땅집고는 소비자의 알 권리를 위해 ‘분양 광고가 말하지 않는 사실과 정보’만을 모아 집중 분석하는 ‘디스(This) 아파트’ 시리즈를 연재한다. 분양 상품의 장·단점을 있는 그대로 전달한다.

[땅집고 디스아파트] 오산에 3년 만에 나오는 민간분양 ‘오산 롯데캐슬 스카이파크’

롯데건설이 경기 오산시 원동 712-1 일대에 ‘오산 롯데캐슬 스카이파크’를 공급한다. 지상 최고 23층 18개 동, 전용면적 65~173㎡ 2339가구로 오산시에서 보기 드문 대단지 브랜드 아파트다. 이달 7일 특별공급을 시작으로, 8일 1순위 해당지역, 9일 1순위 기타지역 청약을 받는다. 입주는 2024년 1월 예정이다.

‘오산 롯데캐슬 스카이파크’는 오산에서 3년 만에 분양하는 민간분양 물량으로 3.3㎡(1평)당 평균 분양가가 1301만원이다. 지금까지 오산에서 분양한 아파트 중 가장 높다. 오산시가 주택도시보증공사(HUG)의 고분양가 관리지역에 속해 분양가 통제를 받긴 했지만, 주변에 1년 이내 분양한 단지가 없어 주변 아파트 시세 기준으로 분양가가 책정됐기 때문이다. 시공사인 롯데건설은 “화성 동탄신도시와 오산 중심부 사이에 있어 두 생활권을 모두 누릴 수 있다”며 “교통·교육·문화·쇼핑이 완벽하다”고 홍보한다. 하지만 동탄이나 오산에서 각각 2㎞쯤 떨어져 있고, 주변은 산으로 둘러싸여 교통이나 생활여건이 불편하다는 평가도 나온다.

■ 동탄과 오산 생활권을 동시에?…“둘 다 못 누린다”

이 아파트가 들어서는 오산시 원동은 북쪽으로 화성 동탄신도시, 남쪽으로 평택시 진위면을 접하고 있다. 오산시내에서 2㎞ 정도 떨어져 있고 평택이나 동탄까지 거리도 2㎞쯤 된다. 4면이 마등산, 개락산, 송장산, 달박산 등 산이 둘러싸고 있다. 공기는 좋을지 모르겠지만 교통·교육·문화·쇼핑시설을 이용하기에 불편을 느낄 수 있다.

이 아파트에서 가장 가까운 지하철역은 1호선 오산역이다. 하지만 직선거리 2㎞ 이상 떨어져 걸어서 다니기는 힘들다. 버스를 타야 한다. 차를 타면 경부고속도로 오산IC나 동탄신도시 방면으로 각각 5분, 10분쯤 걸린다. 분양홍보 자료에 나온 ‘원동~동탄2신도시 직통도로’는 아직 계획 단계로 실제 개통 여부나 예상 시기 등이 결정되지 않았다.

단지에서 걸어서 3분 거리에 오산 원당초등학교가 있다. 하지만 중·고등학교는 걸어서 다니기 어렵다. 가장 가까운 성호 중·고등학교는 경부고속도로 아래로 난 굴다리를 지나가야 나오는데 걸어서 25분 정도 걸린다. 마트나 백화점, 병원, 영화관, 행정기관 등을 이용하려면 단지에서 2㎞ 이상 떨어진 오산 시내로 나가야 한다. 차로 10여분, 걸어서는 40분 이상 걸린다.

■ 공군기지·SRT 노선 옆…비행기 소음·진동 감안해야

이 아파트 북서쪽으로 11㎞쯤 떨어진 거리에 수원공군기지가 있고, 남서쪽으로 6.5㎞ 거리에 오산공군기지가 있다. 이 아파트 314~318동에서 동쪽으로 약 20m 거리에는 수서발 고속철도(SRT)가 지난다. 군 항공기나 철도 소음이 느껴질 수도 있다. 입주자모집공고에는 이를 고려해 비행장과 철도 소음으로 환경권 침해가 발생할 수 있다고 명시돼 있다.

아파트 평면은 65~173㎡까지 모두 전면부에 거실과 방을 나란히 배치한 4베이 판상형이다. 대체로 채광·통풍이 우수하고 공간 활용이 좋은 인기있는 구조다. 하지만 동 배치상 상당수 주택은 남동쪽이 같은 동 다른 주택에 막혀 있다. 예를 들면 309동 2호라인은 5호라인에 막혀있다. 이런 라인은 저층부의 경우 일조량이 크게 줄어 인기가 떨어질 것으로 보인다.

127㎡형(15가구)은 1층의 두 라인을 합치고 반지하 층까지 포함한 복층형 구조를 적용했다. 지하 1층에 방 2개와 거실, 팬트리(식료품 저장공간), 욕실이 따로 있다. 1층에 현관을 포함한 92㎡ 주택이 있다. 이 주택형은 일부 동 1층과 지하 1층에 배치될 예정이다. 분양 회사 관계자는 “1층과 지하 1층 대지의 높낮이가 달라 지하1층이라고 해도 사실상 1층과 다름 없다”고 했다.

이 아파트는 오산시 최초로 단지 내 수영장이 들어선다. 골프연습장, 피트니스센터, 사우나, 북카페, 키즈카페 등 1만1000㎡규모 커뮤니티 시설도 조성될 예정이다. 부지 앞 역말저수지는 수변 공원으로 조성한다.

■ 30평 분양가 4억4500만원…오산에서 역대 최고가

이 단지의 분양가는 3.3㎡당 1201만원, 84㎡ 기준 3억8900만~4억4500만원으로 오산시 분양가 중 역대 최고 수준이다. 가장 최근인 2017년 오산에서 분양한 ‘오산시티자이 2차’ 평균 분양가가 3.3㎡당 947만원으로 300만원 정도 더 저렴했다.

주변 아파트 시세와 비교해도 비싼 편이다. 오산 시내 방면으로 500m쯤 떨어진 ‘원동 한양수자인(2019년 6월 입주)’ 84㎡는 분양가가 약 3억4000만원이었고, 최근 시세도 3억3000만~3억4000만원이다. 1호선 오산역에서 걸어서 7분 거리인 ‘원동 e편한세상 1단지’ 84㎡도 올 10월 3억6100만원(9층)에 거래됐다. 두 단지 모두 ‘오산 롯데캐슬 스카이파크’보다 입지가 더 나은데도 불구하고 4000만~1억원 더 저렴하다. 2017년 동탄신도시 남측으로 1㎞ 거리에 지은 ‘오산시티자이1단지’ 84㎡는 올 10월 4억7500만원(15층)에 거래돼 이 단지 분양가보다 시세가 3000만원 정도 높았다.

이 아파트를 분양받아 입주할 경우 연간 보유세는 얼마나 낼까. 땅집고 택스맵에 따르면 주변 ‘오산시티자이 1단지’ 84㎡의 경우 올해 보유세가 38만6400원이고 2025년까지 62만원까지 오른다다. ‘오산 롯데캐슬 스카이파크’도 비슷한 수준으로 보유세를 낼 것으로 보인다.

주택업계 관계자는 “오산 시내에서 더 입지가 좋은 것으로 평가되는 세교 1·2지구, 운암뜰 복합단지 등지에 주택개발 사업이 많아 실거주할 계획이 없다면 투자에 유의해야 한다”고 했다. /김리영 땅집고 기자 rykimhp206@chosun.com

▶내년부터 세금 폭탄. 전국 모든 아파트 5년치 보유세 공개. ☞땅집고 앱에서 확인하기!!