땅집고는 소비자의 알 권리를 위해 ‘분양 광고가 말하지 않는 사실과 정보’만을 모아 집중 분석하는 ‘디스(This) 아파트’ 시리즈를 연재한다. 분양 상품의 장·단점을 있는 그대로 전달한다.

[땅집고 디스아파트] 위례신도시 공공분양 ‘위례포레샤인 15·17단지’

[땅집고] 위례신도시에서 마지막 공공분양 아파트 2개 단지가 오는 10일 1순위 청약을 받는다. 서울주택도시공사(SH)가 공급하는 위례포레샤인 15단지와 17단지다. 분양가가 주변 시세대비 절반 수준에 불과해 당첨되면 곧장 6억~7억원대 시세차익을 얻을 것이란 분석이다. 이미 지난 1일 끝난 특별공급에 약 3만명이 몰리면서 평균 25.5대1의 경쟁률을 기록할 정도로 큰 인기를 끌었다.

위례포레샤인17단지는 지상25층 18개동에 1282가구다. 일반분양은 220가구다. 전용면적별로 ▲66㎡ 183가구 ▲70㎡ 148가구 ▲75㎡ 223가구 ▲80㎡ 332가구 ▲84㎡ 396가구다. 시공사는 한화건설이다.

진흥기업이 시공하는 15단지는 지상24층 5개동에 394가구로 일반분양은 70가구다. 전용면적별로 ▲64㎡ 84가구 ▲74㎡ 154가구 ▲84㎡ 156가구다.

1순위는 오는 10일, 2순위는 11일 진행된다. 당첨자 발표는 오는 16일, 계약일은 2021년 3월15~24일이다. 한국감정원 청약홈에서 청약하면 된다. 두 단지는 청약 날짜가 같아 중복청약을 할 수 없다. 다만 동일 단지 내에서는 유형별로 자격 요건을 충족할 경우 특별공급 1개, 일반공급 1개 중복신청이 가능하다. 이때 특별공급 당첨자로 선정되면 일반공급 당첨자 선정에서 제외된다.

■무주택 세대주만 1순위 신청 가능

일반분양 1순위에 청약하려면 입주자모집공고일 기준 서울·인천·경기도 지역에 거주하는 무주택 세대주여만 한다. 청약통장 가입 후 2년이 지나야 하고 세대원 전원이 5년 이내에 다른 주택에 당첨된 사실이 없어야 한다. 일반분양 전체 공급 가구 수의 50%는 해당 지역인 서울 2년 이상 거주자에게 돌아가고, 서울 2년 미만 거주자와 인천, 경기 거주자에게 나머지 50%가 배정된다.

특별공급 각 유형은 모두 보유 재산 기준이 있다. 주민등록등본에 있는 세대원 전원의 부동산자산보유액이 2억1550만원을 넘으면 안 되고, 자동차 평가액이 2760만원 이하여야 한다.

일반공급은 1순위 내에서 경쟁이 있는 경우 3년 이상 무주택 구성원으로 저축 총액(청약저축 및 주택청약종합저축 매월 최대 10만원까지만 인정)이 많은 순으로 선발한다. 청약 가점제와 추첨제는 적용되지 않는다.

■트램 개통까지 교통 불편…상권도 없어

두 단지는 이른바 후(後) 분양 방식이다. 입주 예정일이 2021년 8월이다. 청약당첨자 발표 후 5개월 만에 입주한다. 북위례 개발이 아직 완성되지 않았기 때문에 실거주 의무 기간(5년) 동안 기반 시설이 부족해 불편이 예상된다.

교통 인프라가 많이 부족하다는 평가다. 현재 두 단지에서 가장 가까운 서울지하철 5호선 거여역까지 걸어서 15~20분 걸린다. 단지 입구에서 버스정류장까지도 걸어서 10분 이상 걸린다.

남위례와 북위례를 지나 5호선 마천역으로 이어지는 위례선(트램)의 역사(驛舍)가 두 단지 사이에 개통할 예정이다. 하지만 이 노선은 계획대로 내년에 착공해도 2024년은 돼야 개통할 수 있다. 입주 후 몇 년 간 공사 소음도 불가피하다. 공사 기간에 도로 일부를 이용할 수 없고 각종 공사 차량이 수시로 다니기 때문에 교통 불편도 감수해야 할 것으로 보인다.

북위례는 상권도 아직 제대로 형성되지 못했다. 상가 건물 상당수는 비어있다. 분양가격이 높은 데 반해 아파트 입주가 완료되지 않아 상권이 살아나려면 상당한 시간이 걸릴 것으로 보인다. 허준열 투자의신 대표는 “북위례는 서울 강남 접근성이 좋은 데다, 행정구역상 송파구에 해당해 투자 선호도가 높지만 그만큼 상가 분양가가 비싸 상권 형성에 상당한 시일이 걸릴 것”이라며 “마곡지구가 상권 형성에 2년 정도 걸린 것을 감안하면 위례는 더 많은 기간이 필요하다”고 했다.

■기형적 일(一)자 구조…세대분리형 주택도 선보여

주택 내부 구조(평면)를 보념 17단지의 경우 모든 가구가 3베이(bay)다. 거실과 방 2개를 전면 발코니쪽으로 배치하는 3베이는 중소형 주택에서 너른 느낌을 준다. 다만 방 한 칸은 일조량이 적다. 일부 주택형은 공간을 짜내기 위해 기형적인 일(一)자형으로 설계해 공간 효율이 떨어진다는 지적이다. ▲75㎡B형(56가구) ▲80E㎡형(41가구) ▲80㎡F형(43가구)가 해당한다. 15단지는 일부 주택이 동향이다. 74㎡E형(33가구)과 84㎡C형(19가구)이 동향이다.

15단지에는 주택 내부에 가벽(假壁)을 세우면 1가구 2주택으로 바꿀 수 있는 이른바 세대분리형 주택도 있다. 집을 둘로 쪼개 1.5룸 주택 2개를 만드는 방식이다. 집을 쪼개 원룸 임대수익을 추구하거나 노부모 부양 가구의 경우 공간을 분리해 사용하면 유용하다.

세대 분리형 주택에 해당하는 84㎡B형은 현관문이 두 개다. 작은 집의 경우 별도 싱크대와 욕실이 있다. 침실과 거실을 각각 갖췄다. 계량기와 열량계, 전력량계도 따로 설치돼 요금도 각각 내면 된다. 다만 주택을 나누지 않는 경우 다소 불편함이 예상된다. 작은 집 현관문 뒤편에 배관이 있어 물 내려가는 소리가 들릴 수 있고, 현관문이 완전히 열리지 않을 수도 있다.

■분양가는 시세 절반 수준…5개월 내 잔금까지 치러야

분양가를 주변 시세와 비교하면 당첨 즉시 6억원 이상 시세 차익을 기대해 볼 수 있다. 분양가는 ▲17단지가 전용면적 84㎡ 기준 5억2868만~6억6170만원(3.3㎡ 당 평균 약 1986만원), ▲15단지가 84㎡ 기준 4억9906만~6억6345만원(3.3㎡ 당 약 1980만원)이다. 위례 수변공원 남쪽(남위례)에 입주한 아파트 시세와 비교하면 절반 수준이다. 장지동 22단지(한라비발디) 59㎡ 최근 실거래가가 12억원 정도였다. 이 아파트가 들어서는 북위례에는 아직 입주한 단지가 없어 전매 제한 중이라 시세를 비교할 단지가 없다. 작년 3월 인근에서 분양한 ‘힐스테이트 북위례’ 92㎡ 분양가가 6억4900만원이었다. 북위례 북쪽 거여지구의 경우 1997년 지은 거여5단지 59㎡가 8억1000만원선에서 실거래되고 있다.

17단지와 15단지 모두 5년 실거주 의무 기간이 있고 전매도 10년간 제한된다. 계약금 20%(2021년 3월15~24일), 중도금 20%(5월14일), 잔금 60%(8월 이후 입주지정기간)를 5개월 만에 전부 내야 해서 빠듯한 편이다. /장귀용 땅집고 기자 jim332@chosun.com

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