고는 ‘꼬마빌딩 자산관리 매뉴얼’ 저자인 김 대표를 만나 최근 꼬마빌딩 투자 노하우와 전망에 대해 물었다. 그는 “정부가 아파트를 중점적으로 겨냥하는 부동산 규제책을 내놓으면서 투자수요가 주택 시장에서 꼬마빌딩 시장으로 대거 이동했고, 저금리 유동성 영향으로 거래량이 늘고 가격도 대폭 올랐다”고 말했다.

-꼬마빌딩 시장 성장세가 어느 정도로 무섭나.
“2018년 서울 꼬마빌딩 매매량이 1893건, 총 거래금액이 12조567억원이었다. 이 숫자들이 약 3년 후인 올해(9월 기준)에는 각각 2161건, 17조5463억원으로 뛸 정도로 시장 규모가 확대됐다. 저금리 영향도 있지만, 투자자들의 안전자산에 대한 선호도가 높아진 것이 더 큰 이유로 보인다. 금리가 ‘제로’ 수준으로 떨어진 데 비해 최근 꼬마빌딩 수익률은 강남권 2.6~2.8%, 수도권 3% 초반 정도에 달하는 것도 시장 성장세에 불을 지폈다.”

-코로나19 영향으로 전국 상권들이 초토화됐고, 임대 시장도 불투명하다. 그래도 꼬마빌딩이 유망 상품이라고 볼 수 있나.
“올해 코로나 여파로 꼬마빌딩 수익률이 비교적 낮아지기는 했다. 언론에서도 ‘공실 폭탄’을 맞은 꼬마빌딩들 모습이 종종 소개된다. 하지만 이는 식음료 및 리테일 업종으로만 구성한 일부 건물들에 한정된 얘기다. 대부분 꼬마빌딩은 1층에 커피숍을 두고, 나머지 층은 오피스 혹은 학원 등 복합용도로 구성한다. 이런 건물들의 경우 경기 변동에도 별 타격을 받지 않고 꾸준한 수익을 올리고 있다. 이 때문에 전문가들은 이번 코로나 사태가 되레 좋은 물건을 선별할 수 있는 ‘기회’였다고 평가한다.”

-꼬마빌딩 투자 유망 지역을 꼽자면.
“단연 ‘강남 3구(강남구·서초구·송파구)’다. 이들 지역에 있는 꼬마빌딩이라면 환금성, 안전성, 수익성을 모두 충족하기 때문이다. 주택 시장처럼 꼬마빌딩 시장도 ‘강남 불패’ 공식이 점점 더 공고해지고 있다. 서울 꼬마빌딩 매매거래 건수 중 강남3구가 차지하는 비중은 2016년 15% 수준이었는데, 2019년에는 23%까지 늘었다. 올해는 9월에 이미 25%를 넘어섰다. 그 중에서도 강남구가 압도적인 투자 1순위 지역이다. 일단 지하철 노선만 6개를 끼고 있다. 지도를 보면 블럭 하나하나마다 지하철역이 개통돼있을 정도로 교통이 편리하다. 이런 장점을 업고 주거시설, 업무시설 등이 몰려 있어 유동인구도 풍부하다. 비강남권 빌딩은 먹자 골목에 있는 꼬마빌딩이 유망 상품이라는 인식이 있었는데, 올해 코로나 사태로 먹자골목 상권도 침체되면서 지하철 역세권 건물들에 대한 관심이 높아졌다.”

-좋은 꼬마빌딩을 고르는 법이 있다면.
“본인 마음에 들었다는 이유로 매수를 결정하는 건물주들이 생각보다 많다. 하지만 이는 잘못된 방법이다. 임차인의 눈높이에서 건물을 평가해야 한다. 지하철역에서 건물까지 직접 걸어보면서 동선이나 출퇴근 등이 편리한지 확인하고, 주변 건물들 대비 기꺼이 입주를 할 마음이 드는 건물인지 판단해보는 등이다. 빌딩 중개업소에서 알려주는 정보를 토대로 최대한 발품을 팔다 보면 경쟁력 있는 건물을 선별하는 능력이 생긴다. 만약 리모델링할 계획이라면 명도가 어려운 리테일보다는 업무용 위주로 구성한 꼬마빌딩을 고르는 것을 추천한다.”

-주택은 15억원만 넘으면 대출이 불가능하다. 꼬마 빌딩의 대출 규제는 어떤가.
“주택을 포함하지 않는 올근생 건물을 개인 명의로 매수할 경우, 보통 건물 매매가의 50~60% 정도를 대출받을 수 있다. 보수적으로 봐도 최소 50% 까지는 나온다. 법인이라면 대출 제한이 덜하기 때문에 80% 정도까지 대출을 받을 수 있다. 투자자들이 아파트에서 꼬마빌딩으로 넘어 오는 현상에는 이처럼 비교적 대출 규제가 느슨한 것도 영향을 줬다.”

-예비 투자자들에게 조언한다면.
“현재 부동산 시장에서 아파트 값만 오르는 게 아니다. 꼬마빌딩 가격도 아파트 못지 않게 오르고 있다. 자금에 여유가 있고, 아파트 투자에 장벽이 많다고 느낀 투자자라면 꼬마빌딩 시장을 고려해볼 만하다. ‘빌딩’이라고 해서 엄청난 가격대의 매물만 있는 건 아니다. 대출을 고려하면 생각보다 허들이 낮은 물건도 적지 않다. 꼬마빌딩은 주택과 달리 세금 중과가 없기 때문에, 이 투자 가능 금액에 맞춰 지역 및 물건을 선정하고 시장 조사부터 해 보는 것을 권한다.” /이지은 땅집고 기자 leejin0506@chosun.com

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