[땅집고] 최근 분양권 전매제한, 안전진단 강화, 초과이익환수제 등 정부가 재건축 규제를 갈수록 강화하고 있다. 하지만 30년 이상 된 노후 아파트에 그대로 살기는 어려운 데다 신축 아파트 수요가 큰 상황이다. 이런 가운데 리모델링을 추진하는 아파트들이 새롭게 주목받고 있다. 그렇다면 리모델링 아파트를 매입할 때 무엇을 고려해야 할까?

■지하주차장 있는 단지 골라야 유리

우선 리모델링 사업을 추진하는 경우 공사비를 얼마나 줄이느냐가 중요하다. 재건축을 할 경우 사업이 진행될수록 가격이 계단식으로 상승하기도 하고 일반 분양을 통해 늘어난 공사비를 충당할 수도 있다. 그런데 리모델링 아파트의 경우 증축을 통해 늘어나는 일반 분양분이 적어 공사비를 경비로 충당하기 어렵다. 이 때문에 공사비가 늘어나는 만큼 조합원 분담금이 늘어난다. 또 리모델링한 아파트는 재건축 아파트에 비해 가격 상승 폭이 상대적으로 낮다. 따라서 리모델링은 현재의 사업비인 공사비에 따라 사업 추진 속도가 달라진다.

리모델링 공사비를 크게 좌우하는 변수는 주차장이다. 리모델링 추진 속도에 영향을 미치는 주요한 요인이다. 업계에서는 전체 공사비에서 주차장이 차지하는 비중이 15% 이상이라고 본다.

특히 지하 주차장이 있는지 여부가 중요하다. 주민들은 신축 아파트처럼 주차장과 단지 내 엘리베이터가 연결되길 원한다. 때문에 지하 공간을 한 층 더 파 주차 면적을 넉넉하게 확보하길 기대한다. 그러나 이렇게 되면 공사비는 늘어나고 분담금도 커진다. 지상층 건축 비용보다 지하층에 들어가는 비용이 더 크기 때문이다. 반면 지하 주차장이 있으면 리모델링 공사비는 크게 줄어들고, 사업성도 높아진다.

결국 이미 지하 주차장이 있는 단지를 공략하는 것이 바람직하다. 특히 신도시나 지방의 경우 리모델링 전후 집값 차이가 서울 강남처럼 크지 않기 때문에 공사비가 늘어날수록 사업성도 떨어질 수밖에 없다.

■“1기신도시 주민들 리모델링 선호”

현재 주택시장에선 누구나 재건축을 갈망하는 것처럼 돼 있지만, 지역적 특성에 따라 주민 성향이 다를 수도 있다. 분당·일산 등 1기 신도시처럼 주변에 학교, 체육시설, 상업시설, 여가시설, 종교시설 등 생활 편의시설이 풍부하게 갖춰진 아파트 거주자들은 상황에 따라 리모델링을 선호할 수도 있다. 주변 생활 인프라가 풍부한 아파트에서 20~30년씩 살다보면 다른 곳으로 떠나는 것을 선호하지 않는다. 특히 1기 신도시의 경우 도시 조성 초기에 입주한 30~40대는 모두 60대 이상 노인이 돼 있다.

그런데 재건축 과정에서 공사비를 감당하지 못해 완공 후 자기 집에 들어가 살지도 못하고 임대를 줘야하는 경우가 생길 수 있어 재건축을 반대하는 조합원도 적지 않다.

재건축·재개발 사업의 원주민 입주율이 통상 30~40%에 그치는데 비해 리모델링은 원주민 입주율이 90%가 넘는다. 이 때문에 1기 신도시 주민들은 대체로 재건축보다 리모델링을 선호하고, 리모델링 사업을 추진할 가능성도 높다.

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