[땅집고] 정부가 주력 공급 대책 중 하나로 추진하는 공공재개발 시범사업 대상지를 이르면 이달 말쯤 발표할 전망이다. 공공재개발은 한국토지주택공사(LH)나 서울주택도시공사(SH) 등의 공공기관이 재개발 사업 시행자로 참여하는 대신 사업지에 각종 인센티브를 주는 방식이다. 특히 ‘관리처분시 산정되는 분담금을 사업 종료시까지 보장한다’는 이른바 ‘확정 수익 보장’ 부분에 사업 구역들의 관심이 높다.
통상 재개발·재건축 현장에서 관리 처분인가를 받은 뒤 사업이 지연되거나, 다른 변수 등으로 조합원이 부담해야 하는 추가 분담금이 발생하는 경우가 많다. 그런데 이번에 정부가 추진하는 공공재개발 방식에선 추가 분담금이 발생해도 이 부담을 LH가 대신 짊어진다는 뜻이다.
국토교통부와 LH는 공공 부문이 사업을 주도하는 만큼 공사 지연이나 사업비 증가의 위험이 낮기 때문에 확정 수익 보장이 가능하다고 주장한다. 하지만 과거 LH가 공공시행자로 재개발 사업에 참여했던 사례를 보면 관리처분인가 이후 1인당 1억원이 넘는 조합원의 추가 분담금이 발생한 경우도 있었던 것으로 나타났다.
■ LH가 시행한 ‘성남 단대구역’…가구당 추가 분담금 1억원 논란
대표적인 사례가 경기 성남수정구 단대동 ‘성남 단대구역 재개발 사업’이다. 이 현장은 과거 LH가 사업시행자로 재개발 사업을 주도했다. 이 구역은 2012년 9월 총 13개 동에 25층, 1015가구 규모 ‘단대 푸르지오’로 입주했다. 이때는 LH가 단독 시행자로 참여하며 재개발 비용의 손익을 사업시행자(LH)가 아닌 주민이 떠안는 ‘원가 정산 방식’이었다. 당초 기대했던 것보다 이득이 더 남을 경우 주민 몫이 되지만 손실이 났을 땐 추가 분담금을 주민이 내야 하는 방식이었다.
2005년 관리처분계획인가 당시 LH는 사업 부담금을 약 83억원으로 예상했다. 그러나 본격적인 사업이 시작한 후 금융위기의 여파로 분양 시기가 계획보다3년 늦어졌고, 주택경기가 침체되면서 미분양이 발생하고 사업비 회수도 어려워졌다. LH는 당시 국민주택기금 융자로 공사비를 사용했는데, 사업이 지체되면서 이자 부담이 크게 늘어났다. 이에 따라 입주 시점 사업 부담금은 약 300억원으로 증가했다. 217억원에 달하는 추가 분담금이 발생한 셈이다.
늘어난 217억원의 분담금은 주민들이 고스란히 떠안아야 했다. 결국 주민들은 1가구당 약 10만원에서 많게는 1억여원에 달하는 추가 분담금을 확정했다. 이 과정에서 주민들이 반발이 거세지기도 했지만, 결국 주민들이 비용을 부담했다.
■ 공공재개발 제도화할 법안도 표류…“공공재개발 사업성 확정하기 어렵다”
전문가들은 단대구역에서 벌어졌던 일이 현 정부가 추진하는 공공 재개발 사업에서도 일어날 가능성이 있다고 지적한다. 송승현 도시와 경제 대표는 “지금은 상상도 하기 힘들겠지만 2008년만 하더라도 서울 반포 자이와 반포 래미안은 미분양이 쌓여 있었다”며 “미분양이 발생하면 LH와 SH가 떠안아야 하는 추가 분담금이 심각한 문제가 될 수 있다”고 말했다.
게다가 현재 시범사업 신청한 60여곳 중에는 사업성 떨어지는 곳이 많다. 나름 정부가 걸러 내기는 하겠지만, 민간에서 정상적으로 추진되는 현장에 비해 리스크가 훨씬 크다. 결국 이런 현장의 추가 분담금을 LH와 SH가 떠안을 경우 그렇지 않아도 부채가 많은 공기업의 부실이 심각해지고, 결국은 세금으로 보전해야 하는 문제로 이어진다.
전문가들은 정부가 추진하는 공공재개발 사업에서 ‘확정 수익’을 제시하는 것은 위험하고, 현실성도 떨어진다고 지적한다. 송승현 대표는 “공공 재개발 혜택이 많은 만큼 사업비 지출 요인도 많아 주민 갈등이 발생할 우려도 높은 사업”이라며 “현재 주택 경기가 워낙 활황이고, 분양가 상한제를 적용받지 않는다는 이유로 확정 수익을 충분히 거둘 수 있을 것이라고 생각하면 안 된다”고 말했다. 이어 “재개발 사업은 진행 과정에서 어떤 변수가 생길지 알기 어렵다는 것을 이미 체험하고도 확정수익을 제시한다는 것은 세금으로 모든 리스크를 막겠다는 의미”라고 덧붙였다. /김리영 땅집고 기자 rykimhp206@chosun.com
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