땅집고는 소비자의 알 권리를 위해 ‘분양 광고가 말하지 않는 사실과 정보’만을 모아 집중 분석하는 ‘디스(This) 아파트’ 시리즈를 연재한다. 분양 상품의 장·단점을 있는 그대로 전달한다.

[땅집고 디스아파트] 고양 덕은지구 마지막 분양 ‘덕은 삼정그린코아 더베스트’

[땅집고] 서울 마포구 상암동과 바로 이웃한 경기 고양시 덕은지구에서 마지막 분양 아파트가 청약을 받는다. 덕은지구 주상1블록에 들어서는 ‘덕은 삼정그린코아 더베스트’다. 지하 3층~지상 25층 4개동에 366가구다. 이 중 193가구를 일반분양한다. 전용면적 기준 주택형별로 ▲84㎡A 113가구 ▲84㎡B 67가구 ▲91㎡A 110가구 ▲91㎡B 46가구다. 일반분양 물량 100%를 고양시 2년 거주자에게 우선 공급한다. 오는 8일 1순위 청약을 받고, 17일 당첨자를 발표한다. 2023년 7월 입주 예정이다. 전매 제한 기간은 10년이다.

덕은 삼정그린코아 더베스트는 저렴한 분양가격이 최대 장점이다. 3.3㎡(1평)당 평균 분양가가 1486만~1499만원으로, 지난 5월 고분양가 논란을 빚었던 근처 ‘DMC리버포레자이(2630만원)’, ‘DMC리버파크자이(2538만원)’와 비교하면 반값 수준이다. 다만 지구 안에 지하철역이 없어 서울까지 실제 체감 거리가 먼 데다가, 학교·상가 등 생활편의시설이 부족하고 혐오시설로 인식되는 난지물재생센터가 가깝다는 단점도 있다.

■ 지하철 없고 학교도 부족…여름엔 쓰레기 냄새

덕은지구는 수도권 택지지구 중 서울 접근성은 최고라는 평가를 받는다. 서울 상암동과 직선거리로 3㎞ 정도 떨어져있기 때문이다. 가양대교를 통하면 강서구 마곡지구도 차로 15~20분 안에 도착한다. 문제는 지구 안에 지하철역이 없어 체감 거리는 훨씬 멀다는 것. 가장 가까운 지하철역은 6호선과 경의중앙·공항철도 등 3개 노선이 지나는 디지털미디어시티역인데, 걸어서 1시간쯤 걸려 사실상 도보 이용은 불가능하다. 버스로는 20~30분 정도면 도착하지만 환승을 해야 한다.

분양 홍보 홈페이지에선 이 아파트가 원종~홍대선 신설역인 덕은역 초역세권이라는 문구가 눈에 띈다. 원종 홍대선은 경기 부천시 원종동에서 덕은역을 거쳐 서울 홍대입구역을 잇는 16.3㎞ 노선이다. 원종홍대선이 개통하면 덕은역이 단지 바로 앞이다. 하지만 노선이 빨라야 2030년에나 개통할 예정이고, 현재 예비타당성조사 진행 중이라 실제 개통까지는 얼마나 걸릴지는 알 수 없다.

학군도 약점 중 하나다. 단지로부터 직선거리로 400m 거리에 2022년 9월 개교할 유치원과 초·중학교 부지가 있다. 하지만 덕은지구 내에 고등학교는 없다. 단지에서 3㎞ 정도 떨어진 향동고가 가장 가깝다.

과거 쓰레기매립지였던 난지도와 붙어 있어 악취나 환경 오염 우려가 나온다. 하지만 덕은지구에서 분양하는 건설사들은 “쓰레기매립장은 하늘공원으로 변신한지 오래여서 문제가 없다”는 입장이다. 다만 하수처리시설인 ‘난지물재생센터’가 약 2㎞ 떨어져 있다. 난지물재생센터는 서울 서부권에서 나오는 음식물 폐수와 하수, 분뇨 등을 처리한다. 고양시는 여름철에 퇴비 냄새가 난다는 이유로 서울시에 난지물재생센터 이전을 지속적으로 요구해왔다. 하지만 서울시는 이전하는 대신 2025년까지 분뇨처리시설 등 일부 시설을 지하화하는 방안을 내놨다.

■분양가 평당 1490만원대…시세차익 4억 기대

입지적 약점이 있지만, 가격은 최대 강점이다. 땅을 워낙 싸게 산 덕분에 똑같이 분양가상한제를 적용받은 주변 단지보다 분양가가 훨씬 저렴하다. 3.3㎡당 평균 분양가가 1490만원으로 지난 5월 근처에 분양한 ‘DMC리버포레자이(2630만원)’나 ‘DMC리버파크자이(2538만원)’ 분양가의 절반 수준이다. 이달 3일 분양한 ‘호반써밋DMC힐즈(1965만원)’보다도 저렴하다. 주택형별 분양가는 ▲84㎡A형 4억2500만~4억8700만원 ▲84㎡B형 4억2700만~4억8900만원 ▲91㎡A형 4억5800만~5억2400만원 ▲91㎡B형 4억5700만~5억2300만원이다.

이 아파트에 당첨되면 차익이 4억6000만원 이상일 것이라는 계산이 나온다. 올해 9월 ‘DMC리버파크자이’ 84㎡ 분양권이 9억4257만원에 팔린 것과 이 단지 분양가를 비교한 금액이다. 하지만 ‘덕은 삼정그린코아 더베스트’가 ‘DMC리버파크자이’보다 단지 규모나 브랜드가 떨어진다는 점을 감안하면 실제 차익은 줄어들 수 있다.

인근 아파트(서울 마포구 상암동 ‘월드컵파크9단지’)에 미뤄 봤을 때 땅집고 택스맵에 따르면 덕은삼정그린코아 84㎡에 입주한다면 입주 후 내야할 종부세는 약 107만~129만원이다.

발코니 확장비는 84㎡ 기준 400만~650만원으로 저렴한 편이다. 하지만 여기에 드레스룸 화장대·문, 침실2·3의 붙박이장 등 가구 설치 비용이 포함되지 않았다. 84㎡A·B형의 경우 시스템 가구 설치에 1250만원, 91㎡A·B형의 경우 1280만원이 각각 든다. 시스템 에어컨과 드럼세탁기, 냉장고도 옵션으로 선택할 수 있다

■아파트처럼 설계…84㎡ 모두 4베이 판상형

주상복합이지만 일반 아파트처럼 설계한 점이 돋보인다. 통상 주상복합은 일반 아파트보다 실사용 면적이 작고 관리비가 비싸다. 하지만 이 단지는 평면이 아파트와 별 차이가 없다. 84㎡A·B형 모두 아파트처럼 4베이 판상형이다. A형은 거실 반대쪽 복도 끝에 창문을 내서 맞통풍이 가능하다. 모든 동의 남쪽으로 높은 건물이 없어 한강 조망이 가능하다.

업계에선 이 아파트가 당해 지역 1순위 청약 마감할 가능성이 높다고 점친다. 올해 분양한 3개 단지가 1순위에서 평균 14대 1로 마감했기 때문이다. 다만 향후 고양시에 새 아파트 물량이 적지 않아 10년 전매제한 기간이 끝나도 가격 경쟁력을 유지할 수 있을 지는 미지수다. 건설업계 관계자는 “덕은지구 입주 물량이 5000가구에 달하고 고양시 장항·지축·원당·창릉(내년 사전청약) 등지에서 신규 공급이 쏟아지면 시세 차익이 많지 않을 수도 있다”고 했다. /전현희 땅집고 기자 imhee@chosun.com

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