[땅집고] “공공재개발 발표 이후 매수 문의가 빗발치면서 시세가 거의 두 배는 올랐어요.”
지난 10월 공공재개발 시범 사업지 공모에 참여한 서울 성북구 장위동 장위 8구역. 이곳에서 작년까지 1억5000만원에 실거래되던 빌라(대지지분 약 5평)는 최근 3억6000만원까지 호가가 형성됐다. 대지지분 10평 기준 단독주택 호가도 작년보다 배 이상 오른 3억원까지 치솟았다. 김병건 뉴타운1번지공인중개사무소 대표는 “지난 5월 공공재개발 발표 이후 투자 문의가 슬금슬금 늘어나더니, 10월에 사업 신청 소식이 알려지면서 호가가 급등했다”고 말했다.
정부가 추진하는 공공재개발 시범 사업에 신청한 주요 지역 집값이 크게 뛰고 있다. 공공재개발을 할 경우 확정 수익 보장, 용적률 상향 등 각종 인센티브가 강력하고 사업지로 선정되면 리스크도 크게 줄어들 것으로 기대되기 때문이다. 아직까지 사업 초기 단계여서 투자금도 저렴하다는 점이 인기 요인으로 꼽힌다.
■ 공공재개발 대상지 빌라 가격 급등…“매물 동났다”
공공재개발은 한국토지주택공사(LH)나 서울주택도시공사(SH)가 공공사업자로 정비사업에 참여해 추진 속도를 내고, 용적률 등을 완화하는 등 혜택을 주는 대신 조합원 물량을 제외한 아파트의 50% 이상을 기부채납하도록 하는 제도다. 공공재건축과 달리 조합원 자격을 얻기 위한 거주의무 2년 기간이 없다. 분양가 상한제에서도 제외돼 정비업계 관심을 모으고 있다 서울시내 60여곳이 시범 사업장 모집에 신청했고, 올 연말쯤 시범 사업 후보지가 발표된다.
공공재개발 신청 지역의 집값은 일제히 치솟고 있다. 뉴타운 사업이 추진됐던 ‘장위뉴타운’에선 5개 구역이 뉴타운 예정지에서 해제됐다. 이 중 장위8·9·10·11구역이 공공재개발 사업에 신청한 것으로 알려졌다. 국토부 실거래가 자료에 따르면 장위 8구역의 전용 82㎡(대지지분 약 20평) 빌라는 올해 10월 4억5000만원에 실거래돼 1년 전보다 1억5000만원 상승했다. 지은 지 20년이 다 된 이 주택은 작년까지만 해도 연간 오름 폭이 2000만~3000만원에 그쳤다. 장위 9구역 전용 77㎡ 연립주택도 지난 4월 3억1000만원에서 11월엔 3억5000만원에 팔려 4000만원 올랐다.
서울 성북동 성북 1구역의 경우 지은 지 20년 된 한 다세대 주택 전용 22㎡(대지지분 약 8평)가 지난 2월 3억7000만원에 팔렸다가 10월 4억3000만원에 실거래됐다. 이 주택은 작년 11월만해도 2억3500만원에 거래됐다. 1년 새 2배 정도 올랐다. 서울 양천구 신월7동 1구역에 속하고 지은 지 30년이 넘은 전용 41㎡빌라(대지지분 약 8평) 역시 지난 10월에 직전 거래(2월, 1억3000만원)보다 약 8000만원 상승해 2억1000만원에 팔렸다.
공공재개발 추진 지역 집값이 크게 오른 데에는 상대적으로 적은 돈으로 투자할 수 있다는 점도 영향을 미쳤다. 문재인 정부 이후 서울 아파트 값은 강남·북 구분없이 치솟아 평균 가격이 10억원을 넘어섰다. 평범한 직장인이 서울에 내 집을 사려면 재개발 구역 내 빌라나 단독주택 말고는 사실상 해법이 없다. 이런 지역엔 전세 보증금 등을 제외하고 실제 투자금이 2억원대인 매물도 적지 않다. 이런 점이 복합적으로 작용해 공공재개발 지역의 집값이 강세를 보이고 있다.
■ 공공재개발 탈락할 수도…묻지마 투자 주의해야
공공재개발 사업 신청 지역 투자에는 리스크가 따른다. 우선 정부가 어떤 기준으로 시범사업지를 선발할지 밝히지 않았다. 구체적인 계획이 없다는 의미다. 어떤 지역이 선정될지도 모른다. 이 지역 중에는 구역 지정이 안됐거나, 추진위원회가 구성되지 않은 사업지는 올해가 아닌 내년 3월에 발표될 예정이다. 송승현 도시와경제 대표는 “실질적으로 공공재개발 혜택과 의무를 모두 충족하면서 추진이 가능한 사업지를 선발할 예정이기 때문에 모든 사업지가 전부 추진된다고 볼 수도 없고, 선발되더라도 실제 사업 추진까지는 변수도 많고, 시간도 제법 걸리기 때문에 이런 점을 고려해 투자해야 한다”고 말했다. /김리영 땅집고 기자 rykimhp206@chosun.com
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