[땅집고] 변창흠 국토교통부 장관 후보자가 서울·수도권의 역세권과 준공업지역, 빌라 밀집 지역의 규제를 완화해 고밀 개발하겠다는 등 자신의 공급 확대 방안을 밝혔다. 하지만 개발이익을 공공이 환수해야 한다는 점을 다시 강조함에 따라 계획대로 민간 참여를 이끌어낼 수 있을지에 대해서는 의문이 제기된다.

■ 역세권·준공업지역·다세대다가구 등 빌라 밀집 지역 저층 주거지 고밀 개발로 공급 확대

변 후보자는 18일 국토부 출입기자단과 온라인 간담회를 열고 "도심 내에서도 질 좋고 부담 가능한 주택을 지속적이고 충분히 공급할 수 있다고 믿고 있다"며 지하철역 주변인 역세권과 준공업지역, 빌라 밀집지역 등을 활용한 공급방안을 거론했다.

변 후보자는 역세권에 대해 "서울에는 307개의 지하철역이 있으나 해당 역 인근의 평균 용적률은 160% 수준으로 저밀 개발 돼 있다"라며 역세권 고밀개발에 대한 의지를 재확인했다. 그는 한국토지주택공사(LH), 서울주택도시공사(SH) 재직 시절부터 도심 주택 공급 확대를 위한 역세권 고밀 개발을 주장해 왔다.

변 후보자는 서울 준공업지역에 대해선 "분당신도시와 비슷한 20㎢ 규모로 개발 여건은 충분하다"고 강조하고 "4차 산업 전환에 맞춰 혁신공간과 함께 주택도 충분히 공급할 수 있다"고 말했다.

다가구·다세대 등 빌라가 밀집한 서울 저층 주거지는 111㎢로, 이를 중층 고밀주택으로 개발하면 충분한 양의 주택을 공급할 수 있다고 변 후보자는 이어갔다.

변 후보자는 역세권, 저층주거지, 준공업지역에 공급을 활성화하려면 지역별 맞춤형 규제 완화가 필요하다고 했다. 변 후보자는 “역세권, 저층주거지, 준공업지역 등은 지역마다 토지이용 현황, 도시계획 내용, 소유자 특성 등이 다양해 일률적으로 하나의 사업을 추진하기보다는 맞춤형 공급 방안이 필요하다”며 “예를 들어 저층 주거지에서 주차장과 도로, 일조권 등 현재 수준의 각종 규제를 그대로 적용한다면 절반 이상의 기존 주택이 현재의 규모로도 다시 지을 수 없게 된다. 같은 노후 주거지라고 해도 소규모 주택정비사업, 공공 리모델링과 같이 소형 사업이 적정한 곳이 있는가 하면, 재개발과 주거환경개선사업, 가로주택정비사업 등 정비사업을 병행하는 것이 효과적인 부지도 있다”고 했다.

■ 공공정비사업 추가 인센티브 도입하되 개발이익은 사회와 공유

변 후보자는 공공재개발과 공공재건축 등 공공정비사업을 활성화하기 위해 추가적인 인센티브를 도입하겠다는 뜻도 밝혔다. 그는 "재개발이나 재건축 사업에 지자체의 도시계획·도시관리상 높이규제 등 여러 규제가 작용해 사업이 지연된 것도 사실이고, 공공 참여와 순환용 임대주택 건설 등을 통해 이런 규제를 완화할 수 있을 것"이라며 "추가적인 다양한 인센티브를 마련하고 새로운 사업 모델도 개발해보겠다"라고 말했다.

단, 그는 개발이익은 사회와 공유해야 한다는 평소의 철학을 강조했다. 한국토지주택공사(LH) 등 공공이 개발 사업에 주도적으로 참여하면서 개발이익은 토지주와 세입자 등에게 적정수준으로 배분하는 '공공 디벨로퍼'의 역할을 해야한다는 것. 그러면서 프랑스 파리의 도심 내 철도역을 지하화하고 개발한 신도시인 '리브 고슈'와 미국 뉴욕 맨해튼 신주거지 '허드슨 야드'의 예를 들었다. 그는 "파리와 뉴욕 사례도 공공이 계획 주체가 돼 민간과 협력해 공공부지 위에 과감한 도시규제 완화를 적용했고 개발이익은 문화시설 확충과 저소득층을 위한 저렴한 주택공급에 활용했다"라고 설명했다. 변 후보자는 "주택 공급 확대를 위한 구체적인 실행방안은 시장관리나 개발이익환수를 위한 제도적 장치와 함께 만들어 사회적 공감대 형성을 거쳐 발표하겠다"라고 말했다.

■ 공공자가주택 적극 도입할 것

변 후보자는 "분양과 임대 두 형태의 주택으로는 모든 수요를 맞추기 어렵다"며 지분적립형, 토지임대부, 환매조건부 등 공공자가주택을 도입할 방침이라고 했다. 그는 "분양주택은 높은 가격 때문에 사기 어렵고, 임대주택은 엄격한 입주요건 때문에 입주하기 어려운 계층이 있다"라며 "전세금 정도만 갖고 내 집 마련을 하려 하거나 대출규제 등으로 주택 매입시장에 진입하지 못한 계층을 위해 다양한 유형의 공공자가주택이 필요하다"고 말했다.

다만 공공자가주택의 구체적인 적용 방안에 대해선 "해당 지구의 사업성과 주민 의견 등을 고려해야 할 것"이라며 "사업성이 부족한 도심에선 충분한 물량을 공급하기 어렵겠지만 도심 국공유지나 저렴한 토지를 확보해 고밀 개발하면 공급할 수 있을 것"이라고 내다봤다.

주택 통계의 정확성 등에 대한 논란이 이는 데 대해 변 후보자는 "정책 판단은 올바른 통계에서 시작하며 팩트에서 논란은 없어야 한다"고 강조하고 "통계청, 한국부동산원 등과 함께 논의해 객관적인 수치를 활용할 수 있도록 하겠다"라고 말했다.

정부는 17일 창원 의창구를 투기과열지구로 지정하고 부산과 대구, 광주 등지를 조정대상지역으로 지정했다. 변 후보자는 규제지역 제도 운용의 효과를 묻는 말에는 "저금리 상황에서 부동산 등 자산시장에 과도하게 자금이 유입되는 것은 기대수익률이 높기 때문"이라며 "이런 기대를 낮춰서 추가로 유동성이 유입하지 못 하게 하는 불가피한 규제를 한 것으로 생각한다"라고 답했다.

변 후보자는 김해신공항 논란에 대해서도 언급했다. 변 후보자는 "현재 국토부가 김해신공항을 백지화한 국무총리실 검증보고서를 면밀히 검토하고 있는 중인데 장관으로 취임한다면 이 부분을 꼼꼼히 들여다보고 법적인 해석이나 실행 방안에 대해 조속히 후속 계획을 마련하겠다"며 "현재는 이 부분(신공항 문제)에 대해 여기까지 판단하고 있다"며 구체적인 언급을 삼갔다. /전현희 땅집고 기자 imhee@chosun.com

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